臺海網(wǎng)訊 據(jù)廈門商報報道 在這樣的市場環(huán)境下，我們有必要對廈門2011年的土地市場做一個完整的梳理，讓市民對此有一個清楚的認(rèn)識，理性看待房地產(chǎn)市場，并就2012年的政策走勢，土地市場的發(fā)展情況，做一個合理的分析預(yù)判，供大家參考。
湖里區(qū)地價居全市首位
縱觀2011年廈門土地市場，大有領(lǐng)先樓市下行之勢，土地成交總量大幅下挫，成交均價也有所回落。全年共計推出經(jīng)營性用地59宗，總供應(yīng)面積230.75萬平方米，成交52宗，成交率90.7%；出讓經(jīng)營性用地212.29萬平方米，同比減少達(dá)31.86%；規(guī)劃總建筑面積502.93萬平方米，同比下跌40.52%。
土地出讓金收入為137.22億元，較2010年減少174.35億元，降幅超五成；平均樓面地價2729元/平方米，同比下降22.45%?？梢哉f，深受宏觀調(diào)控政策影響，全年土地成交量價齊跌。
其中，思明區(qū)土地出讓總面積17.67萬平方米，占全市土地出讓面積的8.32%；土地出讓金收入21.64億元，占全市總收入的15.77%；平均樓面地價3664元/平方米。
湖里區(qū)土地出讓總面積33.7萬平方米，占全市土地出讓面積的15.87%；土地出讓金收入30.36億元，占全市總收入的22.12%；平均樓面地價3808元/平方米，地價水平超過思明區(qū)，繼續(xù)領(lǐng)跑全市。
集美區(qū)土地出讓總面積33.86萬平方米，占全市土地出讓面積的15.95%；土地出讓金收入28.95億元，占全市總收入的21.1%；平均樓面地價3501元/平方米，居島外各區(qū)之首。
海滄區(qū)全年僅2塊建設(shè)用地出讓，出讓面積22.06萬平方米，占全市土地出讓面積的10.39%；土地出讓金收入僅為17.16億元，占全市總收入的12.51%；平均樓面地價2896元/平方米。
同安區(qū)土地出讓總面積42.23萬平方米，占全市土地出讓面積的19.89%；土地出讓金收入20.36億元，占全市總收入的14.84%；平均樓面地價2841元/平方米，略高于全市均價水平。
翔安區(qū)土地出讓總面積62.76萬平方米，占全市土地出讓面積的29.56%；土地出讓金收入18.76億元，占全市總收入的13.67%；平均樓面地價1246元/平方米。
島外新城成市場重心
從島內(nèi)外分布看，全年島內(nèi)土地出讓26宗，面積50.65萬平方米，分別占全市的50%和24%。由于島內(nèi)，特別是思明區(qū)所處的中心城區(qū)土地開發(fā)已近飽和，供應(yīng)主要以小地塊為主，去年全年出讓地塊平均面積僅1.95萬平方米。
島外土地出讓26宗，面積達(dá)158.64萬平方米，分別占全市的50%和76%，地塊平均面積6.1萬平方米。從成交占比來看，島內(nèi)可供開發(fā)利用的建設(shè)用地儲備越來越少，自2007年以來，島內(nèi)土地成交占比呈逐年下降趨勢，且土地用途向辦公、酒店、綜合體傾斜的跡象愈發(fā)明顯，商住用地供應(yīng)日漸稀少，導(dǎo)致供需結(jié)構(gòu)失衡，形成了逢地必爭的局面。島內(nèi)商住地塊已成為實力開發(fā)商角逐的舞臺，超過1萬元的起拍樓面價，讓本土中小房企只能是望而卻步。2011年島內(nèi)供應(yīng)的兩宗商住用地，成交樓面價就高達(dá)12879元/平方米。
整體上看，2011年的廈門土地市場，島外仍是爭奪的“主戰(zhàn)場”。盡管深受國家宏觀調(diào)控影響，但在土地儲備充足的基礎(chǔ)上，加上島內(nèi)外一體化進(jìn)一步提速、廈漳泉同城化啟動等區(qū)域政策利好帶動下，市場重心轉(zhuǎn)移到翔安新城、集美新城和同安濱海新城，三大新區(qū)累計出讓土地面積占全市全年土地總出讓面積的60.5%，在島內(nèi)房價居高不下，島外基礎(chǔ)和公共配套設(shè)施日趨完善的推引下，全市將逐步形成島內(nèi)工作、娛樂，島外居住的城市新格局。
辦公酒店用地大量供應(yīng)
