臺海網(wǎng)2月28日訊（海峽導(dǎo)報記者 陳捷 曾藝軒 通訊員思法/文楊希/漫畫） 老有所養(yǎng)老有所依，一直是大家追求的幸福愿景。然而，廈門居民王阿婆卻在再婚伴侶陳老漢離世后，險些面臨無家可歸的困境。
近日，思明法院開庭審理了這樣一起與居住權(quán)有關(guān)的官司，該案是民法典實(shí)施以來福建省首例遺囑設(shè)立居住權(quán)糾紛案件。
據(jù)悉，王阿婆與陳老漢是再婚伴侶，陳老漢去世后，陳老漢的兒子將王阿婆趕出家門。王阿婆無家可歸，只好告上法庭，拿出陳老漢的遺囑與繼子打起了官司，希望能夠兌現(xiàn)老伴的遺囑，讓她擁有房屋的居住權(quán)，安度余生。
老人遺囑設(shè)居住權(quán)，未登記是否有效？老人將房屋過戶給兒子，遺囑中設(shè)立的居住權(quán)能否繼續(xù)執(zhí)行？法庭之上，針對這些爭議焦點(diǎn)，雙方展開了爭辯。
疑點(diǎn)：房子是要給老伴住還是賣給了兒子？
王阿婆是陳老漢的第三任妻子，2012年兩人登記結(jié)婚。雙方居住的房子是陳老漢2004年購買的，登記在陳老漢名下。2015年，陳老漢立下遺囑并辦理公證，決定由第一任妻子所生的兒子大陳來繼承該房屋，同時王阿婆享有其中一間臥室的居住權(quán)，可以住到阿婆去世。2017年，陳老漢卻把房子提前過戶給兒子大陳。
過戶后，老兩口還是照常居住，直到2021年1月陳老漢去世。然而老人一去世，大陳就以所有權(quán)人的身份上門來更換門鎖，要求王阿婆限期搬離。
王阿婆了解到民法典設(shè)立了居住權(quán)登記制度，于是拿出陳老漢的遺囑公證書起訴至法院，要求確認(rèn)并保障其房屋居住權(quán)，同時要求辦理居住權(quán)登記。
對此，兒子大陳答辯稱，房子購買于父親與第二任妻子的婚姻關(guān)系存續(xù)期間，屬于夫妻共同財產(chǎn)，父親擅自設(shè)立居住權(quán)的遺囑是無效的；而且父親與第二任妻子在2017年就共同以82萬元的價格將房屋賣給了自己，說明父親已經(jīng)改變了主意，原來安排居住權(quán)的遺囑不用再履行了；自己現(xiàn)在已經(jīng)是房屋的所有權(quán)人，王阿婆的居住權(quán)沒有登記就沒有設(shè)立，不同意繼續(xù)為王阿婆登記設(shè)立居住權(quán)。
陳老漢的第二任妻子表示，兩人婚姻僅維系了一年多，離婚時，陳老漢補(bǔ)償給她20萬元，雙方?jīng)]有財產(chǎn)爭議，她和房子沒有瓜葛。
此外，法院還了解到，關(guān)于父子間房產(chǎn)買賣的情況，雙方雖簽訂了《買賣合同》，但交易價格僅為10萬元。除了過戶幾個月后，大陳向陳老漢轉(zhuǎn)賬了一筆備注為“寄存款”的22萬元之外，大陳聲稱其他購房款都是現(xiàn)金交付沒有憑證。
隨著法院調(diào)查的展開，更多的事實(shí)挖掘出來。原來，陳老漢生前曾經(jīng)親自多次到轄區(qū)派出所反映大陳誆騙其過戶房產(chǎn)，企圖變賣房產(chǎn)后將繼母清退出去，請求民警幫忙追討過戶的房產(chǎn)，還希望能夠妥善解決王阿婆的居住問題。
焦點(diǎn)1 遺囑能否成老伴居住權(quán)依據(jù)？
法院審理認(rèn)為，陳老漢訂立遺囑時雖然還沒有居住權(quán)制度，但遺囑自其2021年1月去世時開始發(fā)生效力，此時民法典已經(jīng)開始實(shí)施，并增設(shè)了居住權(quán)制度，可以適用民法典關(guān)于居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定。
案件爭議焦點(diǎn)聚焦在三個方面：陳老漢的遺囑是否可以成為王阿婆享有居住權(quán)的依據(jù)；陳老漢與兒子大陳的房屋買賣關(guān)系是否真實(shí)有效；房產(chǎn)已經(jīng)過戶給大陳是否影響王阿婆的居住權(quán)。
針對第一個焦點(diǎn)，法院認(rèn)為，從陳老漢與前妻的離婚協(xié)議以及前妻的陳述來看，離婚后，房子已完全歸陳老漢個人所有，他有權(quán)利根據(jù)自己的意愿來處置房產(chǎn)。陳老漢訂立遺囑為王阿婆設(shè)立居住權(quán)，意思清晰明確并辦理了公證，符合遺囑設(shè)立居住權(quán)的法定要件，并不需要在登記之后才發(fā)生法律效力。
