品質(zhì)為核，守正出新。建發(fā)建管深耕代建行業(yè)多年，以洞察時代的行業(yè)先行者之姿，持續(xù)專注于打造品牌核心價值，以品質(zhì)和實力贏得口碑和市場。近日，更是獲得業(yè)內(nèi)權(quán)威研究機構(gòu)及媒體關(guān)注，并做專題報道。

建發(fā)建管是建發(fā)房產(chǎn)旗下的廈門建發(fā)建設(shè)運營管理有限公司，深耕代建行業(yè)多年，擁有豐富的代建運營經(jīng)驗和多業(yè)態(tài)的代建管理能力。

01

代建起步早、基礎(chǔ)扎實
已實現(xiàn)全業(yè)態(tài)覆蓋

建發(fā)建管是建發(fā)房產(chǎn)旗下的廈門建發(fā)建設(shè)運營管理有限公司，深耕代建行業(yè)多年，擁有豐富的代建運營經(jīng)驗和多業(yè)態(tài)的代建管理能力。 

相較同類型的國企，建發(fā)房產(chǎn)代建業(yè)務(wù)起步較早，重大政府項目的承接和完善交付使得其代建業(yè)務(wù)在政府、行業(yè)內(nèi)獲得良好口碑。 

2007-2009年，業(yè)務(wù)探索期。2007年為完成廈門國際會議中心建設(shè)成立福建省首家專業(yè)房地產(chǎn)代建公司-建發(fā)工程建設(shè)管理有限公司（建管前身），正式涉足代建業(yè)務(wù)。初涉代建，建管公司以安居工程及政府公建配套為主。 

2010-2018年，品牌積累期。2010年建管公司代建了福建省最大保障性安居工程——洋唐居住區(qū)，建成后榮獲“中國建設(shè)工程魯班獎”“國家優(yōu)質(zhì)工程獎”等，為早期代建發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)和良好口碑。2017年建管公司被委以重任，負責廈門金磚國家領(lǐng)導人第九次會晤主場館提升改造工作，成功地將原本的商業(yè)展館華麗轉(zhuǎn)變?yōu)闃O具分量的外交舞臺。在僅僅6個月的時間里，就完成了 3 萬平方米場館的改造任務(wù)，并且實現(xiàn)了完美交付。這一成果，充分展現(xiàn)了建管公司卓越的專業(yè)能力和高效的執(zhí)行力，同時也為金磚國家領(lǐng)導人會晤的順利舉行奠定了堅實的基礎(chǔ)，形成了良好的國內(nèi)外影響。 

▲金磚國家領(lǐng)導人廈門會晤主會場

2019-2022年，規(guī)模擴張期。期內(nèi)年均新增各類代建項目數(shù)量達到14個，2021年公司正式更名“建發(fā)建管公司”后邁入新的發(fā)展階段。豐富的代建經(jīng)驗也讓建管公司在2022年參與主編全國首部綜合性代建管理地方標準《廈門市代建工作規(guī)程》。同年，超百萬平方米的廈門島內(nèi)最大舊改片區(qū)湖濱一至四里安置房項目，由建管公司負責代建。 

2023年至今，多業(yè)態(tài)專業(yè)化運營期。圍繞為客戶創(chuàng)造價值和高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展方針，在深耕福建、布局全國的戰(zhàn)略下，公司發(fā)展規(guī)模再上新臺階。截至2024年上半年，建發(fā)建管總合約面積超2400萬平方米，布局城市數(shù)量11個。值得一提的是，借助東南亞部分制造產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移機會，建管目前已經(jīng)成功拓展泰國產(chǎn)業(yè)園項目，實現(xiàn)“出海”。在業(yè)態(tài)上建發(fā)建管也積極拓展多種業(yè)態(tài)，通過整合各類資源，參與了住宅、醫(yī)療及教育、商業(yè)綜合體與酒店、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、大型公建等多種業(yè)態(tài)建設(shè)，實現(xiàn)全業(yè)態(tài)覆蓋。

02

以政府代建、商業(yè)代建為主
商辦、醫(yī)療及教育、產(chǎn)業(yè)園等項目占比近六成

經(jīng)過多年的實踐和積累，建發(fā)建管已經(jīng)形成以政府代建、商業(yè)代建為主的業(yè)務(wù)模式，以此輸出公司的品牌、管理、資源和產(chǎn)品?？蛻纛愋桶?、國企、城投公司、私營企業(yè)，項目涉及住宅、醫(yī)療及教育、產(chǎn)業(yè)園、商辦物業(yè)等全業(yè)態(tài)。

從總合約面積委托方分布來看，來自國企及城投類項目占比63%；來自其他政府機關(guān)合約總建筑面積占比24%；其余為私營企業(yè)項目。從項目類別來看，目前建發(fā)建管的代建業(yè)務(wù)的承接和競爭優(yōu)勢主要集中在商辦、醫(yī)療及教育、產(chǎn)業(yè)園方面，累計簽約面積占比達到57%。

城市分布上，建發(fā)建管策略是立足廈門、深耕福建，重點拓展房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定、當?shù)卣С至Χ容^大、有代建項目機會的城市。