全市全年出讓經(jīng)營性建設(shè)用地52宗，其中商住用地11宗，總用地面積88.35萬平方米，占出讓總面積的42.21%，規(guī)劃總建筑面積198.32萬平方米；其中島內(nèi)2宗均來自湖里區(qū)，總用地面積3.14萬平方米，島外9宗，總用地面積85.21萬平方米；辦公用地21宗，總用地面積23萬平方米，其中僅湖里區(qū)就出讓9宗，占據(jù)廈門辦公用地市場近半壁江山；酒店用地15宗，總用地面積33.89萬平方米，島內(nèi)6宗，島外9宗；綜合體用地5宗，總用地面積60.08萬平方米；商業(yè)用地3宗，總用地面積6.97萬平方米，島內(nèi)思明、湖里各有一宗。
2011年廈門土地出讓與2010年相比，整體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯變化，商住用地不再是市場主導(dǎo)，取而代之的是辦公、酒店用地的大量供應(yīng)。且區(qū)域功能分布方面也有所調(diào)整，去年的供地主力同安濱海新城和集美新城，在2011年地塊出讓數(shù)量均有一定程度下降。
反觀翔安區(qū)，作為島外新城建設(shè)的又一重點區(qū)域，憑借充足的土地儲備，廈大翔安校區(qū)、翔安國際機(jī)場等一批重點工程的陸續(xù)開工建設(shè)，吸引了海翼、建發(fā)、象嶼在內(nèi)的實力企業(yè)投資興業(yè)。未來的島外土地市場，集美新城、同安濱海新城受限于可供出讓地塊不足，不再是市場主力。翔安新城受政策扶持、土地充足等利好，將成為全市房地產(chǎn)投資新的增長點。
而作為廈門傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心的本島區(qū)域，配套建設(shè)完善，隨著廈門海西經(jīng)濟(jì)區(qū)龍頭城市地位的確立，加上可供出讓地塊日益減少，仍是全市土地的價值高地。其中，因政府重點力推的兩岸金融中心的規(guī)劃，又以觀音山片區(qū)的辦公地塊、環(huán)島路會展片區(qū)沿線的酒店地塊最為搶手。在2011年7月20日的土地拍賣會上，2011P03地塊更是以16232元/平方米的樓面地價，232%的溢價率，成為廈門酒店用地新“地王”。
集美區(qū)地價追趕島內(nèi)
地價方面，受房地產(chǎn)行業(yè)國家政策調(diào)控影響，廈門全年土地成交樓面均價有較大回落。近三年市場火爆場面少有出現(xiàn)，地價重回2006年2800元/平方米的市場水平，較2010年下降22%。其中，2011年島內(nèi)土地均價3746元/平方米，較2010年下跌32.99%；島外各區(qū)均價除集美區(qū)上漲外，同安區(qū)較去年基本持平，其他兩區(qū)均有不同幅度下滑。
島外各區(qū)中，集美土地市場相對火爆，樓面地價已達(dá)到3501元/平方米，大有追趕島內(nèi)地價之勢。隨著島內(nèi)外一體化的逐步開展，作為連接廈門本島最便捷的集美，受益良多。伴隨著百億集美新城的開工建設(shè)，以及即將開展的城市軌道交通建設(shè)，集美土地成交價仍有較大的上行空間。
同安區(qū)則得益于集美大橋通車，BRT全線貫通，以及政策對環(huán)東海域基礎(chǔ)設(shè)施大力投入，開發(fā)商對區(qū)域關(guān)注程度逐步提高。但由于全年土地供應(yīng)放量，整體均價上漲平緩。
翔安區(qū)、海滄區(qū)土地出讓價同比降幅較大，主要是因為出讓地塊體積較大，均出現(xiàn)了近20萬平方米的出讓地塊，翔安的2011XP03地塊更是達(dá)到了26萬多平方米，拉低了區(qū)域的土地出讓樓面均價。此外，個別地塊由于位置偏僻，多以底價成交。
思明區(qū)作為廈門土地市場傳統(tǒng)老大，土地供應(yīng)主要以存量供給為主，受制于舊城改造難、拆遷成本高的問題，老城區(qū)土地儲備舉步維艱。全年老城區(qū)僅供應(yīng)一宗酒店用地，加上位于環(huán)島南路的兩幅酒店地塊，其余均來自東部新區(qū)，且多為辦公用地，整體表現(xiàn)乏力，拉低了區(qū)域的成交均價。
湖里區(qū)2011年趨于平穩(wěn)，商住用地樓面地價繼續(xù)維持在“萬元時代”。但辦公、酒店等非住宅用地成交均價下降明顯。在宏觀政策不斷加碼的大背景下，開發(fā)商普遍存在資金鏈緊張的現(xiàn)象。而商業(yè)地產(chǎn)投資大、回收慢，考驗開發(fā)企業(yè)的綜合實力。在市場走向尚不清晰的前提下，多數(shù)企業(yè)較為謹(jǐn)慎，2010年掀起的商業(yè)地產(chǎn)熱潮基本告一段落。文/圖智土地研究中心
