原標題：小區(qū)公共收益你是否明了？
臺海網6月18日訊 據福建日報報道 小區(qū)停車收費、電梯廣告費、通信商建設基站的場地費……對小區(qū)公共收益的歸屬、使用和管理，不少業(yè)主常常云里霧里。
小區(qū)公共收益包括哪些內容？如何避免其淪為“糊涂賬”？
率全省之先，今年4月，漳州市龍文區(qū)啟動了物業(yè)小區(qū)公共收益專項檢查工作。福建日報記者在漳州進行專題采訪，希望能為全省的小區(qū)公共收益規(guī)范管理提供參考。
通過“住這兒”App，可以查看“歸屬全體業(yè)主收益構成”
歸全體業(yè)主所有須納入專用賬戶
【政策】
《福建省物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內屬于業(yè)主共用部位、共用設施設備所產生的公共收益歸全體業(yè)主所有。
近年來，越來越多形式各樣的廣告進入住宅小區(qū)，包括宣傳欄上粘貼的海報、小區(qū)出入道閘上的廣告、小區(qū)道路旁的立式滾動電子廣告屏、電梯投放廣告等。
在漳州市薌城區(qū)某小區(qū)，業(yè)主鄭先生向記者反映，小區(qū)有不少廣告租位，在這住了10年，從沒見過物業(yè)企業(yè)公布收入賬目；在漳州市龍文區(qū)某住宅大廈，業(yè)主吳先生表示，每月都要交400多元的公共能耗費，不知電費等電梯廣告投放成本是否也攤在自己身上，希望物業(yè)企業(yè)能讓業(yè)主知曉電梯投放廣告產生的收益。
不僅是公共區(qū)域的廣告收入，小區(qū)內的一些公共設施也會有經營收益。
漳州市住建局相關負責人介紹，小區(qū)公共部分的收入主要包括：公共場地停車費；樓道、電梯、外墻、車輛出入欄桿等廣告費；公共場地擺攤、自制售水機、快遞柜進場費；通信基站等設備占地費；物業(yè)用房、經營用房租金收入等。
記者注意到，《福建省物業(yè)管理條例》除了明確公共收益歸全體業(yè)主所有外，還規(guī)定：前期物業(yè)服務期間，物業(yè)管理區(qū)域內公共收益在扣除物業(yè)服務企業(yè)的經營管理費用后，應當存入專項維修資金專戶。經營管理費用支出不得超過公共收益的百分之三十。
業(yè)主大會成立后，可將物業(yè)共用部位、共用設施設備委托物業(yè)服務企業(yè)進行經營管理。取得的公共收益按規(guī)定扣除物業(yè)服務企業(yè)的經營管理費用后，存入業(yè)主大會或者業(yè)主委員會專用賬戶，且至少每季度公布一次公共收益的收入及使用情況。經業(yè)主大會決定，公共收益可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)管理費用以及業(yè)主大會決定的其他事項支出。
但是，不少業(yè)主對自己小區(qū)公共收益的收入及使用情況并不知曉。龍文區(qū)某小區(qū)業(yè)主林女士表示：“這些錢具體用在哪里，我并不清楚。”
率全省之先，今年4月，龍文區(qū)就啟動了物業(yè)小區(qū)公共收益專項檢查工作，通過第三方專業(yè)審計監(jiān)督，以審促改、邊審邊改，規(guī)范小區(qū)公共收益使用管理，維護群眾合法利益。截至5月20日，已完成全部66個小區(qū)的審計工作，涉及公共收益1361.8萬元，審定出手續(xù)不完善需追回開支約836.5萬元。
檢查中，林女士所在的小區(qū)公共收益資金未單獨設立銀行專戶，與經營資金一并存在物業(yè)公司銀行賬戶上。經審計，去年1月至今年3月，該小區(qū)業(yè)主公共收益經營收入約64萬元，可列支經營支出約19萬元，應結余45萬元。如今，該小區(qū)物業(yè)已進行整改，單獨設立銀行專戶分項管理公共收益，并把45萬元退還至專戶。
關于此次專項檢查，龍文區(qū)物業(yè)管理部門明確要求，全區(qū)的物業(yè)企業(yè)必須開設銀行專用賬戶，對未成立業(yè)主大會或業(yè)委會的小區(qū)，將審計核定后的公共收益全部納入該賬戶，接受政府監(jiān)管，業(yè)主有權查詢與公共收益相關的收支明細、合同、協議等材料。
福建卓來律師事務所律師陳黎陽表示，小區(qū)業(yè)主的公共收益若受到侵害，物業(yè)企業(yè)擅自挪用、侵占公共收益，業(yè)主可通過業(yè)主委員會或業(yè)主集體訴訟解決，也可請求社區(qū)、街道等協助解決。
