高負(fù)債下的“圈地運(yùn)動(dòng)”

　　恒大的關(guān)鍵詞有很多，而最讓人印象深刻、出現(xiàn)頻次最高的有兩個(gè)：一個(gè)是高土儲(chǔ)；另一個(gè)是高負(fù)債。

　　2006年，恒大引入美林、德意志銀行等多家國(guó)際知名投資機(jī)構(gòu)約10億美金的投資后，開始瘋狂“圈地”。到2008年，恒大從偏安廣州一隅到全國(guó)22個(gè)城市，土儲(chǔ)面積增至4600萬平方米，翻了8倍。而彼時(shí)，各大房企放緩拿地速度，2008年，碧桂園的土儲(chǔ)面積稍遜恒大，為4439萬平方米；富力地產(chǎn)土儲(chǔ)面積2537萬平方米、萬科土儲(chǔ)面積2281萬平方米，均約為恒大土儲(chǔ)面積的一半。

　　然而，2008年土儲(chǔ)面積的成倍增長(zhǎng)，于恒大而言只是開始。

　　恒大在之后的“圈地運(yùn)動(dòng)”中顯得更加果敢。2010年，房企拿地基本處于停滯狀態(tài)，消耗庫存是房企間達(dá)成的無聲默契。而這個(gè)時(shí)候恒大反其道行之，大手筆買買買，成為房企中的“一股清流”。2010年，恒大土儲(chǔ)面積再次翻番達(dá)到9600萬平方米，不但成為了全國(guó)最大的“地主”，還比土儲(chǔ)面積位居第二的綠地集團(tuán)高出一倍。

　　伴隨高土儲(chǔ)一同到來的還有高負(fù)債。2008年恒大負(fù)債合計(jì)199.39億元，而這一數(shù)字在2009年為499.14億元，2010年漲至830.86億元。雖然高負(fù)債在房地產(chǎn)行業(yè)已成常態(tài)，但每年負(fù)債額幾乎成倍增長(zhǎng)的房企卻僅恒大一家。

　　高負(fù)債一方面有利于房企抓住機(jī)會(huì)快速擴(kuò)張；另一方面也容易給企業(yè)帶來“資金鏈緊張”的沉重打擊。然而讓公眾不解的是，2008年IPO失敗后，恒大資金鏈幾近斷裂，已經(jīng)在高土儲(chǔ)上“栽了跟頭”的恒大為何還打算在同一個(gè)地方摔兩次。

　　恒大對(duì)“圈地”的熱情在房企中顯得有點(diǎn)特立獨(dú)行甚至一意孤行。不過時(shí)間證明恒大的眼光確實(shí)獨(dú)到，隨后各大房企加入圈地?zé)岢薄?ldquo;地王”頻現(xiàn)，而恒大卻早已憑借先發(fā)優(yōu)勢(shì)低成本購入大量土儲(chǔ)。

　　易觀智庫房企中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國(guó)新聞周刊》，“土地儲(chǔ)備是衡量上市房企的一個(gè)重要指標(biāo)。所謂“巧婦難為無米之炊”，土地是最基本的投資生產(chǎn)要素”，而這一道理，恒大2006年就已經(jīng)參透，是最早一批具有土儲(chǔ)意識(shí)的房企。

　　俗話說，“舍不得孩子，套不到狼。”2017年6月30日，恒大土儲(chǔ)面積達(dá)到2.76億平方米，且今年上半年新增土儲(chǔ)就超過6000萬平方米，遙遙領(lǐng)先其他房企；此外，恒大負(fù)債合計(jì)13248億元，幾乎相當(dāng)于同行萬科和碧桂園上半年的負(fù)債總和。

　　在高土儲(chǔ)和高負(fù)債的策略下，地產(chǎn)行業(yè)起步較晚的恒大一路狂奔。2016年，恒大土地儲(chǔ)備、銷售金額、資產(chǎn)規(guī)模、營(yíng)收規(guī)模均超萬科，最終成為龍頭老大。

　　今年以來，恒大股價(jià)更是持續(xù)走高，7月27日許家印資產(chǎn)凈值超過萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林，成為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)首富；9月18日，恒大股票漲至27.75港元，再創(chuàng)歷史新高，許家印也因此成為中國(guó)首富。