明文規(guī)定反成“稀奇事”

　　兩張價(jià)目表在沙盤旁貼著，每張價(jià)目表的高度都在兩米左右，上面清楚地標(biāo)明每套房的建筑面積、套內(nèi)面積、建面單價(jià)、總價(jià)等信息。

　　對(duì)于這樣的公示，韓曉玲用“稀奇”來形容。

　　的確，記者在以前的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在今年9月底以前，這種價(jià)格公示的情況并不常見。即便是在龍頭開發(fā)商的售樓處，也鮮有清清楚楚標(biāo)明每套房?jī)r(jià)格的情況，更不用說明確告訴購房者價(jià)格不會(huì)隨便漲且售價(jià)不能高于備案價(jià)。

　　不僅如此，韓曉玲說，以前，除了價(jià)格不透明，還有不少樓盤強(qiáng)制消費(fèi)者交納“訂金”，但這筆費(fèi)用并不計(jì)入房款中。

　　然而，購房者眼里“稀奇”的明碼標(biāo)價(jià)，并非監(jiān)管部門首次提及。

　　早在2010年，國務(wù)院就下發(fā)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，其中明確規(guī)定，房企要嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售；2011年，國家發(fā)改委又出臺(tái)《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，重申要嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售，并規(guī)定商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)在商品房交易場(chǎng)所的醒目位置放置標(biāo)價(jià)牌、價(jià)目表或者價(jià)格手冊(cè)，商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售商品房。

　　此后，上海等多個(gè)省市相繼出臺(tái)細(xì)則，一些省市明確要求如果售價(jià)需要上浮，要重新備案。

　　今年9月以后，北京、天津等多地出臺(tái)關(guān)于樓市調(diào)控政策，很多城市進(jìn)一步明確規(guī)定，商品房實(shí)際銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，如需調(diào)高必須重新申報(bào)價(jià)格備案。

　　今年10月初，上海和石家莊等城市還對(duì)涉嫌未經(jīng)備案就擅自調(diào)價(jià)的開發(fā)商立案調(diào)查。

　　“此次對(duì)商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)的專項(xiàng)檢查，實(shí)際上與此前的限購、限貸政策收緊的思路是一致的，即從多方面規(guī)范市場(chǎng)交易，進(jìn)而抑制資產(chǎn)泡沫。”易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《法制日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)說，過去很多房企的商品房銷售報(bào)價(jià)比較隨意，尤其是在行情較好的情況下，部分房企存在隨意漲價(jià)的現(xiàn)象，這會(huì)使得此類住房交易市場(chǎng)比較混亂，進(jìn)而加大購房者的購房成本。而且從實(shí)際情況來看，這種行為也會(huì)加劇購房者與房企之間的矛盾。因此，此次專項(xiàng)檢查非常有必要。

　　值得一提的是，今年10月中旬，住建部在《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》中明確指出，要對(duì)房企的9種不正當(dāng)經(jīng)營行為依法嚴(yán)厲查處，其中便包括捂盤惜售或散布漲價(jià)信息、沒有對(duì)每套房明碼標(biāo)價(jià)、銷售現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)提價(jià)等。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國家發(fā)改委與住建部宣布的針對(duì)商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)的專項(xiàng)檢查，與上述住建部10月份的文件是一脈相承的。

　　開發(fā)商玩各種價(jià)格貓膩

　　“我去年年初在北京市通州區(qū)看房時(shí)，就向銷售人員提出看價(jià)格公示表，但銷售人員不給看。你問哪套房，她才告訴你哪套房的價(jià)格。”韓曉玲說，如果不是記者告知有備案制這一事實(shí)，普通購房者根本不了解，很容易被開發(fā)商牽著鼻子走。

　　據(jù)嚴(yán)躍進(jìn)介紹，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況下，房企銷售商品房最明顯的一個(gè)營銷手段就是一房?jī)蓛r(jià)。

　　“換句話說，如果第一個(gè)購房者按照每平方米兩萬元的報(bào)價(jià)認(rèn)購某住房，但沒有簽約，而第二個(gè)購房者愿意按2.2萬元每平方米的價(jià)格認(rèn)購，第一個(gè)購房者就會(huì)被告知已經(jīng)沒有住房，即便他是第一個(gè)提出要認(rèn)購此類住房的。”嚴(yán)躍進(jìn)說，這會(huì)使得購房者不明不白地發(fā)現(xiàn)根本買不到住房，這其實(shí)也是沒有明碼標(biāo)價(jià)所導(dǎo)致的。

　　在北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波的印象中，赤裸裸的違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的行為肯定是有的，“比如說買房子必須要購買車庫或者其他配套產(chǎn)品，這都是直接或者間接的違法行為，其原因還是現(xiàn)在的市場(chǎng)比較旺盛”。

　　此外，據(jù)房產(chǎn)專家陳寶存透露，開發(fā)商常用的規(guī)避明碼標(biāo)價(jià)的手段還有兩種：一是“價(jià)外價(jià)”，另一種是高開低賣。

　　何為“價(jià)外價(jià)”？陳寶存舉了個(gè)例子，假如一個(gè)樓盤備案價(jià)是3萬元每平方米，開發(fā)商覺得備案價(jià)低了，又沒有到監(jiān)管部門規(guī)定的可以調(diào)價(jià)的日子，開發(fā)商就向客戶硬加價(jià)，加到3.5萬元每平方米。

　　“這種情況一般出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較火的地方。開發(fā)商硬加價(jià)，連發(fā)票都不給開。”陳寶存說，在這種情況下，網(wǎng)簽價(jià)還是3萬元每平方米，政府部門統(tǒng)計(jì)的房?jī)r(jià)雖沒有上漲，但市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)實(shí)際上還是上漲了。