臺(tái)海網(wǎng)3月16日訊 （海峽導(dǎo)報(bào)記者 陳捷 通訊員 鈴鐺/文 陶小莫/漫畫(huà)）廈門(mén)房?jī)r(jià)上漲，越來(lái)越多的房產(chǎn)賣(mài)家反悔不賣(mài)了，賣(mài)家違約引發(fā)的官司也隨之增多。近日，海滄區(qū)一位女購(gòu)房者，就因?yàn)橘I(mǎi)房不成，一不小心反而“賺”了120萬(wàn)元。
房子漲價(jià)，賣(mài)家反悔，上漲的差價(jià)賣(mài)家要不要賠呢？昨天，海滄區(qū)法院發(fā)布了這樣一起購(gòu)房糾紛，一審最終判決要求賣(mài)家賠償128萬(wàn)多元差價(jià)。“雙方都要有契約精神，誠(chéng)實(shí)信用履行合同。”法官提醒，在房?jī)r(jià)大漲的情況下，雖然賣(mài)方為了多獲利而主動(dòng)違約，但從本案判決賣(mài)方支付房屋差價(jià)損失來(lái)看，違約成本大大提高，賣(mài)方可能得不償失。
奇遇：買(mǎi)房不成，賺了120萬(wàn)元
購(gòu)房人陳女士是廈門(mén)市民，家住海滄區(qū)。去年1月份，陳女士通過(guò)中介，看中了海滄區(qū)一花園小區(qū)的一套房子，雙方談好房屋總價(jià)為380萬(wàn)元。
同年1月23日，陳女士與賣(mài)家老林簽訂了《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，約定老林將夫妻共有的這套房屋以380萬(wàn)元的價(jià)格出售給陳女士。隨后，陳女士共支付了50多萬(wàn)元給賣(mài)家，用于償還按揭貸款。
2016年4月16日，賣(mài)家老林反悔了，他向陳女士出具函件稱(chēng)，交易期間房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，他無(wú)法及時(shí)收到房款再換購(gòu)房產(chǎn)，造成巨大損失，妻子又不愿配合繼續(xù)完成交易。因此，他愿意承擔(dān)違約責(zé)任，賠償違約金。
但是，陳女士并不想要違約金，她想要的是房子。因此，她回復(fù)要求繼續(xù)履行合同。
盡管如此，賣(mài)家老林仍然堅(jiān)持違約。同年4月26日，老林將收取的陳女士的所有購(gòu)房款50多萬(wàn)元退還給陳女士，并告知其解約。“我不同意解約！實(shí)在無(wú)法接受這種不講誠(chéng)信的行為。”為此，陳女士明確對(duì)老林的解約行為提出異議。陳女士還說(shuō)，老林突然單方反悔，已經(jīng)構(gòu)成根本違約。
為此，陳女士近日將賣(mài)家老林告上法庭，并向法院起訴要求判令老林賠償房屋差價(jià)損失120多萬(wàn)元。
幾個(gè)月時(shí)間過(guò)去，房?jī)r(jià)飛漲。經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)評(píng)估，以2016年5月18日作為評(píng)估基準(zhǔn)日，這套房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)已經(jīng)高達(dá)508萬(wàn)元，單價(jià)為24302元/平方米。
焦點(diǎn)：賣(mài)家違約，應(yīng)當(dāng)賠多少？
近日，海滄法院開(kāi)庭審理此案。法庭上，陳女士認(rèn)為，她與老林簽訂的《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》合法有效，雙方本應(yīng)依約全面履行。現(xiàn)在，老林因房?jī)r(jià)上漲而惡意違約，拒不履行合同，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，因此老林應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。張女士系老林的配偶，應(yīng)與老林承擔(dān)共同賠償責(zé)任。
不過(guò)，老林答辯說(shuō)，他與陳女士簽訂的《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》系無(wú)效合同，老林已將因合同取得的財(cái)產(chǎn)返還給陳女士，無(wú)須再承擔(dān)其他違約責(zé)任。而且，這套房子是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，他在未取得妻子同意的情況下簽訂《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，是無(wú)權(quán)處分行為，損害了妻子的利益。
老林還說(shuō)，即使要賠，也不該賠上百萬(wàn)元。因?yàn)?，陳女士也僅支付了50多萬(wàn)元購(gòu)房款，根據(jù)《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》第十二條約定的違約責(zé)任，其中僅涉及定金與返還已付購(gòu)房款的問(wèn)題，所以即使承擔(dān)賠償損失，也應(yīng)以違約時(shí)給陳女士造成的實(shí)際損失為限。
判決：一審判決，賠償120多萬(wàn)元
近日，海滄區(qū)法院作出一審判決，支持了陳女士的訴訟請(qǐng)求，要求賣(mài)家賠償128萬(wàn)多元的差價(jià)損失。
法院判決認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條第一款之規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持”，因此法院對(duì)老林夫妻提出的《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》無(wú)效的主張不予支持。
法院認(rèn)為，陳女士在此期間起訴主張權(quán)利屬合理期間，并不存在過(guò)分延遲主張權(quán)利致?lián)p失擴(kuò)大的情形。在此情況下，陳女士要求老林支付評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格與合同約定的房屋成交總價(jià)之間的差價(jià)損失120多萬(wàn)元，具有事實(shí)和法律依據(jù)。
而且，法院的判決結(jié)果也承載著倡導(dǎo)誠(chéng)實(shí)信用的價(jià)值導(dǎo)向。法院亦認(rèn)為，守約方的合法權(quán)益應(yīng)予以保護(hù)，故對(duì)陳女士索賠的房屋差價(jià)損失予以支持。
法官說(shuō)法
妻子不同意，并非違約理由
賣(mài)方以未經(jīng)妻子同意賣(mài)房為由，主張合同無(wú)效，并拒絕繼續(xù)履行合同。這樣的情況下，賣(mài)方是否違約，買(mǎi)方要求賠償房屋差價(jià)損失能否得以支持？
對(duì)此，法官分析，從本案查明的事實(shí)而言，確實(shí)無(wú)法認(rèn)定老林在簽訂《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》時(shí)已取得張女士同意，但是，基于老林與張女士之間夫妻關(guān)系的特殊身份，陳女士已產(chǎn)生了合理的信賴(lài)，且未取得共有權(quán)人同意并不導(dǎo)致合同無(wú)效，只是產(chǎn)生合同能否繼續(xù)履行的問(wèn)題。就合同履行而言，老林存在違約行為。因此，陳女士主張賠償房屋差價(jià)損失存在合理性。
雖然，老林簽訂合同時(shí)存在未取得共有權(quán)人同意的情況，但究其實(shí)質(zhì)，是在房屋價(jià)格上漲的情況下，其獲得利益減少，從而導(dǎo)致違約。因此，從保護(hù)陳女士信賴(lài)?yán)娴慕嵌瘸霭l(fā)，法院對(duì)陳女士的主張經(jīng)慎重考慮后，判決支持賠償房屋差價(jià)損失。