作為大本營，建發(fā)建管在廈門代建項目占比最多，累計簽約面積占合約面積的72%，2020年-2023年建發(fā)建管在廈門年均新拓代建項目約20個，年拓新增建面近300萬平方米。

新增規(guī)模上，2023年是建發(fā)建管加速發(fā)展的一年，全年新拓代建面積同比增長175%，為歷年新高。2024年在代建行業(yè)整體增速放緩的背景下，建發(fā)建管仍然保持穩(wěn)健，上半年新增代建面積達到2023年的42%，超過2022年。

根據(jù)建發(fā)建管的戰(zhàn)略布局，未來在立足廈門、保證廈門代建市場占有率和口碑的同時，也持續(xù)深耕福建，并積極向杭州、成都、深圳等高能級城市拓展，規(guī)模也有望進一步提升。

數(shù)據(jù)來源：金地管理官網(wǎng)、CRIC整理

03

以品質(zhì)為核心構(gòu)建全產(chǎn)業(yè)鏈代建服務(wù)體系
打造品牌核心價值

建發(fā)建管以“鉆石品質(zhì)”為品牌核心價值，強調(diào)為客戶提供高品質(zhì)全方位的服務(wù)。在深入洞察行業(yè)發(fā)展趨勢的基礎(chǔ)上，不斷探索具有自身特色的代建服務(wù)體系，通過精準的市場定位和專業(yè)的服務(wù)流程，滿足市場的多元化需求。

在以品質(zhì)為核心構(gòu)建的全產(chǎn)業(yè)鏈代建服務(wù)體系中，Q=quality（鉆石品質(zhì)），是品牌核心價值。SPEC=Standard（標準化）+Professional（專業(yè)化）+Efficient（效率）+Cost（成本）

標準化包括設(shè)計標準化、工程標準化、造價管控標準化。即沿用建發(fā)房產(chǎn)設(shè)計標準，輸出建發(fā)房產(chǎn)優(yōu)勢產(chǎn)品的同時，確保工程施工質(zhì)量。

專業(yè)化體現(xiàn)在5個方面，第一，豐富的全業(yè)態(tài)開發(fā)代建經(jīng)驗，覆蓋住宅、商業(yè)綜合體、醫(yī)療及教育、商業(yè)綜合體與酒店、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、大型公建；第二，嚴苛的工程質(zhì)量，基于客戶滿意度視角的第三方工程質(zhì)量評估體系，確保從建造到交付再到售后服務(wù)的每個環(huán)節(jié)都符合高標準，且能夠通過“協(xié)同系統(tǒng)”實現(xiàn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的可視化管理；第三，擁有專業(yè)的代建團隊，輸出建發(fā)房產(chǎn)的核心產(chǎn)品力；第四，代建的專業(yè)度在政府評級中保持領(lǐng)先；第五，資源共享，可根據(jù)項目實際需求，引薦相關(guān)資源與項目共享、搭接，形成多元化合作。

效率是指在開發(fā)全過程按業(yè)務(wù)模塊分解“事、權(quán)、責”清單，結(jié)合節(jié)點管控機制，分級管控。制定項目建設(shè)的基準工期，該工期遠優(yōu)于國家定額工期，并設(shè)置分級節(jié)點考核制，提升運營效率。

成本一方面是全過程持續(xù)設(shè)計優(yōu)化，從設(shè)計源頭控制造價；另一方面通過合作供方資源及大量項目采購價格分析比對，合理設(shè)置招標控制價，可以實現(xiàn)較公開招標成本下降10%以上。此外，最大程度采用信息化進行輔助管理實現(xiàn)可追溯性、可視化管理，有效降低項目建設(shè)運營費用。

04

優(yōu)秀代建項目

2008年四川汶川地震，建發(fā)房產(chǎn)援建彭州市人民醫(yī)院，由此建發(fā)建管承接了首個醫(yī)療類代建項目。該醫(yī)院作為福建省援建彭州市的最大項目，在廈門要施工兩年半，但最終全面竣工共歷時 11 個月，比原計劃竣工提前了整整一年的時間。 

2014年，建發(fā)建管承接代建廈門弘愛醫(yī)院，由此開啟公司醫(yī)療類業(yè)態(tài)的代建之路。后期建發(fā)建管繼續(xù)代建了廈門弘愛婦產(chǎn)醫(yī)院、廈門弘愛康養(yǎng)醫(yī)院兩家弘愛系醫(yī)院。并承接代建廈門市仙岳醫(yī)院、廈門國家心血管醫(yī)學研究分中心、晉江福建和敏醫(yī)院、漳州九龍江醫(yī)院、廈門市食品藥品質(zhì)量檢驗研究院等。其中漳州九龍江醫(yī)院也是一個典型代建項目。 

（1）九龍江醫(yī)院：打造集團協(xié)同發(fā)展代建新模式 

漳州九龍江醫(yī)院代建項目，由漳州市政府、九龍江集團引進建發(fā)集團旗下的兩家專業(yè)公司，創(chuàng)新性地由建管公司會同廈門建發(fā)弘愛醫(yī)療集團，共同參與的項目。在獲取代建業(yè)務(wù)的同時，也為弘愛醫(yī)療集團爭取到了項目的前期策劃咨詢及后期運營業(yè)務(wù)，實現(xiàn)建發(fā)集團內(nèi)部協(xié)同發(fā)展。 

