不能承受之重

　　房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)調(diào)控中少有的，也受到開發(fā)商“歡迎”的政策。最重要的原因，就是開發(fā)商希望房產(chǎn)稅能夠補貼地方財政，從而降低地價，以緩解“面粉貴過面包”的惡性循環(huán)。

　　從目前的稅率來看，重慶和上海的房產(chǎn)稅政策都還不能承擔如此重任。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院房地產(chǎn)動態(tài)政策設計研究組的測算，即使在全國范圍內(nèi)針對所有住宅開征房產(chǎn)稅(2010年底城鎮(zhèn)住宅總價約50萬億元，稅率為1%，稅率超出目前水平且不考慮減免)，預計每年房產(chǎn)稅規(guī)模約為5000億元，遠低于2010年土地出讓金2.7萬億元。

　　據(jù)重慶媒體報道，重慶市市長黃奇帆說房產(chǎn)稅將在2011年為重慶新增2億元財政收入，并全部投入公共租賃房建設。重慶計劃自2010年起3年內(nèi)建成4000萬平方米公租房解決200萬人的住房困難問題，該項目所需資金則為1000億元。

　　從微觀上來說，房產(chǎn)稅的稅率偏低，也削弱了其對投機的抑制力。

　　抑制投機的根本，是讓炒房的成本大于收益。但和上海近年來房價上漲的幅度相比，目前的稅率還達不到這個要求。

　　若一個三口之家已經(jīng)擁有了150平方米的住房，現(xiàn)在又新買一套均價為3萬元的110平方米住房，那就有80平方米的面積需要繳稅，每年的稅款為6720元，即每月560元。

　　以上海閘北區(qū)大寧板塊的新梅共和城為例。2010年，該樓盤的成交均價仍上漲了5%，達到每平方米2.8萬元左右，“去年底，一套100平米的三房以280萬元成交，但業(yè)主在2003年買進的時候，總價還不到80萬?！?21世紀不動產(chǎn)新梅分行經(jīng)理劉珍德告訴《望東方周刊》。

　　新梅共和城主力房型租金約為每月4700元，按目前的成交價計算，年出租回報率約為2%。這都高于目前上海公布的房產(chǎn)稅稅率。也就是說，只要把房子租出去，租金就可以抵消房產(chǎn)稅的成本，而炒房者最看重的是房產(chǎn)的增值。

　　21世紀不動產(chǎn)監(jiān)測的16個板塊標桿樓盤中，上海2011年1月份大、中、小戶型房源的平均年出租回報率水平分別為2.07%、2.08%和2.25%。

　　為數(shù)不少的投資客打算“頑抗到底”，提高房租，將房地產(chǎn)調(diào)控帶來的成本，轉(zhuǎn)嫁到租客身上。

　　據(jù)21世紀不動產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，2011年1月，上海局部板塊的租賃價格較2010年12月上漲了5%到10%。

　　其中，寶山顧村板塊的租金，甚至出現(xiàn)了一次性加價700元的情況。顧村板塊位于外環(huán)以外，交通和配套并不便利，根據(jù)本刊記者查閱的信息，2010年底，位于地鐵7號線旁的文寶苑精裝修2室2廳租金也才1800元；東方帕堤歐的4室2廳的3層毛坯別墅的租金也只有3000元。另外，普陀長壽等板塊租金上漲幅度也在600元到700元不等。

　　公開資料顯示，在松江、閘北、寶山等中低端物業(yè)集中的區(qū)域，月租上漲300元以上的情況已經(jīng)相當普遍。

　　按照某網(wǎng)站發(fā)布的《2010租房白皮書》，2010年12月，上海二手房平均租賃價格上漲至2825元/月，比2009年同期增長5.7%。兩居室平均租金為2857元/月，三居室平均租金為3881元/月。

　　未觸動土地財政

　　遠，不能改變土地財政的狀況；近，無法全面抑制投機。這讓外界在失望之余又多了一些質(zhì)疑。

　　上海財經(jīng)大學公共經(jīng)濟管理學院教授胡怡建就曾公開表示，在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，土地成本至少占房價的40%左右；建造成本約占30%；營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅和土地增值稅三項稅種約占銷售收入的13.75%，再加上契稅、印花稅等，各類稅費之和一般在15%左右。

　　以房款為100萬元計，拿地成本就是40萬，各項稅費就是15萬，這兩項就已經(jīng)占了房款的大頭。而開發(fā)商除去30萬元建筑成本，能剩下15萬元。

　　言下之意，如果房產(chǎn)稅政策不能降低土地成本，對房價的調(diào)控能力也還是有限。

　　國泰君安的報告也認為，“房產(chǎn)稅短期內(nèi)并不承載打壓基本面的使命，無法破解土地財政依賴⋯⋯根據(jù)現(xiàn)有方案，房產(chǎn)稅不會對行業(yè)基本面產(chǎn)生較大影響，增加的持有成本較低，難以有效逼出存量供給?！?/P>