臺(tái)海網(wǎng)2月21日訊（海峽導(dǎo)報(bào)記者 陳捷/文 陳巧思/圖）法拍房，都低于市場(chǎng)價(jià)嗎？購(gòu)買法拍房，都有哪些陷阱？買法拍房遭遇租約，該怎么辦……

　　昨日，導(dǎo)報(bào)“律師來(lái)了”開(kāi)通法拍房咨詢熱線，不少讀者來(lái)電咨詢法拍房的相關(guān)問(wèn)題，福建典格律師事務(wù)所律師陳奇斌、福建自暉律師事務(wù)所賀越越和該所實(shí)習(xí)律師王民暉耐心為讀者解答問(wèn)題。

　　此外，律師團(tuán)隊(duì)昨天同時(shí)通過(guò)微信號(hào)“律師來(lái)了”接受讀者在線咨詢，有的讀者通過(guò)留言提問(wèn)，還有部分讀者通過(guò)微信預(yù)約來(lái)現(xiàn)場(chǎng)向律師咨詢。福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝律師與前來(lái)咨詢的讀者面對(duì)面溝通，也耐心解答了讀者在微信上的提問(wèn)。

　　昨日，導(dǎo)報(bào)記者和律師團(tuán)隊(duì)從眾多的讀者咨詢中歸納出有代表性的問(wèn)題，總結(jié)出法拍房“9問(wèn)”。

1問(wèn)法拍房，究竟哪來(lái)的？

　　林敏輝：“法拍房”有三個(gè)主要來(lái)源，一是商業(yè)貸款產(chǎn)生，如購(gòu)房人不能如期如數(shù)償還貸款時(shí)，銀行通過(guò)訴訟途徑取得生效判決，并向人民法院申請(qǐng)拍賣抵押房產(chǎn)以償還銀行貸款；二是民間借貸產(chǎn)生的債務(wù)糾紛中，債務(wù)人名下有房產(chǎn)，債權(quán)人取得生效判決后向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院強(qiáng)制拍賣房產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)債權(quán)；三是破產(chǎn)案件中，房產(chǎn)作為企業(yè)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行公開(kāi)拍賣。

2問(wèn)法拍房，都低于市場(chǎng)價(jià)嗎？

　　林敏輝：通常，法拍房的價(jià)格低于同類型市面二手房?jī)r(jià)格。人民法院拍賣房產(chǎn)因付款方式等問(wèn)題，且需支付雙方全部稅費(fèi)，理論上成交價(jià)一般會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)。但若房產(chǎn)評(píng)估失真，或拍賣房產(chǎn)有特殊加分項(xiàng)目，如戶型、樓層、贈(zèng)送、裝修等，也有可能出現(xiàn)成交價(jià)高于同類型商品房市場(chǎng)價(jià)的法拍房。

3問(wèn)買法拍房，有哪些陷阱？

　　王民暉：購(gòu)買法拍房，要小心五大陷阱。首先，法拍房可能存在權(quán)屬瑕疵，如未繳納土地出讓金，未辦理房產(chǎn)證，導(dǎo)致拍賣完成后辦理過(guò)戶手續(xù)比較復(fù)雜；其次，房屋過(guò)戶稅費(fèi)的問(wèn)題，法拍房過(guò)戶全部稅費(fèi)由買受人承擔(dān)，買受人應(yīng)提前計(jì)算需承擔(dān)的過(guò)戶費(fèi)用，計(jì)算好成本；第三，隱形費(fèi)用問(wèn)題，如原業(yè)主未繳納的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)等，應(yīng)由買受人承擔(dān)；第四，租賃問(wèn)題，若法拍房中已有租客，且租賃合同簽訂于抵押合同之前，需買受人自行承擔(dān)無(wú)法使用的后果，需繼續(xù)履行租賃合同或自行與租客協(xié)調(diào)解決；第五，落戶問(wèn)題，法院只協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，對(duì)于原業(yè)主是否占用戶口、學(xué)位等問(wèn)題，需買受人自行找相關(guān)行政機(jī)關(guān)解決。

4問(wèn)如何“撿漏”，更加安全？

　　王民暉：一要看租賃合同，根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。因此，競(jìng)買人在參與拍賣之前，需提前了解房產(chǎn)是否有租賃合同約束。二要看稅費(fèi)，一般情況下法拍房的稅費(fèi)與二手房過(guò)戶的稅費(fèi)計(jì)算方式一樣，但若該套房產(chǎn)前次交易類型為贈(zèng)與或繼承，買受人需承擔(dān)高額稅費(fèi)，因此競(jìng)買人需提前了解房源信息，查清上次交易類型，避免拍賣成功后的高額稅費(fèi)。

5問(wèn)競(jìng)拍成功不買，會(huì)有什么后果？

　　賀越越：參與司法拍賣競(jìng)拍需要繳納一定標(biāo)準(zhǔn)的保證金，若競(jìng)拍成功卻悔拍，則一般法院的處理方式是：競(jìng)拍人的保證金不予退還，法院可裁定重新拍賣，且重新拍賣時(shí)，原買受人不得重新參加競(jìng)買。重新拍賣的價(jià)款低于原拍賣價(jià)款造成的差價(jià)、費(fèi)用損失，由原買受人承擔(dān)，保證金數(shù)額不足的，人民法院可責(zé)令原買受人補(bǔ)交，拒不補(bǔ)交的，人民法院可強(qiáng)制執(zhí)行。當(dāng)然具體以法院公示在拍賣信息上的內(nèi)容為準(zhǔn)。