項目建設(shè)總建筑面積22萬㎡。項目定位為集醫(yī)療、教學和科研等功能為一體的綜合性三級甲等醫(yī)院。項目規(guī)劃總床位數(shù)為1000床，采取“一次規(guī)劃、一次設(shè)計、一次建設(shè)，分期開放”方式建設(shè)，第一期床位按照執(zhí)業(yè)驗收最低標準500床進行開放，第二期床位開放根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展情況逐步分階段分期開放。 

作為建管公司首個落地漳州的大型公建醫(yī)療代建項目，為了又好又快完成業(yè)主方的開業(yè)目標，采取了以建發(fā)弘愛醫(yī)療集團作為醫(yī)院策劃運營方+建發(fā)建管公司全過程咨詢代建方模式，由建發(fā)建管公司牽頭進行醫(yī)院項目從醫(yī)療流程策劃、方案設(shè)計、設(shè)備招采、造價把控、工程建設(shè)到開業(yè)運營的全鏈條復合式管理。 

協(xié)同分工，定位清晰，為項目按時竣工交付開業(yè)打下良好基礎(chǔ)。 

作為醫(yī)院的運營方，弘愛醫(yī)療集團主要分工包括：第一，明確九龍江醫(yī)院籌備和營運的合作機制；第二，基建工作補位穿插，如整理弘愛和婦產(chǎn)基建過程中的各項問題，協(xié)同建發(fā)建管及設(shè)計院優(yōu)化設(shè)計，以避免問題再次出現(xiàn)，目標將九龍江醫(yī)院項目做成弘愛2.0升級版；第三，進行醫(yī)院運營的前期籌備工作。 

作為醫(yī)療建設(shè)的牽頭主體，建發(fā)建管公司在項目中發(fā)揮集團大工程營運管理體系及醫(yī)院建設(shè)團隊豐富的經(jīng)驗，實現(xiàn)開發(fā)、設(shè)計、成本、工程四條線齊驅(qū)并進的綜合管控模式，快速推進醫(yī)院建設(shè)。 

▲ 九龍江醫(yī)院效果圖

（2）洋唐居住區(qū)：“安居工程”向“宜居精品”轉(zhuǎn)變 

洋唐居住區(qū)是福建省建成投用的最大保障性安居工程項目。項目位于廈門市翔安區(qū)南部核心區(qū)，占地面積約 48.7公頃，總建筑面積約137.8萬平方米，總投資約60億元，提供住房約1.34 萬套，可保障人數(shù)達到約3萬人。建成后榮獲“中國建設(shè)工程魯班獎”“國家優(yōu)質(zhì)工程獎”等，并于今年榮獲“2023 年中國人居環(huán)境范例獎”，成為年度全國唯一獲此殊榮的保障性住房項目。該項目也是建發(fā)建管口碑之作。 

針對廈門市要求按照“好房子”標準積極推進保障房建設(shè)，以“多元包容、和諧人居”為目標的方案，建發(fā)建管在代建過程中： 

強調(diào)節(jié)能降耗。遵循“適用、經(jīng)濟、綠色、美觀”原則，打造綠色、低碳、環(huán)保的居住空間。作為福建省的“和諧人居”設(shè)計試點，項目建筑密度低（小于30%）、綠化率高（高于33%）、光照充足，周邊配備20萬平方米公共綠地空間。小區(qū)內(nèi)部采用綠色建筑標準，融入光伏發(fā)電、雨水回收、光導照明等節(jié)能技術(shù)，同時配備電動自行車充電設(shè)施和智能垃圾屋，促進環(huán)保和綠色生活并降低運營管理成本、居民生活成本。 

精心規(guī)劃空間布局。為實現(xiàn)高通透性、高得房率、高舒適度以及控制成本，項目采取板式結(jié)構(gòu)為主、點式相輔的布局方式，樓層采用多戶設(shè)計方式，減少單元數(shù)，合理控制造價，節(jié)約用地。此外，小區(qū)充分考慮了老年人和兒童的特殊需求，配置了針對性的適老化改造和兒童友好型設(shè)施。 

嚴苛把控建設(shè)優(yōu)居品質(zhì)住宅。建設(shè)過程中，采用鋁模、BIM等數(shù)十項當時較為先進工程技術(shù)，借助“智慧工地”等信息化技術(shù)平臺，各工序同步穿插施工，大幅縮短建設(shè)工期。 

通過科技賦能，實現(xiàn)精細化“智”理。作為建管協(xié)同的典型代建項目，社區(qū)物業(yè)服務(wù)由建發(fā)物業(yè)服務(wù)集團旗下匯嘉（廈門）物業(yè)管理有限公司擔當，采取管服并重、科技賦能的管理模式，讓保障房項目從“安居工程”轉(zhuǎn)向“宜居精品”。

▲ 洋唐居住區(qū)