碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)、龍光集團(tuán)、*ST金科等公司債務(wù)重組或重整事宜均有新進(jìn)展
歲末年初，房企化債迎來(lái)新一輪的進(jìn)展。1月9日晚間，碧桂園宣布境外債務(wù)重組提案的關(guān)鍵條款已與由七家知名銀行組成的協(xié)調(diào)委員會(huì)達(dá)成共識(shí)。同日，萬(wàn)科控股子公司2019年的一筆期限不超過(guò)5年的保險(xiǎn)資管債權(quán)投資計(jì)劃，到期日調(diào)整至2026年12月31日。此外，融創(chuàng)中國(guó)、龍光集團(tuán)、*ST金科等公司的債務(wù)重組或重整事宜亦有新進(jìn)展。
同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，房企化債取得新進(jìn)展是相關(guān)方積極努力的結(jié)果，鑒于2025年仍是房企債務(wù)集中到期的時(shí)間點(diǎn)，預(yù)計(jì)房企化債工作在2025年將會(huì)進(jìn)一步提速。
碧桂園、萬(wàn)科積極化債
1月9日晚間，碧桂園發(fā)布公告稱，公司境外債務(wù)重組提案的關(guān)鍵條款已與由七家知名銀行組成的協(xié)調(diào)委員會(huì)達(dá)成共識(shí)，如果該重組提案得以落實(shí)，將使公司實(shí)現(xiàn)大幅去杠桿化，目標(biāo)是減少債務(wù)最多116億美元；包括將債務(wù)到期時(shí)間延長(zhǎng)至最多11.5年以及降低融資成本，目標(biāo)是將加權(quán)平均借貸成本從重組前的每年約6%降低至重組后的每年約2%。
境外債務(wù)方面，截至2023年12月31日，碧桂園有應(yīng)占有息負(fù)債總額(不包括應(yīng)計(jì)利息)約164億美元。碧桂園境外債務(wù)重組提案擬給予債權(quán)人五個(gè)經(jīng)濟(jì)選項(xiàng)，以將其范圍內(nèi)債務(wù)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金(通過(guò)要約回購(gòu))、強(qiáng)制性可轉(zhuǎn)換債券、不同票據(jù)及貸款融資，向債權(quán)人提供以下架構(gòu)：在交易的生效日將債權(quán)人所持相關(guān)范圍內(nèi)債務(wù)通過(guò)要約回購(gòu)出售給公司，以換取現(xiàn)金，價(jià)格較該等范圍內(nèi)債務(wù)的面值存在折讓；純粹股權(quán)化；年期延長(zhǎng)及部分股權(quán)化；年期延長(zhǎng)并設(shè)有本金削減；僅延長(zhǎng)到期日，不設(shè)本金削減。
作為重組提案的一部分，碧桂園控股股東正在考慮進(jìn)一步對(duì)公司的資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行去杠桿化，其中包括將其在2021年12月至2023年9月期間向公司提供未償還本金總額為11億美元的股東貸款部分股權(quán)化。
“目前碧桂園已經(jīng)收到不少債權(quán)人的表態(tài)，表示愿意長(zhǎng)期支持公司渡過(guò)當(dāng)前的難關(guān)，同時(shí)期望公司能夠盡快完成重組。”有接近碧桂園的知情人士表示。
在中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水看來(lái)，碧桂園提供了較為豐富的工具供債權(quán)人選擇，有助于促進(jìn)方案達(dá)成。如果方案最終落實(shí)，則能夠?qū)崿F(xiàn)去杠桿，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表。不過(guò)即使債務(wù)重組完成也只是走出債務(wù)“泥潭”的第一步，碧桂園仍需要充分改善經(jīng)營(yíng)基本面。
萬(wàn)科于1月9日晚間發(fā)布公告，公司控股子公司武漢譽(yù)天興業(yè)置地有限公司前期通過(guò)保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃形式向新華資產(chǎn)管理股份有限公司融資，公司為該筆融資提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，擔(dān)保期限為全部債務(wù)履行期限屆滿之日起2年。截至目前，本次融資余額20.4億元，經(jīng)協(xié)商本次融資到期日調(diào)整至2026年12月31日。
自去年以來(lái)，萬(wàn)科一直積極采取多種舉措促進(jìn)回款，保障公司公開(kāi)債務(wù)順利兌付。截至2024年9月30日，萬(wàn)科回款金額超過(guò)1800億元，回款率超過(guò)100%；實(shí)現(xiàn)新增融資、再融資超770億元；積極推進(jìn)大宗資產(chǎn)交易，2024年前三季度簽約金額超200億元。通過(guò)全力行動(dòng)，萬(wàn)科持續(xù)降解存量債務(wù)，2024年1至9月償還有息負(fù)債約700億元。
針對(duì)市場(chǎng)關(guān)注的2025年債務(wù)兌付問(wèn)題，萬(wàn)科向上證報(bào)回應(yīng)稱，公司會(huì)全力以赴，繼續(xù)從經(jīng)營(yíng)端和融資端等多方面籌集資金，通過(guò)積極銷售回款、持續(xù)推進(jìn)大宗交易、加快非主營(yíng)業(yè)務(wù)退出和持續(xù)爭(zhēng)取融資資源等方式，應(yīng)對(duì)相關(guān)債務(wù)兌付。
