三四線城市：宅地市場(chǎng)率先降溫

　　報(bào)告稱，成交面積方面，2019年1-8月份，64個(gè)三四線城市宅地成交面積為14488萬平方米，同比下降7.1%。與一二線城市的走勢(shì)略有差異，三四線城市宅地市場(chǎng)的降溫特征較為明顯，近兩個(gè)月年初累計(jì)宅地成交面積同比降幅持續(xù)擴(kuò)大，進(jìn)一步體現(xiàn)了市場(chǎng)降溫的特征。從原因上看，當(dāng)前三四線城市住宅交易市場(chǎng)降溫，重新面臨去庫存壓力，這會(huì)打擊房企補(bǔ)充宅地的積極性；同時(shí)也影響了房企資金回籠和繼續(xù)購地。另外，從宏觀面看，類似宅地交易市場(chǎng)的降溫，也會(huì)影響地方政府的土地出讓金收入。

　　成交價(jià)格方面，2019年1-8月份，64個(gè)三四線城市宅地價(jià)格為3897元/平方米，同比上漲7.9%。觀察歷史數(shù)據(jù)，三四線城市已經(jīng)走出地價(jià)漲幅過大的歷史高位區(qū)間，當(dāng)前漲幅總體上屬于相對(duì)小的。當(dāng)然從結(jié)構(gòu)上看，要關(guān)注部分熱點(diǎn)城市地價(jià)過高或過快上漲的現(xiàn)象。以粵港澳大灣區(qū)中的部分重點(diǎn)三四線城市為例，包括中山、佛山和肇慶等近期的宅地交易相對(duì)活躍，部分月份的地價(jià)也創(chuàng)新高，如佛山8月份拍出的宅地價(jià)格為12495元/平方米，屬于歷史新高。需要說明的是，具體地塊的結(jié)構(gòu)屬性也會(huì)對(duì)此類價(jià)格產(chǎn)生影響。

　　結(jié)論與趨勢(shì)

　　成交面積方面，報(bào)告分析稱，從1-8月份全國百城宅地交易市場(chǎng)來看，受政策管控、市場(chǎng)預(yù)期等影響，相關(guān)購地增速曲線略有下行，充分體現(xiàn)了宅地交易市場(chǎng)降溫的態(tài)勢(shì)。而從結(jié)構(gòu)上看，三四線城市的降溫趨勢(shì)更為明顯，和此類城市當(dāng)前重新面臨庫存積壓的問題是相關(guān)的。

　　預(yù)計(jì)9月份宅地交易市場(chǎng)以降溫為主要特征，尤其是考慮到房企當(dāng)前資金壓力開始增大，所以預(yù)計(jì)房企拿地會(huì)偏保守和趨于理性。當(dāng)然，若要看轉(zhuǎn)機(jī)，那么就需要看9月份央行“普降+定向降準(zhǔn)”政策的效應(yīng)。若是住宅交易活躍度有明顯上升，那么四季度房企認(rèn)購宅地的積極性或會(huì)有所增加。

　　成交價(jià)格方面，報(bào)告分析稱，從1-8月份全國百城宅地價(jià)格數(shù)據(jù)看，當(dāng)前宅地價(jià)格曲線略有下行，這和市場(chǎng)降溫、預(yù)期調(diào)整等因素有關(guān)，充分體現(xiàn)了宅地交易市場(chǎng)“穩(wěn)地價(jià)”的效應(yīng)。而從城市結(jié)構(gòu)上看，一線城市的宅地價(jià)格最高，但最為穩(wěn)定，而二線城市、部分重點(diǎn)三四線城市未來還需要積極進(jìn)行調(diào)控，以進(jìn)一步穩(wěn)定地價(jià)和穩(wěn)定預(yù)期。

　　當(dāng)前穩(wěn)地價(jià)的政策較多，包括拿地資金審核、設(shè)定漲停板、增加各類約束如配建租賃住房等。政策的“組合拳”將有助于打擊炒地行為，進(jìn)而創(chuàng)造更公平的拿地環(huán)境和穩(wěn)定地價(jià)。預(yù)計(jì)后續(xù)宅地價(jià)格將進(jìn)一步趨穩(wěn)，這也有助于未來房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。

　　注：

　　100個(gè)城市按一、二、三四線城市劃分如下。4個(gè)一線城市：北京、上海、廣州、 深圳。32個(gè)二線城市：哈爾濱、長春、沈陽、大連、天津、石家莊、太原、濟(jì)南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長沙、貴陽、南寧、?？?、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊。64個(gè)三四線城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺(tái)、威海、日照、濟(jì)寧、徐州、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮(zhèn)、株洲、岳陽、常德、襄陽、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠(yuǎn)、韶關(guān)、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽、包頭。需要說明的是，燕郊是城鎮(zhèn)的行政級(jí)別，但考慮到城市規(guī)模大，也將其納入到三四線城市的范圍中。(中新經(jīng)緯APP)