美國、英國最新房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在疫情影響下，市場(chǎng)供需形勢(shì)仍然趨緊，多地樓市持續(xù)“發(fā)燒”成為全球房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)上升的最新印證。與此同時(shí)，多國政府已著手應(yīng)對(duì)，防范地產(chǎn)泡沫帶來的衍生風(fēng)險(xiǎn)。

　　全球地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)

　　CoreLogic19日公布的數(shù)據(jù)顯示，在全美范圍內(nèi)，美國獨(dú)棟房產(chǎn)8月租金同比上漲9.3%，高于2020年8月份2.2%的同比漲幅。

　　因原材料和勞動(dòng)力短缺，美國9月房屋開工量意外下滑，建筑許可降至一年低點(diǎn)，9月經(jīng)季節(jié)調(diào)整的房屋開工年率為155.5萬戶，下降1.6%，為4月以來的最低水平。

　　英國政府20日公布的數(shù)據(jù)顯示，該國所有地區(qū)房?jī)r(jià)仍呈高速上漲，8月份房?jī)r(jià)同比上漲9.8%，每套房均價(jià)已達(dá)28.1萬英鎊。

　　瑞銀集團(tuán)本月最新報(bào)告指出，由于全球央行持續(xù)釋放流動(dòng)性、過剩資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)創(chuàng)六年來新高。

　　《2021年瑞銀全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)》報(bào)告分析了全球25個(gè)主要城市的住宅物業(yè)價(jià)格，2020年年中到2021年年中的一年時(shí)間內(nèi)，這些大城市經(jīng)通脹調(diào)整后的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)平均高達(dá)6%，為2014年以來的最高年增長(zhǎng)率。

　　其中，法蘭克福、多倫多和香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)水平最高，慕尼黑和蘇黎世的風(fēng)險(xiǎn)也偏高，溫哥華和斯德哥爾摩則是2021年重新進(jìn)入泡沫風(fēng)險(xiǎn)區(qū)的城市，唯有馬德里、米蘭和華沙的估值仍然合理。全球只有中東地區(qū)的迪拜是唯一被低估的市場(chǎng)。

　　面對(duì)許多國家今年房地產(chǎn)出現(xiàn)兩位數(shù)的增長(zhǎng)趨勢(shì)，多個(gè)機(jī)構(gòu)發(fā)出了“過熱”的警告。美國高盛銀行在9月一項(xiàng)最新研究報(bào)告中指出，全球有幾個(gè)房地產(chǎn)過熱市場(chǎng)，包括美國、加拿大、英國，尤其是新西蘭，30%的年漲幅引起了央行的關(guān)注。

　　英國牛津經(jīng)濟(jì)研究所近期調(diào)查顯示，歐元區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度也越來越快，該機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)第四季度增長(zhǎng)率可能達(dá)8%，達(dá)到30年來的最高水平，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率最高的是德國 ，這主要是由于其房?jī)r(jià)此前相對(duì)較低。

　　疫情因素支撐高房?jī)r(jià)

　　疫情是全球房?jī)r(jià)出現(xiàn)漲勢(shì)的一大推手，放大了剛需的同時(shí)讓市場(chǎng)流動(dòng)性持續(xù)充裕。

　　瑞銀全球財(cái)富管理投資辦公室房地產(chǎn)主管薩普特利認(rèn)為，25個(gè)大城市的房地產(chǎn)價(jià)格近乎全面上漲由三大因素造成：一、疫情期間許多人被限制在自己的室內(nèi)，放大了居住空間的重要性，導(dǎo)致出現(xiàn)更高的購房意愿。二、各地商業(yè)銀行在疫情期間對(duì)于購房者貸款標(biāo)準(zhǔn)的放寬，有利的融資條件讓購屋者進(jìn)一步受惠。三、更高的儲(chǔ)蓄率和繁榮的股票市場(chǎng)提升了購屋能力。

　　對(duì)于所謂的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)， 許多專家認(rèn)為現(xiàn)在下結(jié)論還為時(shí)過早，一些專家認(rèn)為當(dāng)前處于一個(gè)房?jī)r(jià)過高但沒有泡沫的時(shí)期，房?jī)r(jià)可能因?yàn)榉浅５偷睦食霈F(xiàn)調(diào)整。

