住房城鄉(xiāng)建設(shè)部近日召開企業(yè)座談會，表示下一步要進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。
座談會上，8家來自建筑施工、建設(shè)科技、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的國有、民營企業(yè)負(fù)責(zé)人作了重點發(fā)言，結(jié)合企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營實際，分析了當(dāng)前行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和趨勢，表達(dá)了對相關(guān)政策落實情況的真切感受，就推動行業(yè)健康發(fā)展提出了政策建議。
會上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹強調(diào)，要求穩(wěn)住房地產(chǎn)業(yè)，并明確提到以下幾個政策發(fā)力方向：大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率；改善性住房換購稅費減免；個人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付；要深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，希望建筑企業(yè)和房企積極參與保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。業(yè)內(nèi)人士表示，這一次政策調(diào)整，主要基于近期關(guān)于“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的判斷轉(zhuǎn)向，過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的政策，接下來將會逐漸退出。
“認(rèn)房不認(rèn)貸” 實現(xiàn)剛需和改善群體良性循環(huán)
在此次住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的表態(tài)中，個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施吸引了眾多關(guān)注。什么是“認(rèn)房又認(rèn)貸”？未來，這一政策的實施，會對市場產(chǎn)生怎樣的影響？
“認(rèn)房”，是指商業(yè)銀行發(fā)放個人住房貸款時會參考擬購房人在擬購房地家庭名下實際擁有住房套數(shù)確定貸款比例；“認(rèn)貸”是指銀行會根據(jù)擬購房人家庭在全國范圍內(nèi)是否有住房貸款記錄來確定貸款比例。
此前一段時間，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱情形時，出臺“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，被認(rèn)為是從市場預(yù)期和實際購買力兩方面，對市場有降溫的作用。因此，此前各地根據(jù)自身房地產(chǎn)市場實際運行的不同，對首套、二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的不同，可以分為“認(rèn)房又認(rèn)貸”、“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“認(rèn)貸不認(rèn)房”，嚴(yán)格程度依次遞減。
例如，按照北京的規(guī)定，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策在給市場預(yù)期降溫的同時，反過來也提升了換房人的首付門檻。假如購房人要改善住房需求，在賣一套買一套的情況下，假如“認(rèn)房不認(rèn)貸”，首付比例則為35%，假如“認(rèn)房又認(rèn)貸”，首付比例就變成了60%，這樣一來就增加了換房的難度。
因此，假如個人貸款執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，一方面會促進(jìn)剛需和改善群體實現(xiàn)住房需求，改善性群體將原有住房掛牌出售，增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實現(xiàn)剛需和改善群體的良性循環(huán)。同時，改善群體賣掉二手房后購買新房，也促進(jìn)二手房新房的良性循環(huán)。而從整體看，會帶動新房市場銷售改善，房企回款加快。
中指院常務(wù)副院長 黃瑜：我覺得應(yīng)該說對于我們這個市場，特別是購房市場來說，提升信心還是可以發(fā)揮一些作用的，這種優(yōu)化就可以促進(jìn)一、二線市場全面地進(jìn)行流通，對于整個市場會有很大的幫助。
北京市住建委就調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策表態(tài)
昨晚（7月29日），北京市住建委就調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策表態(tài)，表示將會同相關(guān)部門抓緊抓好貫徹落實工作，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求。北京成為第一個表態(tài)的城市。今年以來，全國多個城市都出臺了各類調(diào)控政策，涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例及房貸利率、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等方面。