多家房企公布化債進(jìn)展情況
近期有不少房企相繼公布了債務(wù)重組或重整的最新進(jìn)展情況。融創(chuàng)旗下“H1融創(chuàng)03”重組方案于近日獲得表決通過(guò)。這意味著，融創(chuàng)自公布境內(nèi)債整體重組方案以來(lái)，已有八只債券爭(zhēng)取到持有人支持重組。而尚未形成有效決議的最后兩只債券，分別為“H融創(chuàng)05”和“H融創(chuàng)07”，這兩只債券最晚應(yīng)于2025年1月21日進(jìn)行分期本息償付。
1月6日，龍光集團(tuán)宣布，公司已就有關(guān)境外債務(wù)的整體重組方案的條款與若干境外債權(quán)人達(dá)成一致，整體重組方案將涉及(其中包括)注銷境外債務(wù)，以換取各境外債權(quán)人有權(quán)選擇包括現(xiàn)金支付、短期票據(jù)與強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券的組合、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、長(zhǎng)期票據(jù)等四個(gè)選項(xiàng)中的一個(gè)或多個(gè)選項(xiàng)。
1月6日晚間，*ST金科公告披露，公司、重慶金科、管理人、上海品器聯(lián)合體已與深圳久銀投資、天津啟重圣源、武漢寒樹(shù)等16家財(cái)務(wù)投資人分別簽署了《重整投資協(xié)議》，累計(jì)投資約10.68億元，合計(jì)受讓標(biāo)的股份約10.27億股。
據(jù)公告，產(chǎn)業(yè)投資人及財(cái)務(wù)投資人將合計(jì)支付投資款26.28億元，受讓標(biāo)的股份合計(jì)30億股。其中，產(chǎn)業(yè)投資人合計(jì)支付投資款7.56億元，受讓標(biāo)的股份12億股；財(cái)務(wù)投資人合計(jì)支付投資款18.72億元，受讓標(biāo)的股份18億股。
*ST金科的經(jīng)營(yíng)方案顯示，公司將以司法重整為契機(jī)，化解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、消除債務(wù)負(fù)擔(dān)、淘汰低質(zhì)低效資產(chǎn)，從根本上改善經(jīng)營(yíng)發(fā)展質(zhì)量，有望成為本輪房地產(chǎn)行業(yè)出險(xiǎn)中率先脫困重生的上市公司。重整后的公司將主要布局“投資管理、開(kāi)發(fā)服務(wù)、運(yùn)營(yíng)管理、特殊資產(chǎn)”四大板塊，通過(guò)投資經(jīng)營(yíng)不良資產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)中高端住宅、做精做強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)、創(chuàng)新發(fā)展產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)，實(shí)施“汰舊、取新、強(qiáng)鏈補(bǔ)鏈”轉(zhuǎn)型路徑，分階段實(shí)現(xiàn)短中長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。在徹底改善公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的前提下，尋找新的增長(zhǎng)曲線。
在政策利好下做好債務(wù)接續(xù)
宋紅衛(wèi)表示，房企的債務(wù)化解工作節(jié)奏在加快，近兩年相關(guān)各方的心態(tài)發(fā)生較大的變化，大多數(shù)債權(quán)方意識(shí)到把預(yù)期降低是推動(dòng)房企債務(wù)重組的必要條件。同時(shí)，國(guó)家在防范化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)方面也給出積極的政策指引和支持，增強(qiáng)了房企資產(chǎn)變現(xiàn)的能力，也讓債權(quán)人看到了化債的希望。另外，房企也在積極自救，給出相對(duì)合理的債務(wù)重組方案，并積極與債權(quán)人溝通，讓債權(quán)人感受到企業(yè)化債的誠(chéng)意，這也是推動(dòng)化債工作的重要基礎(chǔ)。
克而瑞研究中心總經(jīng)理林波認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要在現(xiàn)有政策利好背景下做好債務(wù)接續(xù)，可以通過(guò)增信支持政策，借助信用保護(hù)工具、連帶責(zé)任擔(dān)保等增信方式通過(guò)發(fā)行新債券實(shí)現(xiàn)“借新還舊”；還可通過(guò)發(fā)行ABS、REITs等方式盤(pán)活經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，積極嘗試經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還存量貸款和公開(kāi)市場(chǎng)債券。房企也要與金融機(jī)構(gòu)和債權(quán)人積極協(xié)商，適當(dāng)延長(zhǎng)債務(wù)期限，緩解當(dāng)前的債務(wù)壓力。房企應(yīng)對(duì)土地儲(chǔ)備進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，尤其是加快滯重庫(kù)存的去化，加快低量級(jí)城市項(xiàng)目去化。（來(lái)源：上海證券報(bào)）
