大型房企業(yè)績猛增 中小房企生存艱難

　　密集調(diào)控政策下，房企嚴(yán)重分化，今年千億房企數(shù)量有望超過15家

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 賈國強(qiáng) | 北京報(bào)道

　　(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2017年第45期)

　　從去年9月30日全國主要城市收緊房地產(chǎn)政策以來，據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，已有超百城發(fā)布200余次樓市調(diào)控政策。在密集調(diào)控政策下，一些熱點(diǎn)城市今年的 “金九銀十” 樓市成交量出現(xiàn)大幅下滑。

　　不過，從近期公布的銷售業(yè)績情況來看，知名房企似乎并沒有受很大影響?！吨袊?jīng)濟(jì)周刊》記者根據(jù)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年前10月銷售業(yè)績前20強(qiáng)的企業(yè)中，碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)等 15家房企業(yè)績已超過2016年全年。這20家企業(yè)前10月銷售業(yè)績總和為3.4萬億元，比去年全年業(yè)績超出4820億元。

　　房地產(chǎn)市場出現(xiàn)如此“冰火兩重天”的差異表現(xiàn)，似乎有點(diǎn)不可思議。為什么會(huì)出現(xiàn)這種反?，F(xiàn)象？易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說：“房企銷售業(yè)績和樓市調(diào)控的預(yù)期效果略有差異，實(shí)際上是一種很正常的現(xiàn)象。從實(shí)際情況看，雖然調(diào)控逐漸收緊，但調(diào)控城市主要體現(xiàn)在大城市中。而對(duì)于中小城市來說，今年市場表現(xiàn)反而不錯(cuò)。在三四線城市有較多項(xiàng)目布局的大型房企，較好地抵御了市場風(fēng)險(xiǎn)，市場銷售相對(duì)表現(xiàn)較好。更為關(guān)鍵的是，當(dāng)前地產(chǎn)領(lǐng)域真正的降溫還沒開始，預(yù)計(jì)到2018年會(huì)有類似降溫的表現(xiàn)。但根據(jù)現(xiàn)在金額衡量的銷售業(yè)績，很難說2018年會(huì)出現(xiàn)同比下跌。”

資料圖：山西太原拆除30年歷史的立交橋。中新社記者 韋亮 攝

　　今年千億房企數(shù)量有望超過15家

　　克而瑞近期公布的前10月房企銷售業(yè)績TOP100顯示，碧桂園、萬科、恒大銷售金額均突破4000億元，有12家房企進(jìn)入千億元陣營。值得注意的是，在前20強(qiáng)房企中，保利地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、華潤置地等15家房企前10月的數(shù)據(jù)超越去年全年數(shù)據(jù)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說：“今年雖然樓市調(diào)控重壓，但市場表現(xiàn)依然樂觀。從全國看，房地產(chǎn)銷售面積與金額再次刷新歷史同期紀(jì)錄，預(yù)計(jì)2017年房地產(chǎn)銷售金額與面積將再次創(chuàng)造歷史紀(jì)錄。另據(jù)前10月銷售業(yè)績來看，部分房企已經(jīng)完成年度任務(wù)，千億房企數(shù)量在2017年有望超過15家。”

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者梳理今年前10月榜單，并結(jié)合2016年榜單發(fā)現(xiàn)，碧桂園銷售業(yè)績今年已猛增近1800億元，一舉超越萬科和恒大，成為行業(yè)銷售榜上的龍頭老大；融創(chuàng)也迅猛增長近千億元，排名從去年的第7位升至第4位。

　　為何碧桂園和融創(chuàng)表現(xiàn)驚人？易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為：“碧桂園聚焦地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)和銷售，尤其是積極布局三四線城市，使得其城市布局具備了較好的發(fā)展優(yōu)勢。從實(shí)際情況看，類似企業(yè)的投資戰(zhàn)略總體上是穩(wěn)健的。對(duì)于融創(chuàng)來說，業(yè)績成長具有積極意義，體現(xiàn)了通過并購來實(shí)現(xiàn)彎道超車戰(zhàn)略的正確性。”

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年上半年，融創(chuàng)收并購拿地占新增土地儲(chǔ)備總量的84%。從收購合肥融科城、武漢融科天域、天津星耀五洲項(xiàng)目、重慶江北嘴國際金融中心等多個(gè)重點(diǎn)城市大型項(xiàng)目，再到獲得石家莊城中村改造項(xiàng)目、收購萬達(dá)文旅項(xiàng)目等，融創(chuàng)獲得了大量成本較為低廉的土地，提升了盈利空間。

　　與其他房企業(yè)績暴增相比，萬達(dá)的業(yè)績表現(xiàn)則有些平淡。嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)說：“第一，萬達(dá)這類企業(yè)的銷售類物業(yè)相對(duì)少，更多的是自持型物業(yè)，業(yè)績出現(xiàn)波動(dòng)和具體的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有關(guān)；第二，萬達(dá)今年在酒店等項(xiàng)目的銷售方面動(dòng)作較多，預(yù)計(jì)此類項(xiàng)目此前的銷售節(jié)奏會(huì)受影響，進(jìn)而也影響了項(xiàng)目銷售業(yè)績；第三，萬達(dá)在傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的投資力度減少，更多地側(cè)重在文旅項(xiàng)目方面，也會(huì)影響傳統(tǒng)的業(yè)績數(shù)據(jù)。”

　　從總體來看，這20強(qiáng)企業(yè)今年前10月銷售總額為34341.5億元。今年前10月，碧桂園業(yè)績最高，為4841.7億元，中南置地最低，為700.3億元，前者是后者6.9倍；去年恒大業(yè)績最高，為3731.5億元，中南置地最低，為502.3億元，前者是后者的7.4倍。