融資成本提升

　　當(dāng)然，鑒于房企整體融資環(huán)境的收緊，融資成本隨之提升。從108家典型房企在境外發(fā)債、公司債及中期票據(jù)上的融資成本來(lái)看，2017年新增融資成本均有所上升。

　　據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2017年前11個(gè)月，108家房企的境外發(fā)債、公司債及中期票據(jù)平均融資成本分別為6.72%、6.05%及5.52%，與2016年全年相比，分別增加1.34個(gè)百分點(diǎn)、1.03個(gè)百分點(diǎn)及1.20個(gè)百分點(diǎn)。這主要是因?yàn)?015年、2016年國(guó)內(nèi)融資環(huán)境較為寬松，融資成本也相對(duì)較低；但從2016年下半年開(kāi)始信貸環(huán)境逐步緊縮，融資成本也不斷被抬高。

　　此外，克而瑞認(rèn)為，境外發(fā)債融資成本增加最為明顯，除了整體環(huán)境影響外，與發(fā)債企業(yè)的結(jié)構(gòu)變化也有較大關(guān)聯(lián)。

　　縱觀近幾年房企規(guī)?；l(fā)展路徑可以看出，沒(méi)有一家企業(yè)可以完全不談規(guī)模發(fā)展而“放飛自我的”。盲目追求“規(guī)?；?rdquo;發(fā)展，不注重有質(zhì)量的增長(zhǎng)，確實(shí)會(huì)讓房企面臨“溫水煮青蛙”式的風(fēng)險(xiǎn)，但眼下的窘境是，投資者和資本并不會(huì)給房企時(shí)間去玩創(chuàng)新。畢竟，規(guī)模上一個(gè)臺(tái)階，意味著一家房企有大量貨值，這些土地儲(chǔ)備是企業(yè)獲取資金和更多資源的“發(fā)展砝碼”，也是投資者和資本青睞的籌碼。

　　鑒于這一發(fā)展模式，開(kāi)發(fā)商不得不去舉債擴(kuò)張，尤其在城市化率逐漸提升，新房增量市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)定的天花板下，中型房企為了守住自己的市場(chǎng)份額，不得不大筆舉債去擴(kuò)充規(guī)模。所以，我們看到，信貸收緊后，“TOP30-TOP50”的房企境外發(fā)債占比從2016年的8%增長(zhǎng)到了今年的38%。

　　而獲得這些錢(qián)的前提是，融資成本提高了。但更大的前提是，2018年馬上來(lái)了，2015年借的公司債該還了，房子賣(mài)的又不如預(yù)期，只有借新債還舊債。而且，還需要開(kāi)拓更多的渠道去融資。

　　克而瑞表示，隨著金融市場(chǎng)的不斷發(fā)展，傳統(tǒng)融資渠道的逐步受限，房企除了輾轉(zhuǎn)海外融資之外，還在國(guó)內(nèi)積極拓展創(chuàng)新的融資方式。房地產(chǎn)私募基金、ABS、REITs、永續(xù)債等等創(chuàng)新融資方式不斷涌現(xiàn)，房企的融資方式也越來(lái)越多元化，尤其是資產(chǎn)證券化。從2015年6月份萬(wàn)科發(fā)布了國(guó)內(nèi)首只公募REITS后，資產(chǎn)證券化逐漸成為房企融資的一個(gè)突破口。通過(guò)資產(chǎn)證券化，不僅可以有效幫助企業(yè)盤(pán)活存量資產(chǎn)，提升資產(chǎn)和資源配置效率，還能為企業(yè)提供資金支持，因此也成為了融資市場(chǎng)收緊情況下房企融資的一重要手段。

　　可以預(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)兩年，償債高峰期來(lái)臨時(shí)，近三年拿地過(guò)猛和不惜代價(jià)拿高價(jià)地的中小房企，不排除有資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。