1 集體土地使用權(quán)可以買賣嗎？
集體土地，可以“農(nóng)轉(zhuǎn)非”嗎？近日，廈門中院開庭審理了這樣一起官司。
經(jīng)查，某綜合樓項(xiàng)目用地系鄉(xiāng)村企事業(yè)用地，當(dāng)?shù)卮逦瘯⒃A爭地塊委托L公司全權(quán)開發(fā)經(jīng)營。此后，L公司在訟爭地塊上建造了一個(gè)娛樂城項(xiàng)目。后來，L公司與黃某簽約，將娛樂城中的訟爭房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給黃某，成交價(jià)500萬元，還約定土地使用權(quán)及房屋使用權(quán)年限均為70年。
然而，到了2019年，L公司卻狀告黃某，起訴要求確認(rèn)合同無效。這意味著，黃某花500萬元購買的訟爭房屋使用權(quán)將“得而復(fù)失”。
一審法院審理后認(rèn)為，案涉鄉(xiāng)村企事業(yè)用地不得出讓、轉(zhuǎn)讓或用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，若改變土地權(quán)屬和用途須辦理土地變更登記手續(xù)。訟爭合同名為使用權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)為房屋買賣，包含轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效。
一審判決后，當(dāng)事人不服，又上訴二審。
近日，廈門中院二審審理后認(rèn)為，根據(jù)我國法律相關(guān)規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得非法出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。黃某與L公司簽訂訟爭合同因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無效。
法官說法
合同違法應(yīng)認(rèn)定為無效
法官說，《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”訟爭合同所涉土地屬于農(nóng)村集體所有，轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容包含集體土地使用權(quán)，不符合前述規(guī)定的例外條件，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效。
2 違法轉(zhuǎn)讓限價(jià)房，該怎么處理？
違法轉(zhuǎn)讓限價(jià)房，合同有效嗎？這種情況取得的限價(jià)房該不該返還？近日，廈門中院針對這樣一起案件作出終審判決。
原來，數(shù)年前黃某向開發(fā)商購買一房產(chǎn)，2017年取得產(chǎn)權(quán)證，備注事項(xiàng)為：本房產(chǎn)為限價(jià)商品住房，自辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之日起8年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)讓。
2018年6月，黃某與肖先生簽訂訟爭房產(chǎn)買賣協(xié)議，成交價(jià)200萬元，肖先生依約支付了150萬元。2018年11月，黃某與案外人龍先生簽訂訟爭房產(chǎn)買賣居間協(xié)議，成交價(jià)240萬元，2019年1月房產(chǎn)交付龍先生。
后來，因肖先生與黃某就房產(chǎn)交付協(xié)商不成，肖先生起訴至法院要求解除協(xié)議，黃某向肖先生退還購房款。
一審法院支持了肖先生的訴求，黃某不服又上訴到廈門中院。
近日，廈門中院審理后認(rèn)為，雙方明知訟爭房屋為限價(jià)商品房，在尚未到上市轉(zhuǎn)讓時(shí)限的情況下簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，違反保障性住房的相關(guān)規(guī)定，因此獲得巨額房屋差價(jià)利益，損害社會公共利益，應(yīng)認(rèn)定為無效，維持了一審判決。
合同無效，財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還
法官說法
法官說，《廈門市社會保障性住房管理?xiàng)l例》規(guī)定禁止該類住房出租、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、調(diào)換、轉(zhuǎn)讓、抵押以及作為經(jīng)營性用房，還禁止了利用社會保障性住房進(jìn)行從中牟利的行為。雙方明知訟爭房產(chǎn)性質(zhì)，轉(zhuǎn)讓行為違背社會保障性住房的設(shè)置初衷，損害社會公共利益，應(yīng)認(rèn)定為無效。無效的合同自始沒有法律約束力，因該合同而取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還。
3 非法取得安置房，要不要退房？
廈門市政府發(fā)文劃撥某安置房建筑面積4萬平方米，安置剩余房源按規(guī)定交由市住宅辦統(tǒng)一收購。Y公司作為開發(fā)建設(shè)公司參與該項(xiàng)目。
2015年，Y公司將安置剩余房源出售，并與秦某簽約，將剩余房源中的一套出售給秦某，房屋使用權(quán)期限按照有關(guān)政策規(guī)定，價(jià)格30萬元。秦某支付了轉(zhuǎn)讓價(jià)款，Y公司將房屋交付給秦某使用。
2016年，政府責(zé)令Y公司將安置房剩余房源交由政府收購。Y公司遂起訴秦某，請求確認(rèn)房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效和秦某返還訟爭房產(chǎn)。
一審法院認(rèn)為，秦某不屬于拆遷安置對象而違法取得訟爭安置房，損害了公共利益，判決確認(rèn)秦某與Y公司簽訂的協(xié)議無效，秦某將訟爭房產(chǎn)返還。一審判決后，秦某不服提起上訴。
近日，廈門中院作出終審判決，認(rèn)為訟爭房產(chǎn)用地屬劃撥土地，訟爭房產(chǎn)所在土地使用權(quán)及房屋轉(zhuǎn)讓未經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)，秦某不屬于拆遷安置對象而違法取得安置房，損害社會公共利益，二審維持一審判決。
法官說法
違法取得安置房轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效
拆遷安置房的安置對象是特定的動(dòng)遷安置戶。秦某不屬于拆遷安置對象，違法取得訟爭安置房，損害社會公共利益，應(yīng)認(rèn)定無效。依據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》相關(guān)規(guī)定，“劃撥土地使用權(quán)，除本條例第四十五條規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押”，“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物，其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押……”Y公司未經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)，將訟爭房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行為違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無效。
專家提醒
違法房產(chǎn)買賣有四大風(fēng)險(xiǎn)
廈門大學(xué)法學(xué)院教授黃健雄：出賣限價(jià)房、安置房、集體土地使用權(quán)房屋等可能違反法律強(qiáng)制性規(guī)定或損害社會公共利益的房源，擾亂了房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)秩序。此類房產(chǎn)買賣會面臨多方面的風(fēng)險(xiǎn)。首先，法律效力風(fēng)險(xiǎn)。此類買賣合同的效力一般以認(rèn)定無效為原則。其次，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)。此類房產(chǎn)有的只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，不能轉(zhuǎn)讓。第三，政策風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)有關(guān)部門專項(xiàng)整頓此類房產(chǎn)的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。第四，監(jiān)管缺位風(fēng)險(xiǎn)。此類房產(chǎn)有的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管上存在缺位，導(dǎo)致有的房屋質(zhì)量和售后保修難以保障。
導(dǎo)報(bào)記者 陳捷 通訊員 廈法宣/文 陶小莫/漫畫