用錢需要走程序智慧平臺來助力
【案例】
去年，漳州市錦繡一方小區(qū)在征詢2/3以上的業(yè)主同意后，啟用了部分公共收益，進行小區(qū)內中庭水系修繕、南門停車位增設以及綠化提升改造。
漳州市物業(yè)管理協會會長徐亮元認為，公共收益應當主要用于補充專項維修資金，以開展小區(qū)內建筑、設施的修繕或改造等。動用公共收益的經營性賬戶需要一定程序，企業(yè)可以首先做一個事項計劃表，征詢業(yè)主同意后才可動用這筆錢。
龍文區(qū)副區(qū)長盧堅表示，公共收益取之于民、用之于民，在社會治理過程中應當更加注重傾聽群眾的呼聲，讓治理的目標、任務與群眾的需求相匹配。
根據《民法典》，業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。根據決定事項的不同，分別應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主，或參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意。
專業(yè)人士指出，這也為公共收益的使用提供了法律依據。
錦繡一方是漳州龍文區(qū)步文街道一個超大型社區(qū)，共有3470戶住宅。小區(qū)至今還未成立業(yè)主委員會，社區(qū)工作人員僅有9人，如何實現小區(qū)大事共商議？
錦繡社區(qū)黨支部副書記戴月平介紹，以前，發(fā)起相關事項后，逐戶征詢業(yè)主意見，卻經常找不到人，實際上很難完成；如今，有了“智慧芳鄰”服務平臺，社區(qū)在平臺上發(fā)起中庭水系改造方案以及經費使用方式的投票，業(yè)主通過電子投票表決，很快就確定了最終方案。
“智慧芳鄰”服務平臺，是去年步文街道探索社區(qū)治理新路徑而推出的一款軟件。它將社區(qū)、業(yè)主、物業(yè)三方納入智慧社區(qū)平臺端口，公共設施改造、公共維修金提取等事關社區(qū)整體權益、需要業(yè)主共同決策的事項，都可通過平臺里的“指尖決策”功能發(fā)起投票。
步文街道黨工委書記陳漢忠表示，通過搭建“智慧芳鄰”服務平臺，可以精準對接居民需求，鋪就社區(qū)治理服務群眾的快車道。
根據漳州市政府出臺的《進一步加強中心城區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見》，街道辦事處和居委會要履行屬地監(jiān)管職責，負責小區(qū)項目的日常管理，輔助物業(yè)企業(yè)開展工作，協調物業(yè)服務活動中的矛盾糾紛，并指導和協助小區(qū)成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會。
而“互聯網+”，已成為加強居民、社區(qū)工作者、物業(yè)、職能部門協同互動，建立“發(fā)現—受理—處理—督辦—反饋”閉環(huán)模式的重要抓手。
在漳州國貿潤園，業(yè)主可通過“住這兒”App的物業(yè)經營收支信息查詢功能，查看小區(qū)各項公共收益情況。
記者通過App界面看到，該模塊清楚地展示了公共收益的具體來源和去向，比如電梯廣告累計收入多少錢、房屋租賃收入多少錢等。
“我們每季度都會將公共收益收支明細張貼在宣傳欄，并制作成展板在小區(qū)的各個出入口公示。”漳州國貿潤園物業(yè)服務中心負責人姜校乾說，為了讓業(yè)主用手機也能快速了解這份明細，公司還會通過平臺“曬賬”。業(yè)主對查詢和公示的信息有異議時，可以向物業(yè)提出，物業(yè)會及時答復，接受業(yè)主的監(jiān)督。
漳州市錦繡一方小區(qū)使用公共收益改造中庭水系，使之成為業(yè)主休閑的好去處
推動成立業(yè)委會共管共治解堵點
【數據】
龍文區(qū)此次審計公共收益的66個物業(yè)小區(qū)，僅有8個小區(qū)成立了業(yè)主委員會。
去年8月，漳州市莘園小區(qū)成立了業(yè)主委員會，莘園物業(yè)服務有限公司也將之前代為管理的公共收益交給業(yè)委會全權管理支配。
“去年，我們小區(qū)的公共收益有78912元，今年計劃將小區(qū)的兩間公共配套用房出租，預計可增加14萬元以上的收入。”莘園小區(qū)業(yè)委會主任賴先生說。
