允許非住宅商品房轉(zhuǎn)型

《意見》支持已供地未開發(fā)非住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型，著力于化解市本級(jí)和七縣（市）非住宅商品房庫存，解決非住宅商品房開發(fā)項(xiàng)目所面臨的銷售下滑問題，規(guī)定對(duì)非住宅商品房項(xiàng)目去化周期超過36個(gè)月的縣（市、區(qū)）不再供應(yīng)商業(yè)和商務(wù)辦公用地。

福州市落實(shí)省政府相關(guān)文件規(guī)定，允許符合省政府相關(guān)文件規(guī)定的非住宅商品房項(xiàng)目可轉(zhuǎn)型用于其他產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目或符合市場(chǎng)需求項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè)。并結(jié)合福州市的實(shí)際，規(guī)定以下項(xiàng)目不得轉(zhuǎn)型為住宅用地：一是已對(duì)外銷售的項(xiàng)目。若宗地內(nèi)含多個(gè)分地塊，其中未銷售的地塊由規(guī)劃道路及河道等與已銷售地塊自然分割，對(duì)已銷售地塊不造成影響的，在符合其它要求前提下，該分地塊項(xiàng)目允許用途變更。二是位于兩江四岸一線的建筑以及閩江北岸二環(huán)路以內(nèi)的項(xiàng)目。

除此之外，福州市還允許已出讓未開發(fā)的商業(yè)、辦公項(xiàng)目用地經(jīng)協(xié)商解除原土地出讓合同，收回國有建設(shè)用地使用權(quán)，按確定同意解除合同之日為評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)與原成交價(jià)擇低對(duì)原土地使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。同時(shí)，嚴(yán)格限制工業(yè)園區(qū)的工業(yè)用地改變使用功能及改擴(kuò)建，尤其是不得改為目前市場(chǎng)較為飽和的非住宅等項(xiàng)目。

根據(jù)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)在2016年年初的分析數(shù)據(jù)顯示，2015年福州商品住宅存量約250.44萬平方米，消化周期約為9.9個(gè)月，庫存回歸合理區(qū)間。而辦公物業(yè)存量141.67萬平方米，消化周期高達(dá)45.6個(gè)月。福州房地產(chǎn)分析人士廖先生認(rèn)為，該政策出臺(tái)是為調(diào)整市場(chǎng)上的庫存產(chǎn)品，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)積壓的商辦性質(zhì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)為商住性質(zhì)。“畢竟現(xiàn)在購房群體偏向住宅市場(chǎng)，但商辦寫字樓等就不見得還有這么大的客戶基礎(chǔ)。”

支持農(nóng)民工進(jìn)城購房

福州市將支持農(nóng)民和農(nóng)民工進(jìn)城購房。鼓勵(lì)有條件的縣（市）對(duì)農(nóng)民和農(nóng)民工進(jìn)城購買新建商品房，要給予一定的購房補(bǔ)貼，協(xié)調(diào)對(duì)接省、市、縣農(nóng)行等金融機(jī)構(gòu)，推行“農(nóng)民安家貸”等信貸產(chǎn)品，保障農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城購房、裝飾裝修等多種需求。

《意見》對(duì)打通庫存商品房與安置房、保障房轉(zhuǎn)換通道做了明確規(guī)定，在去年房屋征收貨幣補(bǔ)償比例67.8%的基礎(chǔ)上，要力爭(zhēng)提高棚改項(xiàng)目和房屋征收貨幣補(bǔ)償比例至75%，鼓勵(lì)被征遷居民使用貨幣補(bǔ)償款購買商品房解決住房安置問題。

《意見》還規(guī)定要針對(duì)可能存在的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加以排查防控；積極促進(jìn)集中式商業(yè)分隔銷售；積極引導(dǎo)品牌好、實(shí)力強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)參與兼并重組，并協(xié)調(diào)金融部門適當(dāng)放寬高層建筑住房貸款放款的條件，支持開發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)。

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出臺(tái)僅半日

沈陽“零首付”深夜被叫停

3月1日下午，沈陽市政府下發(fā)《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(試行)》，該意見提及，支持高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購房，并首付比例可以零首付。沈陽的這一房地產(chǎn)新政，因“大學(xué)生可零首付買房”廣泛傳播并引發(fā)熱議。不過好景不長(zhǎng)，公布僅半天，當(dāng)晚夜間，沈陽官方發(fā)布消息稱，“零首付”政策還處于前期調(diào)研論證階段，暫不具備出臺(tái)條件。

在地方政府新政中，沈陽式的“零首付”還是第一次出現(xiàn)。而其中對(duì)公積金貸款首付比例下調(diào)至10%，也突破了此前公積金貸款的首付最低限度。

數(shù)據(jù)顯示，沈陽整體的樓市庫存非常大，接近3000萬平方米。這使得沈陽的市場(chǎng)去化周期處于全國最高的少數(shù)城市行列，這也是沈陽出臺(tái)刺激政策主要原因。

“一成首付是十倍杠桿，而‘零首付’，就全部是杠桿了，簡(jiǎn)直就是次貸了，”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，沈陽政策力度驚人，強(qiáng)力加杠桿，后市醞釀巨大風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于沈陽這種城市來說，目前整體經(jīng)濟(jì)漲幅趨緩，而剛畢業(yè)的大學(xué)生收入必然穩(wěn)定性差，這種情況下，即使房?jī)r(jià)不跌，對(duì)于銀行來說也是巨大的風(fēng)險(xiǎn)源頭。

因?yàn)?，?duì)銀行來說，畢業(yè)未滿5年又要“零首付”的購房者，一般來說是不合格的貸款人，很難符合銀行風(fēng)險(xiǎn)防控的要求，除非其月薪達(dá)到萬元以上；而對(duì)開發(fā)商來說，這類購房者由于不能及時(shí)帶來首付款的現(xiàn)金流，也不是他們想要的客戶。

對(duì)于這些購房人來說，即使銀行允許其零首付，高昂的月供也將是難以承受的負(fù)擔(dān)。

在張大偉看來，如果一旦沈陽實(shí)施大學(xué)生“零首付”購房的政策，其示范效應(yīng)的影響將是全國性的，地方去庫存將面臨風(fēng)險(xiǎn)，必然會(huì)被叫停。

綜合21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道證券時(shí)報(bào)

“這個(gè)政策突破了中央去庫存政策能夠容忍的底線。中央去庫存的前提是在合理杠桿的范圍內(nèi)，在確保金融安全，特別是銀行不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的情況下采取有效措施，幫助消化庫存，而不是沒有任何底線。‘零首付’既不合法，也違背政策的初衷。而其針對(duì)的對(duì)象，畢業(yè)沒有超過5年的大學(xué)生，就其收入而言，絕大多數(shù)也屬于收入不高的階層，對(duì)這些群體實(shí)現(xiàn)‘零首付’政策，等于是沈陽版的美國次貸。”