　　目前還沒有出現(xiàn)過度借貸，因此出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫幾率不高，與2018年美國雷曼兄弟銀行破產(chǎn)引發(fā)全球金融危機(jī)不同，當(dāng)時(shí)借貸率為10%，目前沒有出現(xiàn)個(gè)人借貸猛增的現(xiàn)象。

　　不過面對(duì)隱現(xiàn)的通脹和房產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，多國已采取措施應(yīng)對(duì)。

　　新西蘭、美國和英國等市場(chǎng)的加息前景也可能在中期打壓買家情緒。但近期，東南亞、新西蘭和澳大利亞實(shí)施更嚴(yán)格的限制措施，可能仍會(huì)引發(fā)新的購房活動(dòng)，因?yàn)榉怄i使得人們對(duì)房屋需求和生活方式有了新的認(rèn)識(shí)。

　　目前，美國政府認(rèn)為擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對(duì)于解決長(zhǎng)期問題至關(guān)重要，國會(huì)正在審議的3.5萬億美元一攬子立法中就包含了3320億美元用于推行經(jīng)濟(jì)適用房的措施。

　　警示房?jī)r(jià)暴跌及衍生風(fēng)險(xiǎn)

　　多家機(jī)構(gòu)警告稱，隨著防疫限制放松貸款政策出現(xiàn)變化，多數(shù)城市的房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭可能戛然而止，與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)密切的金融業(yè)也有衍生風(fēng)險(xiǎn)。

　　歐洲央行銀行監(jiān)管委員會(huì)主席恩瑞亞上周表示，歐元區(qū)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量正在惡化，幾個(gè)國家的住房泡沫可能正在形成。

　　“雖然不良貸款數(shù)字看起來仍然還可以，但資產(chǎn)質(zhì)量似乎正在惡化，”恩瑞亞告訴歐洲議會(huì)經(jīng)濟(jì)事務(wù)委員會(huì)，“我們還看到一些國家的住宅房地產(chǎn)的脆弱性在上升。”

　　他補(bǔ)充說，銀行對(duì)信貸惡化的預(yù)測(cè)可能過于樂觀。

　　國際貨幣基金組織(IMF)上周警告稱，各國央行超寬松政策的改變，可能導(dǎo)致全球樓市突發(fā)性暴跌。

　　IMF在其半年度的《全球金融穩(wěn)定報(bào)告》中指出，超寬松貨幣政策導(dǎo)致部分市場(chǎng)繁榮和金融杠桿上升，信貸緊縮可能將對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇造成極大的沖擊，屆時(shí)樓市或?qū)⒋蠓碌?/p>

　　報(bào)告指出，央行政策的改變對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊可能甚于股市。最糟糕的情形下，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房?jī)r(jià)可能將重挫約14%、新興經(jīng)濟(jì)體約22%;不過值得一提的是，盡管房?jī)r(jià)和2008年金融危機(jī)時(shí)一樣居高不下，但銀行的情形比當(dāng)初要好許多。

　　軟件公司MANTL和韋克菲爾德研究公司上周公布的一項(xiàng)調(diào)查顯示，78%的社區(qū)銀行高管預(yù)測(cè)，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)將在未來五年內(nèi)的某個(gè)時(shí)候崩潰。

　　房?jī)r(jià)飆升在很大程度上是由歷史性的房屋短缺造成的。美國房屋庫存在新冠肺炎疫情早期暴跌至創(chuàng)紀(jì)錄低點(diǎn)，導(dǎo)致買家之間的激烈競(jìng)價(jià)。這些競(jìng)價(jià)推高了房?jī)r(jià)，削弱了全美各地的負(fù)擔(dān)能力。美國業(yè)界擔(dān)憂恐慌和追漲情緒會(huì)扭曲市場(chǎng)房?jī)r(jià)，讓真正需求的購房者反而難以買到合適住房。（記者 閆磊 綜合報(bào)道 來源： 經(jīng)濟(jì)參考網(wǎng)）