很少有一個(gè)產(chǎn)業(yè)像地產(chǎn)這樣與中國整體經(jīng)濟(jì)捆綁的如此之緊密，而近期樓市火爆引發(fā)的不是喝彩，而是廣泛的擔(dān)心。畢竟，大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)往往肇始于房地產(chǎn)市場的陷落，而對于中國房地產(chǎn)綁架整體經(jīng)濟(jì)的擔(dān)心并非無的放矢。
房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者都在賭樓市會(huì)一直繁榮不謝，借銀行信貸而一路加杠桿。短期內(nèi)，預(yù)期會(huì)自我實(shí)現(xiàn)，樓市盤旋上升。但這如麻將中的“杠上開花”，終是一場賭博。
房貸的“狂歡”
一年前，樓市庫存還是中國經(jīng)濟(jì)中最令人擔(dān)心的部分?，F(xiàn)在，情況出現(xiàn)了180度的反轉(zhuǎn)。
根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2016年上半年50個(gè)代表城市住宅月均成交約3570萬平方米，同比增長近四成，絕對量為歷史同期最高水平;受益于成交快速增長，20個(gè)代表城市可售面積約12800萬平方米，同比下降25.3%，絕對量處近兩年最低水平，庫存消化時(shí)間縮短至7.7個(gè)月。
信貸政策“功不可沒”。
“現(xiàn)在銀行除了放房貸還能放什么?”面對上半年房貸占信貸總量超30%，一位股份行地方支行信貸負(fù)責(zé)人對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》稱。他還透露，所在銀行房貸占比更是驚人，達(dá)到70%以上。
根據(jù)央行統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)粗略計(jì)算，今年上半年個(gè)人住房貸款已經(jīng)放量2.89萬億元，已經(jīng)超過去年全年個(gè)人住房貸款的規(guī)模。16家上市銀行，截至2016年6月末的個(gè)人房貸規(guī)模，已經(jīng)達(dá)到了13.67萬億元，新增房貸規(guī)模高達(dá)2萬億。
2016年上半年末，房貸占信貸總量的占比已經(jīng)從2009年的14.6%上升到31.3%，而今年7月份則是更為特殊，該占比已經(jīng)達(dá)到103%。同期，房貸占房地產(chǎn)銷售額的比重也達(dá)到了48.6%，2009年這一比重僅在31.8%。
房貸占房地產(chǎn)銷售總額的比重增加，也意味著個(gè)人房貸的杠桿正在增加。
“實(shí)際上，房貸與房價(jià)是互為因果的關(guān)系。有了房價(jià)的預(yù)期，大家因?yàn)槿ベI房子多借房貸，讓這個(gè)預(yù)期成為現(xiàn)實(shí)，推動(dòng)房價(jià)的上漲。“中國社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》分析稱，房價(jià)的上漲反過來也會(huì)推動(dòng)銀行房貸的增長。
“現(xiàn)在還是做房貸的多，相對而言這是目前銀行更安全的投放方向。”上述銀行地方支行信貸負(fù)責(zé)人稱，預(yù)計(jì)下半年還是會(huì)在房貸上面“做文章”。
在今年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，上市銀行已經(jīng)紛紛表態(tài)下半年繼續(xù)支持房貸。
除此之外，房貸利率不斷走低也是房貸快速增加的一個(gè)重要因素。
融360數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示， 8月全國首套房平均利率為4.44%，首次止跌，同比去年8月的5.16%下降0.72%。在其監(jiān)測的35個(gè)城市中，平均利率最低的為天津的4.11%，最高為烏魯木齊的4.95%。
而在房貸與房價(jià)“齊漲”的狂歡中，對未來潛在風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注尤為重要。如果房價(jià)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，對于按揭貸款而言，一個(gè)重要的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)是購房者的個(gè)人收入或者個(gè)人現(xiàn)金流。
海通證券研究所宏觀、固定收益首席分析師姜超在其報(bào)告中表示，中國居民負(fù)債率疾速上行，或被低估。房貸的大幅上升，直接推升中國居民部門杠桿率急速上行。當(dāng)人口紅利消退、人口撫養(yǎng)比見底后，將迎來居民杠桿率見頂。而中國人口撫養(yǎng)比已在11年見底，這意味著中國居民杠桿率將在未來幾年見頂。
此外，目前中國居民房貸收入比0.46，已超過日本房產(chǎn)泡沫時(shí)期的水平，若按現(xiàn)有速度擴(kuò)張，則將在5年內(nèi)達(dá)到美國次貸危機(jī)前的歷史高點(diǎn)。從新增房貸/新增地產(chǎn)銷售看，美國07年時(shí)的峰值為52.6%。而中國15年新增房貸銷售比升至35%，16年上半年更是創(chuàng)歷史新高至42%，已接近美國金融危機(jī)期間峰值水平。
