潛在風(fēng)險在積累

　　無論是居民按揭貸款，還是開發(fā)商公司債，這兩大金融杠桿潛在風(fēng)險的上升顯而易見。道理很簡單，天下沒有只漲不跌的商品。

　　記者在采訪調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，無論是從房價收入比、租售比等評價指標(biāo)來看，還是從供需關(guān)系的角度來看，目前一、二線城市的房價均存在“泡沫”是不爭的事實。

　　多位經(jīng)濟學(xué)家向記者表示，按照國際上比較通行的說法，房價收入比（指住房價格與城市居民家庭年收入之比）在3-6倍之間為合理區(qū)間，顯然中國一、二線城市已經(jīng)偏離了這個區(qū)間。

　　國家統(tǒng)計局官網(wǎng)的一份材料顯示，2006年，我國平均房價收入比為6.7，仍屬于可接受范圍，與國際平均水平也較接近。

　　但據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《全國35個大中城市房價收入比排行榜》顯示，2015年，剔除可售型保障性住房后，全國35個大中城市房價收入比均值為10.2。

　　深圳、上海和北京等一線城市的這一數(shù)值則更高，深圳為27.7，上海為20.8，北京為18.1，而廈門（16.6）、福州（14.7）、杭州（11.3）等東部二線城市也在趕超。相比之下，紐約的房價收入比在8左右，東京在10左右，倫敦在12左右，首爾在7.7左右，雖然這些城市的房價不比國內(nèi)一線城市便宜，但其房價收入比要遠低于中國。

　　按照國際標(biāo)準，一般市場經(jīng)濟程度高的發(fā)達國家或地區(qū)租售比在1：100至200之間是比較合理的。

　　“如果出租，我買的房子需要近90年才能收回成本。”在金融業(yè)工作的周逸說，前年她在北京金融街一家中介店里看上了一套房子，當(dāng)時價格在每平方米6萬元左右，短短兩三年時間，租金只漲了千元，房價則翻了一番，保守估計租售比已經(jīng)達到1：880。

　　從供求關(guān)系來分析，高房價也很難找到合理的解釋。

　　“目前中國最不缺的就是房子。”王小廣一針見血地指出。一些經(jīng)濟學(xué)家也向記者表示，目前三、四線城市去庫存壓力是擺在眼前的，而一、二線城市的供需也沒有想象中的那么緊張，更多的是投資需求。

　　實際上，“高房價已經(jīng)抑制了很多剛需，這部分人群被擠出了這個 資金為王 的市場。”王小廣說，即使放開“限購”，若不借助“杠桿”的力量，也沒有多少人能買得起房子，除非居民收入大幅上漲。

　　目前，樓市的杠桿率是多少呢？如果是首套，首付20%，杠桿率是1：5。因此，如果市場調(diào)整，一些杠桿率較高的人群、項目等，將首當(dāng)其沖受到波及。

　　值得注意的是，居民部門加杠桿，曾被認為可以收到內(nèi)部杠桿騰挪和加快房地產(chǎn)去庫存的“一石二鳥”之效，但實際上事與愿違。

　　“居民部門加杠桿并不能有效去化房地產(chǎn)庫存。年初至今，居民部門杠桿率上升2%左右，但期房和現(xiàn)房總庫存量仍在增加，尤其是庫存壓力大的三、四線城市，沒有實質(zhì)性去化。”華創(chuàng)證券分析師牛播坤說。

　　據(jù)華創(chuàng)證券統(tǒng)計，從2015年二季度開始，在一系列刺激政策的提振下，商品房銷售同比回升，今年年初至今累計增速高達30%，新開工面積同比增速也在年初大幅回升，庫存依舊處于高位。