地價(jià)10年暴漲4倍背后 供地減半 開發(fā)商拿地瘋狂

　　地價(jià)是房?jī)r(jià)最好的影子，至少近10年是這樣的。

　　近日，多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的土地?cái)?shù)據(jù)均顯示，5月全國(guó)的地價(jià)大漲。就此，《華夏時(shí)報(bào)》記者查閱官方公布的土地?cái)?shù)據(jù)則顯示，地價(jià)領(lǐng)漲了近10年，即從2008年至2016年間的全國(guó)供地面積減少了50%，但地價(jià)卻漲了近4倍。

　　中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月份，部分城市土地出讓金額刷新年內(nèi)最高紀(jì)錄，受監(jiān)測(cè)的50個(gè)熱點(diǎn)城市合計(jì)出讓金額累計(jì)達(dá)到3130億元，同比上漲111.5%。其中，土地出讓金較多的城市有7個(gè)，包括杭州、重慶、嘉興等。

　　相比去年同期，今年1-5月也出現(xiàn)大漲。1-5月，50個(gè)大城市合計(jì)土地出讓金高達(dá)1.5萬億元，較2017年同期的9503億元上漲了57.6%。

　　那么，為什么還會(huì)出現(xiàn)土地成交金額大幅上漲呢？據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，能夠令開發(fā)商瘋狂拿地的原因，主要源于房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力很強(qiáng)，市場(chǎng)火爆。

　　不過，《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，盡管5月份土地成交金額創(chuàng)下歷史同期新高，但土地價(jià)格對(duì)各地樓市的價(jià)格影響并不明顯。對(duì)此次出現(xiàn)的“搶地潮”，有專家認(rèn)為可能需要從更深層次去考量：一二線城市土地成交冷淡，三四線城市土地成交出現(xiàn)大幅上漲，顯示出企業(yè)還在積極轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場(chǎng)。

　　中原地產(chǎn)總監(jiān)張大偉稱，在5月份的土地成交中，土地成交的重點(diǎn)的確是三四線城市。

　　5月土地成交上行

　　《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，5月份各地進(jìn)入土地政策發(fā)布密集期，一二線城市土地成交量一再萎縮，三四線城市土地成交持續(xù)上行。從整體來看，土地市場(chǎng)成交規(guī)模出現(xiàn)上升，土地成交的溢價(jià)率也隨之回到高點(diǎn)。

　　6月9日，克而瑞地產(chǎn)研究院公布數(shù)據(jù)顯示，5月份土地市場(chǎng)供應(yīng)小幅回升，全國(guó)330個(gè)城市經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)建筑面積回升至18661萬平米，環(huán)比上漲19%。5月份供應(yīng)地塊2980宗，環(huán)比上升14%，同比下降11%。“從5月土地市場(chǎng)表現(xiàn)來看，整體進(jìn)入‘量漲價(jià)跌’的運(yùn)行狀態(tài)，主要原因在于一二線城市土地成交頻繁遇冷，無地可賣。”克而瑞地產(chǎn)研究院發(fā)布的報(bào)告稱。

　　不過，綜合4月、5月數(shù)據(jù)來看，4月份土地市場(chǎng)走低后，5月成交規(guī)模同、環(huán)比均表現(xiàn)為上漲。對(duì)此，克而瑞地產(chǎn)研究院給《華夏時(shí)報(bào)》記者提供的報(bào)告分析稱，一二線城市地塊遇冷的主要原因包括：出讓土地性質(zhì)多為商辦地塊，且出讓位置相對(duì)偏遠(yuǎn)等。此外，廈門、成都、天津均有地塊因無人報(bào)價(jià)而流拍。好在，三四線城市的土地成交量持續(xù)走高，支撐起整個(gè)土地出讓金的持續(xù)大漲。

　　與此對(duì)應(yīng)的是，5月各地方政府發(fā)布政策頻率顯著提高。

　　對(duì)于下半年的土地市場(chǎng)走勢(shì)，克而瑞的報(bào)告指出，熱點(diǎn)城市將在控制地價(jià)的前提下，進(jìn)一步加強(qiáng)住宅用地和租賃住房用地的供應(yīng)，一二線城市成交量會(huì)因此回升。三四線城市方面，在企業(yè)規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)不斷激化的行業(yè)背景下，土地市場(chǎng)熱度會(huì)繼續(xù)保持高位。

　　對(duì)此，中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示：“中國(guó)房?jī)r(jià)漲跌的秘密，都是遵循著供求關(guān)系的市場(chǎng)規(guī)律，即供給多價(jià)格跌，供給少價(jià)格漲。”

　　謝逸楓說，過去16年中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的根源，歸根結(jié)底在于“兩權(quán)一制”的土地制度，控制著土地供應(yīng)與土地價(jià)格。“土地招拍掛制度是控制土地與價(jià)格的武器，分稅制成為地方政府依賴土地財(cái)政收入的關(guān)鍵。也就是說，房?jī)r(jià)上漲在于政府對(duì)土地供應(yīng)與地價(jià)控制，直接決定著供需關(guān)系，信貸與利率則是影響供需關(guān)系的間接因素。當(dāng)房?jī)r(jià)跌時(shí)，停止土地供應(yīng)地價(jià)上漲，刺激需求；房?jī)r(jià)上漲時(shí)抑制需求，供應(yīng)則保持不變，地價(jià)上漲。