南方日報(bào)記者 牛思遠(yuǎn)

　　時(shí)近歲末，全國樓市下行已確證成為普遍趨勢。權(quán)威數(shù)據(jù)證實(shí)了全國樓市已進(jìn)入寒冰期，其中北上廣深等一線城市出現(xiàn)跟此前完全不同的降價(jià)潮，核心城區(qū)或者高檔社區(qū)紛紛加入降價(jià)行列，上海、廣州、深圳等一線城市降價(jià)浪潮相繼延至中心城區(qū)，部分高端樓盤和大開發(fā)商高調(diào)降價(jià)。受此信號影響，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，伴隨近期中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議等透露的決策層繼續(xù)調(diào)控意圖，2012年將會(huì)成為10年來最冷的樓市寒冬。

　　一線城市豪宅高調(diào)打折廣州有樓盤直降1.2萬

　　12月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了11月份全國70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況的相關(guān)數(shù)據(jù)。該數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市猛增15個(gè)至49個(gè)，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)也自28個(gè)月以來首次落入不景氣區(qū)間。新華社報(bào)道援引業(yè)內(nèi)人士分析稱，“全國房價(jià)已進(jìn)入下行區(qū)間”。

　　在數(shù)據(jù)顯示樓市下行的同時(shí)，最新的市場情況顯示，北上廣深等一線城市已經(jīng)出現(xiàn)降價(jià)潮波及中心城區(qū)，豪宅盤高調(diào)降價(jià)的情況。

　　12月16日，星河灣集團(tuán)董事長黃文仔在廣州宣布，將上海兩大樓盤星河灣薈苑、上海星河灣花園以8.5—8折甚至更大的折扣降價(jià)，同時(shí)承諾對老業(yè)主進(jìn)行差價(jià)補(bǔ)償。此前，星河灣薈苑曾在2009年開盤時(shí)創(chuàng)下了“6小時(shí)成交40億元”的神話。但自進(jìn)入2010年后便始終低迷不前，且一度連續(xù)多月零成交，直至今年6月才擺脫這一窘境。

　　廣州、深圳的降價(jià)地段也已經(jīng)由外圍向中心城區(qū)擴(kuò)展。

　　12月3日，不少購房者收到位于廣州海珠區(qū)新港中路的縱橫國際公寓促銷短信，稱該樓盤毛坯發(fā)售價(jià)格僅從1.38萬元/平米起；此價(jià)格與之前2.5萬—2.8萬元/平米帶五千元精裝修的售價(jià)相差1萬元/平米，成為廣州中心城區(qū)近來罕見的大幅度降價(jià)樓盤。

　　12月16日，廣州市中心淘金路的高端樓盤淘金家園宣布開始為期三天的“7折賣樓”降價(jià)促銷。該樓盤降價(jià)后最低售價(jià)1.8萬元/平方米，與原先公布的3萬元/平方米以上的售價(jià)相比單價(jià)直降1.2萬元，并且該價(jià)格也已經(jīng)低于樓盤目前的二手房的價(jià)格。

　　另有消息稱，位于廣州中心城區(qū)荔灣區(qū)大坦沙的萬科柏悅灣三期，在淘金家園前一天開盤，同樣以每平方米1.29萬元起價(jià)吸引買家，比二期每平方米1.8萬元的均價(jià)，大降5000元/平方米。

　　據(jù)了解，11月廣州新建住宅均價(jià)為10810元/平方米，環(huán)比下降6%，降價(jià)的勢頭仍在延續(xù)，且跌幅為年內(nèi)最大（截至11月底）。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廣州樓市全面降價(jià)的大幕已經(jīng)開啟。

　　深圳也不例外，位于深圳市福田南區(qū)的在售樓盤廊橋國際推出72至108平方米兩房和三房特惠房，折后均價(jià)僅為29400元/平方米，跌破中心城區(qū)30000元/平方米的房價(jià)關(guān)口。而自11月以來，萬科、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、星河地產(chǎn)等多家開發(fā)商在深圳都采用了以價(jià)換量的策略。

　　一季度有望跌去二成樓市將迎來全面調(diào)整期

　　此前，12月14日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　12月16日，國家發(fā)改委主任張平也公開表示，明年要鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，鼓勵(lì)支持中小戶型、中低價(jià)位的普通商品住房建設(shè)；并稱要完善房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管辦法，研究商品住房領(lǐng)域反暴利規(guī)定。

　　隨著高層定調(diào)明年房地產(chǎn)調(diào)控不放松，市場看跌預(yù)期普遍化，中原地產(chǎn)集團(tuán)研究中心對28個(gè)城市進(jìn)行的新一輪市場調(diào)查顯示，未來房價(jià)看跌的城市占八成，預(yù)期降幅從5%至20%不等。

　　與此同時(shí)，在業(yè)績持續(xù)走低的壓力下，房地產(chǎn)開發(fā)商也大多放棄了“政策微調(diào)”的希望。

　　公告顯示，2011年11月，萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額82.9億元，環(huán)比下降20%；碧桂園合同銷售為25億元，環(huán)比減少43%；保利地產(chǎn)簽約金額49.26億元，環(huán)比下降27.9%；中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額34.7億港元，環(huán)比下降48.7%，房企巨頭銷售勢頭普遍遇阻。

　　萬科集團(tuán)總裁郁亮近日接受媒體采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)市場下半場完全不同，要和發(fā)展勢頭過快、有暴利可圖的時(shí)代告別。開發(fā)商要向制造業(yè)學(xué)習(xí)，要有正常的行業(yè)利潤水平，要通過品牌，性價(jià)比等贏得市場機(jī)會(huì)。

　　此外，另一個(gè)與第一波樓市降價(jià)有所不同的是，萬科、保利地產(chǎn)和中海地產(chǎn)等行業(yè)巨頭與中小房企的銷售表現(xiàn)越來越趨于一致，普遍出現(xiàn)萎縮，這意味著上半年大開發(fā)商與中小開發(fā)商市場分化的行情已經(jīng)不再，樓市已經(jīng)進(jìn)入全面調(diào)整期。

　　北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場各參與方的心態(tài)發(fā)生了明顯的變化，房價(jià)的下跌已逐步形成共識，未來還可能有10%至20%的下調(diào)空間，明年可能成為近十年商品房住宅市場最冷清的一年。

　　廣州中原項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜預(yù)計(jì)，年底乃至明年樓市整體價(jià)穩(wěn)，房價(jià)不會(huì)有明顯的下滑，但將略有松動(dòng)。整個(gè)珠三角地區(qū)都是這樣的一個(gè)情況，在廣州等一線城市則更為明顯。

　　“有些地區(qū)成交量持續(xù)下跌，跌幅達(dá)20%—30%，樓市持續(xù)艱難。”黃韜說，估計(jì)拐點(diǎn)將在明年第一季度出現(xiàn)，屆時(shí)房價(jià)將下跌15%—20%，成交量可能會(huì)回升，明年全年來講，樓市應(yīng)保持平穩(wěn)。