質(zhì)量

　  明確四類問題，不合規(guī)可解約

　  新版《商品房買賣合同示范文本》，對商品房質(zhì)量及保修責(zé)任進(jìn)行明確。把商品房質(zhì)量問題分為地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)，其他質(zhì)量問題，裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施四大類，對于不符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的問題，購房者有權(quán)要求出賣人進(jìn)行整改、賠償、解除合同等。

　  保修

　  開發(fā)商不保修，項目單位要擔(dān)責(zé)

　  目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)普遍采用項目公司開發(fā)制，而項目公司一旦開發(fā)完一個樓盤就被注銷。而當(dāng)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題時，卻找不到相關(guān)責(zé)任人來負(fù)責(zé)。

　  新版預(yù)售合同第十八條及附件八，特別約定了如果開發(fā)商不承擔(dān)質(zhì)量保修義務(wù)，必須由另一家單位來承擔(dān)連帶責(zé)任，這另一家單位可以是開發(fā)商的股東或者關(guān)聯(lián)公司。一方面強(qiáng)化了開發(fā)商的質(zhì)量責(zé)任，另一方面也解決項目公司注銷后的商品房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)問題。

　  付款

　  房款存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶

　  新版合同明確商品房的計價方式可以按套內(nèi)建筑面積、建筑面積、整套等方式計算。出售商品房的全部房價款應(yīng)當(dāng)存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于本工程建設(shè)。這避免了開發(fā)商將房款挪入私人賬戶，卷款走人的現(xiàn)象。

　  買賣

　  一房兩賣，最高要賠一倍房款

　  在二手房買賣中，不時碰到一房兩賣等情況，購房者損失難以挽回。

　  預(yù)售合同第五條（現(xiàn)售合同第六條），要求開發(fā)商或者房東對房屋產(chǎn)權(quán)的合法性、不存在一房兩賣、不存在司法查封和限制轉(zhuǎn)讓三種情形進(jìn)行承諾。如果開發(fā)商或者房東違反這些承諾，導(dǎo)致購房者合同無法備案或無法辦證的，就可以主張退房、退利息，造成損失的，還可以約定由出賣人支付“已付房價款一倍”或者“買受人全部損失”的賠償金。

　  公共場所

　  規(guī)范建筑物區(qū)分所有權(quán)

　  對于小區(qū)的一些公共場所、停車位等，在過去經(jīng)常因為產(chǎn)權(quán)不明確，導(dǎo)致開發(fā)商和業(yè)主產(chǎn)生糾紛。

　  新版預(yù)售合同規(guī)范了建筑物區(qū)分所有權(quán)，增加共有權(quán)利的約定。明確建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、通道、大堂、避難層、設(shè)備層等部分；道路、綠地、物業(yè)服務(wù)用房等歸全體業(yè)主共有。

　  隱私

　  開發(fā)商有義務(wù)保密購房者信息

　  當(dāng)下，購房者的隱私信息被濫用和泄露。

　  新版預(yù)售合同第二十六條明確提出，開發(fā)商對在賣房過程中收集到的購房者信息負(fù)有保密義務(wù)，除非因法律、法規(guī)規(guī)定，或公檢法、紀(jì)檢部門執(zhí)行公務(wù)需要，未經(jīng)購房者書面同意，開發(fā)商不得對外披露和越權(quán)使用購房者信息。

　  稅費(fèi)

　  誰承擔(dān)契稅,最好事先約定

　  商品房交付時，如果實測套內(nèi)建筑面積與預(yù)測面積存在誤差，根據(jù)誤差比絕對值在3%以內(nèi)，或是超出3%，兩種情況進(jìn)行處理。值得注意的是，當(dāng)房子在90平方米或144平方米左右時，還需要注意契稅的變化。

　  根據(jù)規(guī)定，實測面積為90平方米的商品房買賣時，只要繳納1%的契稅；實測超過90平方米，繳納契稅1.5%；而實測超過144平方米的，屬于豪宅，需繳納3%的契稅。

　  新版預(yù)售合同規(guī)定，因預(yù)測面積與實測面積差異，導(dǎo)致購房者不能享受稅收優(yōu)惠政策而增加的稅收負(fù)擔(dān)，雙方可以事先約定，由哪一方來承擔(dān)。