2022年剛剛開春，樓市便打響了“當(dāng)頭炮”。多地購房首付政策開始出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，首套房首付比例降到20%。
相比于降準(zhǔn)、降息、降低公積金貸款額度等，降低首付比例顯然更能推動(dòng)購房意愿的提升。這會(huì)對(duì)虎年樓市帶來什么影響？
低至兩成！首付比例迎下調(diào)潮
2月17日，山東省菏澤市部分銀行下調(diào)個(gè)人住房貸款首付比例的消息引發(fā)關(guān)注。具體看來，菏澤市部分銀行表示將根據(jù)購房者情況調(diào)整不同首付比例，其中“無房無貸”購房者的首付比例降至20%。
2月18日，菏澤相關(guān)部門回應(yīng)媒體稱，并未對(duì)首付比例進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)整，依然執(zhí)行2016年最低20%的首套房首付比例要求。此次調(diào)整是部分銀行根據(jù)自身情況和房貸需求的自主經(jīng)營行為。
菏澤方面提到的首付比例要求，依據(jù)的是中國人民銀行、原中國銀監(jiān)會(huì)2016年下發(fā)的通知，在不限購城市居民首套房按揭首付比例最低為25%，但各地可以向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)，意味著非限購城市最低首付比例可降到20%。
“此次菏澤市調(diào)整個(gè)人住房貸款首付比例，符合政府規(guī)定的首付比例各地浮動(dòng)范圍，屬于因城施策下的局部合理調(diào)整，判斷為銷售下行背景下的‘穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期’應(yīng)對(duì)措施。”中信證券研報(bào)觀點(diǎn)表示。
菏澤放松限貸的做法也是有跡可循。易居研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2021年下半年，菏澤市房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫。如，菏澤市牡丹區(qū)新房銷售在2021年10月達(dá)到階段性高點(diǎn)之后，無論是成交量還是成交均價(jià)均迅速回落。
“首付比例的調(diào)整，特別是針對(duì)首套房的調(diào)整有助于釋放購房剛性需求，對(duì)加速市場(chǎng)穩(wěn)定具有積極意義。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，此時(shí)出臺(tái)政策激勵(lì)剛需入市是穩(wěn)定市場(chǎng)的需要。
除了菏澤，全國另有一些城市也邁出了降低了首套房貸利率及首付比例的步伐。比如江西贛州，在春節(jié)前就下調(diào)了首付比例，首套房可以享受“兩成首付”；而重慶，名下無房無貸者近期也已開始執(zhí)行20%首付比例；另有媒體從廣東佛山多位中介處獲悉，近期非限購區(qū)域部分樓盤首付降低為兩成。
“前幾年只是部分樓盤支持兩成首付，且只針對(duì)征信資質(zhì)比較好的人群，近來支持范圍有所擴(kuò)大，有時(shí)對(duì)貸款人資質(zhì)審核也較為寬松。”有重慶當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)分銷人員對(duì)媒體表示。
首套房的春天，樓市筑底的信號(hào)？
縱觀以上幾城，業(yè)內(nèi)總結(jié)稱，此輪調(diào)整城市均為非“限購”城市，是由當(dāng)?shù)氐胤阶》?、金融職能部門根據(jù)因城施策原則共同決定調(diào)整。
在2021年房貸集中度政策下，兩成首付的做法非常少。為何各地近來開始重新祭出這一大招？
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜解釋稱，自2021年四季度以來，全國已有多個(gè)城市優(yōu)化和調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策，如提高公積金貸款額度、降低公積金貸款首付比例、降低房貸利率、發(fā)放購房補(bǔ)貼等。“但整體效果并不明顯，購房者置業(yè)情緒未見明顯好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)活躍度仍不足。”
“只有商業(yè)銀行貸款降低首付才是最為核心的，且從實(shí)際過程看，降低首付是最好的措施。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為。
支持調(diào)整首套房貸款的信號(hào)也早已釋放。2021年10月，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾在發(fā)布會(huì)上表示，目前，銀行個(gè)人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款，將在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套房購房者予以支持。
潘浩指出，過去十年我國共出現(xiàn)兩次市場(chǎng)筑底過程，分別為“2014年-2015年”和“2020年-2021年”，這兩次分別處于全國商品房銷售面積增速的兩個(gè)低點(diǎn)，在市場(chǎng)筑底回調(diào)過程中均伴隨一系列調(diào)控政策，拉動(dòng)增速水平止跌回穩(wěn)。
“此類政策在信貸方面出現(xiàn)了相同的傳導(dǎo)路徑，首先從信貸利率開始，隨后是公積金相關(guān)政策的調(diào)整，最后傳導(dǎo)至商業(yè)貸款。商業(yè)貸款政策的調(diào)整，傳遞出了市場(chǎng)筑底的信號(hào)。”潘浩表示。
“預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)市場(chǎng)情緒產(chǎn)生較好帶動(dòng)，購房者觀望情緒或?qū)⒂兴挠^，置業(yè)信心將得到一定提振。” 陳文靜也表示，未來或有更多城市效仿跟進(jìn)，特別是城市基本面弱、市場(chǎng)調(diào)整壓力較大的三四線城市。(中新財(cái)經(jīng) 左宇坤)