焦點(diǎn)2 父子之間的房屋買賣是否有效？
法院認(rèn)為，陳老漢與兒子之間的房屋《買賣合同》約定價款10萬元顯然低于市場價格，與大陳口述約定價格82萬元也不吻合，而且無論是10萬元還是82萬元，大陳都沒有實(shí)際支付購房款的確鑿證據(jù)，再加上之后陳老漢向派出所反映的情況，可以佐證雙方并非真實(shí)的房屋買賣關(guān)系。
焦點(diǎn)3 房產(chǎn)已經(jīng)過戶是否影響居住權(quán)？
陳老漢將房產(chǎn)提前過戶給兒子，從客觀結(jié)果上看與遺囑安排并不矛盾，過戶之后陳老漢也沒有撤銷遺囑，并且主動向民警要求協(xié)調(diào)解決王阿婆居住問題，所以不能因提前過戶就認(rèn)為其改變了安置王阿婆居住的意思表示。大陳在獲得房產(chǎn)所有權(quán)的同時，應(yīng)當(dāng)尊重陳老漢的意愿，尊重王阿婆享有的居住權(quán)益。
不僅如此，法官還“以人為本”想深一層，擔(dān)心陳老漢僅指定一間臥室供王阿婆居住的籠統(tǒng)遺囑被機(jī)械執(zhí)行，會讓王阿婆進(jìn)不了門、出不了屋，從正常生活需求和相鄰為善的角度，確認(rèn)王阿婆對房屋的居住權(quán)還應(yīng)包含該房屋的共用區(qū)域，以便其真正能夠在房屋中安心居住。
據(jù)此，思明法院作出一審判決，確認(rèn)了王阿婆的居住權(quán)及其具體范圍，明確居住期限至其去世之日止，要求大陳配合王阿婆到不動產(chǎn)登記中心辦理居住權(quán)登記手續(xù)。
一審判決后，大陳不服，提起上訴。最終，廈門中院作出二審判決，維持一審原判。
法官提醒
設(shè)立居住權(quán)，可訂合同也可立遺囑
法官說，現(xiàn)實(shí)生活中為親友安排居住權(quán)的實(shí)踐其實(shí)由來已久，但在民法典實(shí)施之前，這種安排只看作是附屬于所有權(quán)之下的一種使用權(quán)，沒有辦法登記公示。而民法典實(shí)施之后，就將居住權(quán)明確為一種法定的用益物權(quán)，以滿足多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度的需要，使房屋能夠“物盡其用”，最大的區(qū)別在于可以到不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記向世人公示，具有了很強(qiáng)的保障效力。
所以，如果具備登記條件，要及時登記正式設(shè)立居住權(quán)，這樣可以避免產(chǎn)生不必要的爭議。同時需要明確的是，民法典雖然規(guī)定居住權(quán)主要依據(jù)合同取得，并且在登記之時才算正式設(shè)立；但是還規(guī)定了可以通過遺囑方式設(shè)立居住權(quán)，并且根據(jù)規(guī)定，因遺囑取得居住權(quán)的，居住權(quán)自遺囑生效時即告設(shè)立，繼承人繼承房產(chǎn)不影響設(shè)立在先的居住權(quán)繼續(xù)存在。
律師說法
居住權(quán)如何保障？
福建典格律師事務(wù)所林毅彬律師：《民法典》第366條規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要?！睹穹ǖ洹吩谖餀?quán)、抵押權(quán)之外另外增設(shè)的居住權(quán)，是指房屋的所有權(quán)人通過合同或遺囑方式為其他人設(shè)立居住權(quán)。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租。只有在居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)才消滅。居住權(quán)的立法本意是為了解決特定人群的生活居住的需求，比如一些老人需要“以房養(yǎng)老”，在簽訂“以房養(yǎng)老”協(xié)議的同時設(shè)立居住權(quán)，保障自己有房可住。比如父母將自己房產(chǎn)贈與子女，希望子女贍養(yǎng)自己，保證老有所養(yǎng)，老有所居。