然而，當前，我省物業(yè)小區(qū)成立業(yè)委會的比例較低。有的地方投資性住宅較多，一些房屋空置或無法交房，入住率低；有的地方業(yè)主參與熱情不高，開發(fā)商配合不積極。
鑒于上位法對召開首次業(yè)主大會的條件未作明確規(guī)定，為解決現實矛盾，《福建省物業(yè)管理條例》設置了較低的“門檻”，十個以上的業(yè)主就可向所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或街道辦事處提出書面申請，籌備召開業(yè)主大會首次會議；對于業(yè)主大會決定重要事項的表決權數，仍作“雙三分之二”或“雙過半”的規(guī)定。
但事實上，一方面，城市里人們普遍工作繁忙，業(yè)主委員會成立率不高，多數小區(qū)居民對業(yè)委會工作關注不夠，參與意愿不強；另一方面，即便成立了業(yè)委會，其作為松散的組織，如果沒有管理部門的支持，很難正常開展工作。
記者在走訪中發(fā)現，有的小區(qū)雖然成立了業(yè)主委員會，但其成員在能力素質、專業(yè)技術等方面存在不足，常出現與物業(yè)公司溝通信息不對稱，“說不得、論不清”的問題較為嚴重。甚至有些業(yè)委會不作為，未履行法定程序，避開業(yè)主大會或利用議事規(guī)則的漏洞，謀取私利。
閩南師范大學法學院副院長黃耀明認為，街道、社區(qū)作為基層組織，適當的融入可以解決監(jiān)管問題?？梢酝ㄟ^嘗試社區(qū)與業(yè)委會成員共同治理的模式，破除業(yè)主自治中的弊端；對于規(guī)模較小或無業(yè)主委員會的小區(qū)，可以推行社區(qū)與樓棟長聯合治理的模式，建立居民議事廳，達到和諧治理。
他建議，在制度規(guī)定上，業(yè)委會成員作出決定時，可增加社區(qū)的審核權；在機制設立上，可由管轄社區(qū)設立基層聯調聯治辦公室，加強與職能部門互聯共通，一同化解社區(qū)治理中的堵點。
與此同時，漳州市還有一些小區(qū)，要么建筑年代較久、維護費用大，管理成本比較高，物業(yè)公司進駐之后又撤離，要么規(guī)模偏小，物業(yè)收費標準低，企業(yè)無利可圖，要么居民因觀念因素拒交物業(yè)費，成為無物業(yè)小區(qū)。
對此，漳州市采取政府埋單的形式進行兜底改造，探索引進國企物業(yè)、“改管合一”、“先嘗后買”等模式，讓這些小區(qū)的居民“居有所管”。
在此背景下，去年以來，國企物業(yè)——龍文區(qū)城建物業(yè)服務有限公司逐步接管9個無物業(yè)小區(qū)，先行投入資金，開展系統治理工作。榮興小區(qū)就是其接管的小區(qū)之一。
作為安置房小區(qū)，榮興小區(qū)之前無人治理，設施陳舊；如今，道路平整，綠化帶干凈，車輛停放有序，多功能活動室、智能電動車充電樁、便民飲水機等設施配備齊全。
城建物業(yè)也逐漸獲得小區(qū)業(yè)主的認同。不久前，城建物業(yè)在征詢全體業(yè)主意見時，2/3以上的業(yè)主在一周時間內同意由物業(yè)支配小區(qū)的公共收益。（記者 黃如飛 于莉 通訊員 楊志慧 林聰華 文/圖）
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全省小區(qū)公共收益專項整治
近日，福建省住建廳、發(fā)改委、公安廳、民政廳、市場監(jiān)管局等5部門聯合發(fā)起全省范圍內物業(yè)服務企業(yè)侵占住宅小區(qū)業(yè)主公共收益專項整治。
整治內容包括：
①物業(yè)服務企業(yè)侵占屬于住宅小區(qū)業(yè)主的共用部分、共用設施設備所產生的公共收益（公共收益主要指住宅小區(qū)樓道、屋面、電梯、外墻、道閘等廣告費；公共場地、公共道路的車輛停放場地使用費；公共場地擺攤、自助售賣機、快遞柜等進場費；通信基站等設備占地費；屬于全體業(yè)主的會所、幼兒園、游泳池、健身室、物業(yè)服務用房、架空層等公建配套用房或公共場地的租金收入）。
②物業(yè)服務企業(yè)未按規(guī)定分配住宅小區(qū)業(yè)主公共收益。
③物業(yè)服務企業(yè)未將住宅小區(qū)業(yè)主公共收益存入專戶（專項維修資金專戶、業(yè)主大會或業(yè)主委員會專戶）。
④物業(yè)服務企業(yè)未每季度將住宅小區(qū)業(yè)主公共收益收支明細在物業(yè)服務區(qū)域內醒目位置公開公示。
