臺(tái)海網(wǎng)8月3日訊（海峽導(dǎo)報(bào)記者 陳捷 曾藝軒 通訊員 同法/文 楊希/漫畫(huà)）在商鋪的租賃合同中，不少承租方為達(dá)到良好的經(jīng)營(yíng)效果、避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，與出租方約定“排他性條款”，即排除或者限制出租方招租特定類型的商戶。
那么，租房簽了“排他性條款”，同業(yè)入駐就能索賠嗎？近日，同安法院審結(jié)了這樣一起涉及租賃合同“排他性條款”的案件。
爭(zhēng)議 簽了“排他性條款”，同業(yè)入駐能索賠嗎？
此前，出租方某商場(chǎng)與承租方肖先生簽訂了一份《商鋪?zhàn)赓U合同》。合同中約定，肖先生租賃商場(chǎng)內(nèi)一商鋪用于經(jīng)營(yíng)品牌“剪悅”（化名），經(jīng)營(yíng)品類為美發(fā)，租期6年。同時(shí)，補(bǔ)充條款約定：租賃期內(nèi)，商場(chǎng)承諾在商場(chǎng)內(nèi)不再引進(jìn)其他與承租方同類的美發(fā)品牌。
一年后，商場(chǎng)又與案外人簽訂一份《商鋪?zhàn)赓U合同》，將商場(chǎng)二層的另一間商鋪出租給案外人用于經(jīng)營(yíng)品牌“美麗人生”（化名），經(jīng)營(yíng)品類為美容養(yǎng)發(fā)。美麗人生于簽訂合同當(dāng)日入駐后開(kāi)始營(yíng)業(yè)，還推出“燙染拉3選1”“單人洗剪吹造型”等團(tuán)購(gòu)活動(dòng)。肖先生多次就引進(jìn)“美麗人生”向商場(chǎng)提出意見(jiàn)，因雙方協(xié)商未果，遂訴至法院。
肖先生起訴說(shuō)：“商場(chǎng)承諾租賃期內(nèi)不再引進(jìn)其他與我方同類的美發(fā)品牌，但又引進(jìn)‘美麗人生’。我從發(fā)現(xiàn)商鋪開(kāi)始裝修起就多次要求解決問(wèn)題，但商場(chǎng)未采取任何措施，商場(chǎng)的行為已嚴(yán)重違反雙方之間的約定。自從‘美麗人生’開(kāi)始營(yíng)業(yè)，我的客戶明顯少了，我要商場(chǎng)賠償損失。”
面對(duì)起訴，被告商場(chǎng)則認(rèn)為，“美麗人生”經(jīng)營(yíng)的是美容養(yǎng)發(fā)，肖先生經(jīng)營(yíng)的是美發(fā)，二者存在顯著差異，不屬同類業(yè)務(wù)，且雙方并未就此約定違約責(zé)任承擔(dān)方式，肖先生無(wú)權(quán)要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
判決 違反排他性約定，商場(chǎng)應(yīng)當(dāng)賠償
法院判決認(rèn)為，本案系房屋租賃合同糾紛。商場(chǎng)與肖先生簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。雖然商場(chǎng)與案外人簽訂的合同中載明“美麗人生”品牌經(jīng)營(yíng)品類為美容養(yǎng)發(fā)，但其實(shí)際經(jīng)營(yíng)范圍包括“洗剪吹、燙染拉、洗吹造型”等美發(fā)品類，與肖先生經(jīng)營(yíng)的美發(fā)品牌同品類，故商場(chǎng)違反了雙方之間的排他性約定。本案中，承租人租賃案涉商鋪的合同目的是經(jīng)營(yíng)美發(fā)品牌，為此與出租人在合同中專門(mén)約定出租人不得在案涉商業(yè)地塊再引進(jìn)同類的美發(fā)品牌。
因此，出租人將案涉商業(yè)地塊中的店鋪出租給他人用于經(jīng)營(yíng)美發(fā)品牌構(gòu)成違約。即使合同未明確約定違約責(zé)任的承擔(dān)方式，違約方仍然需要依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
鑒于美發(fā)行業(yè)本身受各項(xiàng)因素的影響較大，如節(jié)假日、宣傳力度、優(yōu)惠活動(dòng)、固定客源等，營(yíng)業(yè)額存在不具確定性的波動(dòng)，無(wú)法直接認(rèn)定肖先生的營(yíng)業(yè)損失。法院結(jié)合案涉租金標(biāo)準(zhǔn)、肖先生提供的營(yíng)收數(shù)據(jù)等，酌定自“美麗人生”開(kāi)業(yè)后，商場(chǎng)按每月3500元的標(biāo)準(zhǔn)向肖先生賠償營(yíng)業(yè)損失。
法官說(shuō)法
違約方要如何承擔(dān)違約責(zé)任？
合同履行過(guò)程中，一方違約，守約方應(yīng)當(dāng)如何主張權(quán)利，違約方要如何承擔(dān)違約責(zé)任？
法官分析說(shuō)，首先，有約定從約定。在當(dāng)事人的約定不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，遵從當(dāng)事人意思自治，根據(jù)當(dāng)事人之間對(duì)違約責(zé)任的約定承擔(dān)違約責(zé)任。
其次，如果合同未對(duì)違約責(zé)任的承擔(dān)作出具體約定，根據(jù)《民法典》第五百八十四條規(guī)定，違約方承擔(dān)違約責(zé)任應(yīng)采用“完全”賠償原則，即因違約方的違約行為導(dǎo)致守約方遭受的全部損失，應(yīng)當(dāng)由違約方承擔(dān)賠償責(zé)任。值得注意，全部損失不僅包括守約方遭受的全部已發(fā)生的實(shí)際損失，還包括可得利益損失，即合同履行后守約方可以獲得的利益損失。
法官還說(shuō)，在房屋租賃合同關(guān)系中，出租人的義務(wù)是完整交付租賃物，而“完整”不只是簡(jiǎn)單交付出租的房屋，也包括合同項(xiàng)下的其他附隨義務(wù)。本案中，案涉合同未就出租人引進(jìn)同品類商家的違約責(zé)任承擔(dān)方式進(jìn)行約定，故應(yīng)當(dāng)按照承租人實(shí)際經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)因此減少的數(shù)額來(lái)認(rèn)定。因?qū)嶋H經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)難認(rèn)定，肖先生亦未舉證說(shuō)明其訴求損失的計(jì)算依據(jù)，故人民法院結(jié)合審理情況酌情對(duì)經(jīng)營(yíng)損失作出認(rèn)定。
法官提醒，為提前防范風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)明確約定雙方的權(quán)利義務(wù)，寫(xiě)明合同目的，同時(shí)對(duì)于合同履行過(guò)程中可能出現(xiàn)的問(wèn)題或發(fā)生的情況變化，要有相關(guān)合同變更及解除的情形約定，特別注意寫(xiě)明違約的后果及責(zé)任的承擔(dān)，避免因損失難查清或舉證不能而產(chǎn)生更大爭(zhēng)議。
