被錯配的經(jīng)營邏輯
行業(yè)玩家對社區(qū)增值服務(wù)的濃厚興趣來自其盈利能力。繞開了大量的人力，增值服務(wù)具有低成本、高毛利的特點(diǎn)。
綜合多家上市公司的財(cái)報或正在排隊(duì)上市的公司招股書，目前而言，萬科物業(yè)的營收盤子最大。2016年，萬科集團(tuán)營收為2404.8億元，同比增長23%。其中，萬科物業(yè)的營收為42.6億元，同比增長43.42%，增速高于集團(tuán)整體。不過，利潤約為9.4億元，毛利率為17.22%，同比降低0.17%，亦低于集團(tuán)整體水平。
管理規(guī)模遠(yuǎn)高于萬科物業(yè)的彩生活收入和利潤表現(xiàn)不如萬科物業(yè)。彩生活年報數(shù)據(jù)顯示，2016年，彩生活的收入由2015年的8.276億元增加62.2%至13.42億元，其中物業(yè)管理的收入為10.59億元，工程服務(wù)為1.26億元，增值服務(wù)為1.48億元，同比增幅分別為81%、-7%、48%，增值服務(wù)占總營收的比例有所增加。
值得注意的是，彩生活2016年毛利同比增加28.9%至5.86億元，但毛利率卻由2015年的54.9%減少11.3個百分點(diǎn)至2016年的43.6%。彩生活財(cái)務(wù)總監(jiān)劉暢解釋，“2016年，大量的新增管理面積都是以包干制收費(fèi)的，包干制的毛利率低于酬金制，會把毛利率往下壓。”
同期，2016年度，中海物業(yè)的營收上升0.7%至25.63億港元，毛利同比增加21.3%至6.363億港元，毛利率由2015年度的20.6%上升至24.8%。
中海物業(yè)在年報中指出，公司毛利率上升的原因主要分為三點(diǎn)，一是酬金制的物業(yè)面積上升，二是公司的成本控制，三是增值服務(wù)收益占總收益比例上升。
中海物業(yè)認(rèn)為，多元化的增值服務(wù)發(fā)展空間，為企業(yè)提供新的利潤增長點(diǎn)，面對龐大社區(qū)人口的消費(fèi)能力，公司今后將致力于持續(xù)開發(fā)多樣化的增值服務(wù)。中海物業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展思路來自于彩生活的啟發(fā)，并代表了目前行業(yè)內(nèi)多數(shù)公司的發(fā)展方向。
然而，當(dāng)大多數(shù)資本和眼球共同放在增值服務(wù)的培育和開拓上時，行業(yè)本身的發(fā)展便令人擔(dān)憂。
中國物業(yè)管理協(xié)會理事會會長沈建忠這樣評價物管行業(yè)，可以借助于資本力量但又不能被資本迷惑。因其認(rèn)為，物業(yè)管理本質(zhì)上仍是服務(wù)行業(yè)。
世邦魏理仕中國區(qū)資產(chǎn)服務(wù)部執(zhí)行董事吳沂城告訴第一財(cái)經(jīng)，“物業(yè)管理的本質(zhì)應(yīng)該是為業(yè)主資產(chǎn)的保值增值提供服務(wù)，是一個長期性目標(biāo)。物業(yè)管理應(yīng)該跟其他商業(yè)公司不一樣，內(nèi)核性質(zhì)跟公共事務(wù)的收費(fèi)形態(tài)應(yīng)該有相似形態(tài)。但目前部分物業(yè)公司不是從業(yè)主角度出發(fā)，而是追求企業(yè)利潤的最大化，通過在資本市場講故事，在短期內(nèi)刺激股價上漲。”
吳沂城認(rèn)為，目前而言，物業(yè)公司的發(fā)展模式和物業(yè)管理的本質(zhì)存在邏輯錯配的問題，這也是導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)亂象叢生的深層原因。“造成亂象的原因是多方面的，除了物業(yè)公司本身的問題，還有業(yè)主的消費(fèi)觀念問題(不愿上調(diào)物業(yè)費(fèi))，此外，也因?yàn)槟壳皣覍π袠I(yè)定性不清晰，規(guī)則不全而導(dǎo)致。”
在加入萬科物業(yè)戰(zhàn)投的博裕資本董事總經(jīng)理周奇看來，物業(yè)管理服務(wù)市場空間巨大，行業(yè)集中度較低，未來有很大的整合機(jī)會。但問題的關(guān)鍵依然是，物業(yè)公司如何在口碑和利潤之間、服務(wù)和控制成本之間，找到巧妙的平衡點(diǎn)。
易居中國(企業(yè))CEO丁祖昱認(rèn)為，物業(yè)公司最近被推到風(fēng)口浪尖，這幾年也是物業(yè)上市的高峰時刻，特別遺憾的事情是，物業(yè)公司沒有在上市之后改變經(jīng)營理念，變得更為現(xiàn)代、公開、透明。物業(yè)公司是公共服務(wù)公司，服務(wù)所有的有產(chǎn)者，物業(yè)公司要想得到一席之地，必然要提高公司的物業(yè)服務(wù)水平，才能創(chuàng)造公司更大的經(jīng)濟(jì)效益。