據(jù)統(tǒng)計，優(yōu)化限購限售政策的城市包括濟南、長沙、杭州、深圳、徐州、廈門、鄭州、青島等。比如例杭州臨平、余杭、錢塘區(qū)部分街道納入差異化限購范圍，非戶籍居民滿足1個月社保即可在當(dāng)?shù)刭彿?。同時，住房政策針對特定人群持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，如長沙對人才放松購房限制條件，合肥對老年成員家庭及多孩家庭增加限購套數(shù)。
房貸利率也是影響樓市的重要方面，今年以來全國已有超過40個城市調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下，根據(jù)監(jiān)測，重點城市首套平均房貸利率已降至3.9%，其中南寧、柳州、珠海等城市首套房貸最低利率已調(diào)至 3.6%，鄭州、無錫、揚州、沈陽已降至3.7%。
中指研究院常務(wù)副院長 黃瑜：支持了一部分剛需，包括一些合理的改善，這些購房者的這種需求，實際上通過降低利率，也降低了這部分購房人的購房成本。
此外，發(fā)放購房補貼也是各城市支持住房消費的重要手段之一。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年以來已有超50個城市執(zhí)行購房補貼政策，補貼方式主要包括按套或面積一次性補貼、一次性或分期撥付契稅補貼、發(fā)放消費券補貼、人才購房補貼、購房價款的一定比例補貼等。
中指研究院常務(wù)副院長 黃瑜：今年以來出臺的相關(guān)政策應(yīng)該說更加精準(zhǔn)，確實是根據(jù)不同城市的特點，更加契合因城施策，包括一線二線三線等等有不同的策略，通過這種不斷地系統(tǒng)這種優(yōu)化，促進(jìn)市場平穩(wěn)過渡，確保市場能夠更加平穩(wěn)有序進(jìn)行發(fā)展。
提振信心 促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展
此次住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的表態(tài)，是繼本月24日中央政治局會議提出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后，對于政策調(diào)整的具體方向與內(nèi)容的最新表態(tài)。相關(guān)專家表示，此舉將有效提振當(dāng)前市場的信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。
經(jīng)過20多年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場從高速增長進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的新階段。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資5.85萬億元，同比下降7.9%；全國商品房銷售面積5.95億平方米，同比下降5.3%。正是基于這種供求發(fā)生的重大變化，我國房地產(chǎn)市場正在進(jìn)行調(diào)整。
國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副研究員 王瑞民：那么現(xiàn)在由于供求關(guān)系的一個變化，有些政策可能已經(jīng)到了需要調(diào)整的時候，像部分城市我覺得除了一些人口凈流入的一、二線城市，大部分城市已經(jīng)到了優(yōu)化調(diào)整的時候，而且這樣也能夠有助于市場筑底回升，提振大家的一個信心，真正讓一些改善性需求能夠以合理的價格和成本得到滿足。
如何適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，是大家關(guān)注的熱點。專家表示，中央已經(jīng)發(fā)出了明確的指示，地方政府和有關(guān)部門就應(yīng)該根據(jù)自己的實際情況，積極探索因城施策，用好政策工具箱。此外，未來出臺的新政策重點也要逐步從增量轉(zhuǎn)到存量，從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，政策方向也要從需求端刺激逐步轉(zhuǎn)向供給側(cè)改革。
中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員 倪鵬飛：因此我們的政策也要有一個組合，能夠在行政、金融、財稅，包括土地，甚至住房保障方面，組合在一起，相互配合來確保穩(wěn)定，所以這個組合拳也是對各個城市各相關(guān)部門下一步一個重要考驗。
國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副研究員 王瑞民：比如一些住房矛盾已經(jīng)極大緩解，甚至有一些過剩的城市，它需要適當(dāng)寬松的土地和金融政策，然后促進(jìn)當(dāng)?shù)厥袌龅囊粋€平穩(wěn)健康發(fā)展。但在一些人口凈流入的大城市，它還是需要一些適度從緊的政策，避免過度寬松引發(fā)相應(yīng)的炒作。中央的頂層設(shè)計加上各地的差異化的因城施策，更好促進(jìn)全國房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
中央政治局會議還指出，要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，專家表示，這也意味著下半年化解風(fēng)險依然是房地產(chǎn)行業(yè)的重要任務(wù)，這不僅是確保房地產(chǎn)的民生保障，也是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。
（來源：央視新聞客戶端）
