業(yè)內(nèi)人士建議：如有租房貸合同要明晰

4月1日，名城物業(yè)旗下的云集公寓正式開始運(yùn)營(yíng)，一個(gè)月后，龍湖地產(chǎn)旗下的長(zhǎng)租公寓品牌“冠寓”入駐福州，繼萬(wàn)科地產(chǎn)在福州推出其長(zhǎng)租公寓——泊寓兩年多后，在福州的房企進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓開始形成規(guī)模，漸成氣候。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年福州各類機(jī)構(gòu)介入長(zhǎng)租公寓的有20余家。

Demi運(yùn)營(yíng)著福州本土一家長(zhǎng)租公寓，她對(duì)記者說(shuō)，公司目前還是采用傳統(tǒng)的押二付一的形式，對(duì)于小品牌公寓來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流還算充足，可以維持運(yùn)營(yíng)。“很多品牌公寓會(huì)采用分期的模式與金融機(jī)構(gòu)合作，租客照常繳納房租；如果使用了租房貸，運(yùn)營(yíng)方要在合同條款上標(biāo)明，有義務(wù)告知房客。”Demi對(duì)記者如是說(shuō)道。

業(yè)內(nèi)人士介紹，租房貸即租客與第三方金融機(jī)構(gòu)簽署一到兩年的貸款協(xié)議，金融機(jī)構(gòu)將貸款打到租賃企業(yè)的賬戶上，租客是按月還款抵租金。在給租客推薦這種付款方式時(shí)，很多運(yùn)營(yíng)方中介并未提示該貸款是以租客的信用為擔(dān)保向銀行貸款，在相關(guān)條款里也未標(biāo)明。

分析人士指出，現(xiàn)在爆出來(lái)的問(wèn)題是不少中介“欺騙”租客，在租客不知情的情況下簽署了貸款合同，就是“強(qiáng)制貸款付租金”。

福建本土公寓運(yùn)營(yíng)方——橙仕公寓負(fù)責(zé)人王勇指出，目前住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券審批比較困難，因此租房貸成為許多長(zhǎng)租公寓發(fā)展的資金來(lái)源之一。他認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓是一個(gè)重運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)，公寓裝修成本控制、出租率、租金加收率等都是公寓運(yùn)營(yíng)商要打磨的運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)。

王勇認(rèn)為，對(duì)于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，企業(yè)不能盲目擴(kuò)張，先要練好內(nèi)功。公司一直堅(jiān)持穩(wěn)健擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)理念，穩(wěn)中求進(jìn)，目前簽約房源租期大約都在10年，為公司提供了長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

福州本土一家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)道，對(duì)于運(yùn)營(yíng)商而言，要向租客充分披露租房貸的期限、利率等信息，讓其依據(jù)自身情況選擇是否采用租房貸，同時(shí)盡量做到期限匹配，并指定資金用途，雙方間的信息要對(duì)稱匹配。

專業(yè)律師支招：遇上“套路貸”可從合同執(zhí)行維權(quán)

盈科律師事務(wù)所福州所律師吳永峰認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商利用預(yù)收租金進(jìn)行再次擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)，未設(shè)定經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及經(jīng)營(yíng)儲(chǔ)備金的情況下，如果市場(chǎng)發(fā)生動(dòng)蕩，運(yùn)營(yíng)商需要持續(xù)支付原房東租金，而資金鏈一旦斷裂，就會(huì)波及租客的權(quán)益。

他認(rèn)為，使用租房貸將會(huì)產(chǎn)生原始房東、承租人及次承租人關(guān)于房屋租賃合同履行與解除、租金支付之間的糾紛，從而導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)商系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。

吳永峰分析，租賃與借貸交織在一起，風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源主要是運(yùn)營(yíng)商沒(méi)有向承租人即租客披露原始租賃合同細(xì)節(jié)，并且一對(duì)一的關(guān)系中，也沒(méi)能把握住次承租人的租金的最佳流向，即先償還原始租賃租金的成本，并產(chǎn)生直接的支付關(guān)系，剩余的合理利潤(rùn)再進(jìn)行擴(kuò)張，因此就可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

作為公寓運(yùn)營(yíng)商，橙仕公寓王勇認(rèn)為，租房貸的風(fēng)險(xiǎn)主要是來(lái)源于企業(yè)盲目高價(jià)收房，導(dǎo)致利潤(rùn)不足以償還借款；另外，有些金融機(jī)構(gòu)融資成本太高，高利息導(dǎo)致公寓運(yùn)營(yíng)的利潤(rùn)不足以償還利息。

在上文中提到，諸多網(wǎng)友在不知情的情況下被租房貸套路，吳永峰基于日常業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)建議，租客可以從租金款項(xiàng)的實(shí)際流轉(zhuǎn)路徑來(lái)進(jìn)行維權(quán)和抗辯。這類套路合同及各種費(fèi)用設(shè)計(jì)雖然清楚，看似完美，但消費(fèi)者可以從合同的執(zhí)行入手進(jìn)行維權(quán)。在實(shí)際的一些案例中，放貸企業(yè)與租賃公司都是關(guān)聯(lián)公司，加上財(cái)務(wù)處理便利，實(shí)際上消費(fèi)者借貸款項(xiàng)往往沒(méi)有流轉(zhuǎn)到消費(fèi)者賬戶上，甚至沒(méi)有實(shí)際在貸款公司和租賃公司之間流轉(zhuǎn)。

有分析人士認(rèn)為，從企業(yè)的角度，應(yīng)基于自身資金需求及業(yè)務(wù)發(fā)展擴(kuò)張規(guī)劃來(lái)控制沉淀資金的規(guī)模，有效管理自身資產(chǎn)端和負(fù)債端流動(dòng)性、收益、風(fēng)險(xiǎn)等維度的匹配。