臺(tái)海網(wǎng)1月7日訊（海峽導(dǎo)報(bào)記者 陳捷 林彬彬 通訊員 海法/文 楊希/漫畫）如果出租人要出售房屋，法律賦予承租人“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”，但是這一權(quán)利究竟應(yīng)該如何行使，你清楚嗎？“被限購(gòu)”的二房東能優(yōu)先購(gòu)買嗎？近日，海滄法院發(fā)布了這樣一起案件，讓我們來(lái)看看，法院是怎么判的。
官司
房東將房屋賣與他人 “二房東”將其告上法庭
此前，鄒先生與黃某簽訂了一份《房屋租賃合同書》，雙方在合同中約定：第一，黃某承租鄒先生所有的案涉房屋，租賃期限5年，每月租金4100元；第二，雙方均不得借故解除合同，當(dāng)事人一方如有正當(dāng)理由要求解除合同時(shí)，須提前1個(gè)月通知對(duì)方，經(jīng)對(duì)方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付1個(gè)月租金作為違約賠償金；第三，如果租賃期間鄒先生違約，則賠償金按50000元來(lái)算，每年按10000元折算；第四，案涉房屋的租金5年內(nèi)不遞增，黃某擁有轉(zhuǎn)租權(quán)。
在租賃期間，2019年2月黃某將案涉房屋轉(zhuǎn)租給趙某。2019年6月鄒先生與案外人小陳簽訂《廈門市存量房屋買賣合同》，簽約當(dāng)日辦理不動(dòng)產(chǎn)登記并繳納了契稅。
對(duì)此，二房東黃某認(rèn)為，此舉侵害了自己作為承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，為此將鄒先生告上了法庭。
面對(duì)起訴，被告鄒先生答辯說(shuō)，他早在2019年3月就已經(jīng)通過(guò)中介轉(zhuǎn)告黃某要出售案涉房屋。“他是限購(gòu)對(duì)象，又把房子轉(zhuǎn)租出去了，自己沒(méi)有住在這套房子里，不符合購(gòu)房條件，雙方未能達(dá)成買賣協(xié)議；在收取購(gòu)房人定金的前兩天，我也再次通過(guò)中介告知黃某房屋即將出售，并問(wèn)其是否要以同等價(jià)格進(jìn)行購(gòu)買；黃某不同意以同等價(jià)格購(gòu)買。”
判決
侵害優(yōu)先購(gòu)買權(quán) 房東賠償11萬(wàn)余元
海滄法院經(jīng)審理后認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條之規(guī)定，本案應(yīng)適用《中華人民共和國(guó)民法典》施行前的相關(guān)法律及司法解釋的規(guī)定。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
本案鄒先生未提供證據(jù)證明其出售案涉房屋時(shí)在合理期限內(nèi)通知承租人黃某，侵害人了承租人黃某優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。鄒先生也沒(méi)有證據(jù)證明其與黃某交易時(shí)，黃某屬于限制交易對(duì)象，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不利的后果。因此，黃某以其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害主張損害賠償，應(yīng)予支持。
不久前，海滄法院作出一審判決，要求被告鄒先生賠償黃某經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)11萬(wàn)余元，并返還押金及租金共計(jì)1萬(wàn)余元。
一審判決后，被告不服又提起上訴。近日，廈門中院作出二審判決，維持一審原判。
法官說(shuō)法
同等條件下承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指出租人出賣不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，基于租賃合同關(guān)系，承租人在同等條件下，依照法律規(guī)定享有優(yōu)先于其他人購(gòu)買該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。
從權(quán)利來(lái)源的角度考量，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是法定權(quán)利，轉(zhuǎn)租并非租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓，承租人并未退出原有的租賃關(guān)系，其租賃權(quán)并未消滅。從文義解釋和法律解釋的整體性看，《中華人民共和國(guó)民法典》第七百一十六條、第七百一十九條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋[2009]11號(hào)）第十六條、第十七條，立法者在用語(yǔ)上明確區(qū)分了“承租人”“次承租人”和“第三人”，而且無(wú)論是根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條，還是根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第七百二十六條關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的表述，均為“承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利”。
現(xiàn)實(shí)生活中，存在承租方因其暫時(shí)無(wú)需居住而將租賃房屋經(jīng)出租方同意后轉(zhuǎn)租以減輕其租金壓力，或承租方本就欲當(dāng)“二房東”將房屋合法轉(zhuǎn)租后賺取租金差價(jià)，這些行為均為正常的商業(yè)投資行為，也未超出承租人對(duì)租賃物使用、收益的范疇，系合法的承租人。承認(rèn)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，將使承租人信賴在其投入較大時(shí)間和金錢成本后，將來(lái)在租賃不動(dòng)產(chǎn)的買賣締約時(shí)其具有優(yōu)先權(quán)，推動(dòng)租賃市場(chǎng)中承租方作中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃而投入，發(fā)揮財(cái)產(chǎn)利用的最大效能。
