所謂新市民，是指以農(nóng)民為主體的，包括新進(jìn)入就業(yè)的工人、技術(shù)人員、公務(wù)員、退役軍人等，在城市有相對穩(wěn)定就業(yè)卻沒有自有住房的社會群體。

　　趙燕菁說，上世紀(jì)90年代末，廈門人口100多萬，如今廈門人口400多萬，多出來的就是新市民，他們的住房需求構(gòu)成了所謂“剛需”的主體，是當(dāng)下供給過剩的經(jīng)濟(jì)周期里，可以創(chuàng)造巨大有效需求的群體。“但現(xiàn)實是，沒有符合這部分需求的住房供給，每平方米動輒幾萬塊的房價，把巨大的需求擋在門外，新市民不僅沒有成為經(jīng)濟(jì)的動力，反而成為社會不滿的主要來源。”在趙燕菁看來，如果能設(shè)計出一套見效快、受益廣、規(guī)模大同時又不會進(jìn)一步導(dǎo)致產(chǎn)品庫存和金融杠桿加大的住房制度，就可能激活巨大的消費潛力，減少高密度就業(yè)產(chǎn)業(yè)，比如建筑、制造業(yè)等就業(yè)崗位的人員流失。

提新模式

先租后售，將租金作為按揭

　　“先租后售，租保障房的房租相當(dāng)于按揭，滿一定年限，房子就是你的。”其實，早在幾年前，這個理念就已出現(xiàn)在趙燕菁的腦海里，而近兩年一二線城市房價一路高漲，大多數(shù)人只能望房興嘆，沒有城市歸屬感，讓他正式將此觀點公之于眾。

　　“先租后售”保障房供給新模式的基本原理是：利用住房作為抵押，將勞動力的未來收益“資本化”，將租金作為按揭，經(jīng)過一段時間再補(bǔ)足余款，以成本價獲得完整產(chǎn)權(quán)。

　　這一模式，對現(xiàn)有保障房模式的最大改進(jìn)，就是參考“房改”，允許到期的保障房上市，它使得住房成為融資信用的來源。

　　趙燕菁以一套50平方米的保障房為樣本舉例，假設(shè)它的全成本是20萬元，其中土地成本2000元/平方米，建安成本2000元/平方米，一個打工者租房支出大約500元/月，夫妻兩人每年租房支出1.2萬元，15年是18萬元。

　　按“先租后售”模式，這對夫妻屆時只需補(bǔ)上差額（包括利息），就可以完全獲得這套房子的產(chǎn)權(quán)。“按這個假設(shè)，只要還款年限夠長，夫妻倆有政府補(bǔ)助和企業(yè)公積金，即便從事收入最低的職業(yè)，他們在廈門也完全有能力購買一套完整產(chǎn)權(quán)的住宅，有了房，他們才會把廈門當(dāng)成家。”趙燕菁說。

設(shè)置門檻

想要真正有房，租期要很長

　　乍一聽，吃瓜群眾覺得這像是夢一樣，同時也有許多疑問：比如，租房的準(zhǔn)入門檻如何設(shè)定？“先租后售”模式推出后，房地產(chǎn)商還能活嗎？如何避免有人鉆空子、投機(jī)倒把的現(xiàn)象？如何評估信用風(fēng)險？

　　趙燕菁說，只要名下無房，都可以申請“先租后售”，實現(xiàn)“廣覆蓋”，讓沒有產(chǎn)權(quán)房的城市居民，都享有一次“先租后售”的“房改”機(jī)會。

　　但是，這看似寬松的準(zhǔn)入門檻，卻有著如“緊箍咒”般的限制條件。“想要真正有房，期權(quán)很長，要租十五年甚至二十年，而且居民只能有這套房，一旦在租房期間外面有房，租房就會被政府或銀行回收。同樣，欠租不繳，房子也一樣會被回收。”

　　趙燕菁說，在這種條件限制下，想要投機(jī)倒把的，想要投資房產(chǎn)的算盤就落空了，等待十幾二十年，只能擁有這唯一一套50平方米左右的住宅，有錢投資房產(chǎn)的人，肯定不愿意。所以，保障房才能覆蓋到真正需要它的人。

形成互補(bǔ)

與現(xiàn)有地產(chǎn)一起實現(xiàn)全覆蓋

　　商品房一平方米3萬元，隔壁的保障房一平方米5000元，開發(fā)商的房子還賣得出去嗎？這樣的制度對現(xiàn)有房地產(chǎn)市場會造成巨大沖擊嗎？“當(dāng)然，有錢人自然會選擇大戶型住宅，甚至，開發(fā)商還可以建許多豪宅，房子照樣賣，這是市場需求。”趙燕菁指出，這看似將貧富劃了明顯的界限，但實際上，“先租后售”的受益者，最后也在城市里有了固定資產(chǎn)，期權(quán)解除后，同樣可上市交易，相比原本只能租房，無磚無瓦的新廈門人，是大大地富裕起來，實現(xiàn)從無產(chǎn)到中產(chǎn)的逆襲。

　　此外，“先租后售”還有一個特點，它解決了融資難題，不再依賴土地財政。“傳統(tǒng)住宅建設(shè)方式，乃是基于過去財富積累，而現(xiàn)代住宅建設(shè)的方式，則是基于未來收益的貼現(xiàn)。”趙燕菁一語中的，他說，能否大規(guī)模融資，乃是保障房制度能否成功的關(guān)鍵。

展望未來

勞動力實現(xiàn)“資本化”

　　除此之外，“先租后售”模式更深層的功能，在于讓勞動力實現(xiàn)“資本化”。

　　趙燕菁說，保障房一旦進(jìn)入市場，就可以像微型銀行那樣，跨越生命周期，配置勞動力的資產(chǎn)。如同任何一項資產(chǎn)，勞動力也會隨著年齡的增長而“折舊”。如果一個人在其價值最高的生命周期獲得不動產(chǎn)，就可以將其勞動“儲存”起來，對沖年齡增長帶來的“貶值”。當(dāng)勞動力市場價值耗盡，不動產(chǎn)的價值達(dá)到峰值。通過反抵押的方式，將其“儲存”在住宅里的價值提取出來。“簡單說，就是讓勞動力在最有價值的時間里，為廈門市場提供較低成本的勞動力，企業(yè)隨之創(chuàng)造更高稅收，同時，這些新市民在廈門創(chuàng)造消費。”趙燕菁說，這樣一來，保障房就成了類似養(yǎng)老儲蓄或社會保險的作用，而且這種保險不會像現(xiàn)在發(fā)達(dá)國家的社會保險那樣，給未來的政府帶來巨額債務(wù)。