臺海網(wǎng)9月2日訊（海峽導報記者 陳捷 曾藝軒 通訊員 同法/文 楊希/漫畫）二房東將1117.69平方米的“公攤”納入廠房租賃合同，這租金該不該付？近日，同安法院審結這樣一起因公攤面積過高引發(fā)的房屋租賃合同糾紛。
在這起案件中，二房東未經一房東同意，就將包括配電室、保安室等非產權面積內的部分作為“公攤”與廠房一并出租給租客，二房東是否有權就該部分“公攤”面積收取租金？
案情回顧 二房東轉租，引發(fā)糾紛鬧上法庭
此前，案外人廈門A公司在工業(yè)區(qū)持有一園區(qū)，內有三棟廠房。廈門某實業(yè)公司系專門從事廠房承包轉租賃和物業(yè)管理的企業(yè)，2019年9月，該實業(yè)公司向廈門A公司承租其中兩棟廠房，產權面積分別為2066.09平方米、3066.22平方米。
2019年10月，經過房東廈門A公司同意后，該實業(yè)公司將兩廠房轉租給某衛(wèi)浴公司，雙方簽訂合同約定兩廠房面積合計約6250平方米（含公攤），并承諾衛(wèi)浴公司可以在園區(qū)內獨門獨院地使用這兩棟廠房。
后來，因廠房使用問題，衛(wèi)浴公司與一房東、二房東產生糾紛。經多次溝通未果，衛(wèi)浴公司在租賃期內向實業(yè)公司送達《退租通知》并搬離廠房。
為此，實業(yè)公司認為衛(wèi)浴公司單方解除合同、提前退租構成違約，故訴至法院要求衛(wèi)浴公司支付損失費23萬余元。衛(wèi)浴公司則認為是實業(yè)公司交付的廠房面積與合同約定不符，且未盡到出租人應承擔的義務，對其生產經營造成嚴重損害，故提起反訴要求實業(yè)公司承擔違約責任，依法退還租賃押金20余萬元。
爭議焦點 1117.69平方米“公攤”，租金該不該付？
圍繞“公攤”等問題，雙方在法庭上針鋒相對。
衛(wèi)浴公司：實業(yè)公司交付的廠房實際面積僅有5132.31平方米，與合同約定嚴重不符，我們?yōu)榇诉€多交了1117.69平方米的租金。
實業(yè)公司：合同約定租賃面積含公攤，包括保安室、配電房、電梯井頂部空地、廠區(qū)右側全部通道及空地等其他部分面積，衛(wèi)浴公司還能在廠區(qū)內不限位停放機動車，所以實際使用的公攤面積遠不止1117平方米。
衛(wèi)浴公司：實業(yè)公司承諾的“公攤”包括配電室、保安室、外圍部分空地等面積大約100平方米，他們從來未明確所謂公攤是哪些，只是含糊地說能用的就用。
實業(yè)公司：你承租的是獨門獨院的廠區(qū)，實際也使用了部分非產權內的場地，我們約定的面積數(shù)是大致約數(shù)，并非精確數(shù)。
衛(wèi)浴公司：雖約定是獨門獨院，但我們承租期間，一房東新建廠房，占用了許多原來的空地，圍堵了通道，以致對我們的生產經營造成巨大影響，最終我們不得不搬離案涉廠房。
法院判決 業(yè)主才是公攤收費主體 二房東應返還租賃押金
同安法院經審理認為，本案的爭議焦點為1117.69平方米的“公攤”是否屬于雙方租賃面積。案外人廈門A公司出租給實業(yè)公司的兩棟廠房實際面積總和為5132.31平方米，且僅書面同意實業(yè)公司向衛(wèi)浴公司轉租兩棟案涉廠房，并未允許實業(yè)公司將園區(qū)內其他任何區(qū)域轉租。實業(yè)公司將園區(qū)內其他附屬設施和室外空間的面積共計1117.69平方米視為所謂“公攤”計入轉租面積，既未經廈門A公司事前同意，也未經其事后追認，屬于無權處分他人財產權利的行為。
實業(yè)公司作為專門從事廠房租賃和物業(yè)管理的企業(yè)，應當知道其有權轉租給衛(wèi)浴公司的廠房面積僅為5132.31平方米，就超出的1117.69平方米所謂“公攤”面積不享有處分權。即使該部分面積擬作為公攤面積，需要收取相應的費用，收費的主體也應當是作為所有權人的業(yè)主，實業(yè)公司沒有權利將這部分面積作為“公攤”面積計入廠房轉租的總面積并向衛(wèi)浴公司收取租金。
綜上，實業(yè)公司交付的廠房面積不符，主觀上存在過錯，已構成違約，應承擔違約責任。其要求衛(wèi)浴公司承擔提前解除合同的違約責任，無事實和法律依據(jù)。另，自合同簽訂至搬離，衛(wèi)浴公司按約支付租金，且已發(fā)出《退租通知》并搬離案涉廠房，繳清租賃期間的水電費，實業(yè)公司作為違約方無權繼續(xù)占用租賃押金。
最終，同安法院依法判決，實業(yè)公司向衛(wèi)浴公司返回租賃押金212500元及資金占用期間的利息，駁回實業(yè)公司的全部訴訟請求。
一審判決后，實業(yè)公司不服提起上訴。最終，廈門中院經審理后判決：駁回上訴，維持原判。
法官提醒
租賃廠房如何避免糾紛
法官提醒說，租賃廠房的面積往往較大，租金也較高，因此不論是承租人還是出租人，在合同履行過程中均應遵守誠實信用原則。為了避免經營過程中遭受損失和不必要糾紛，簽訂廠房租賃合同時，需要注意以下幾個問題：
要了解租賃廠房的基本情況，如租賃廠房的實際面積與合同約定的面積是否一致，是否包含公攤及公攤的具體面積，并在合同中對面積進行明確約定。
租賃廠房時，承租人要了解廠房的權屬、出租人是否有權出租廠房等問題，否則將影響到廠房租賃合同的效力，同時是否具有產權也將影響到特殊行業(yè)企業(yè)許可證的辦理。
出租人是否同意承租人對租賃廠房進行裝飾裝修，應與出租人協(xié)商后，在合同中明確約定，并且對于租賃期限屆滿后或合同解除時的裝飾裝修的價值或費用的歸屬也應當進行約定。
