“各線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比總體上漲，一線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲、二三線城市同比降幅收窄。”
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局16日公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年2月，隨著政策效果逐步顯現(xiàn)及住房需求進(jìn)一步釋放，70個(gè)大中城市中商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)增加。
多個(gè)由負(fù)轉(zhuǎn)正的數(shù)據(jù)帶來(lái)了更大的市場(chǎng)信心。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這為房地產(chǎn)行業(yè)注入了非常積極的信號(hào)意義。
各線數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)好，回暖基調(diào)明確
暖意充盈著2月70城房?jī)r(jià)的多項(xiàng)數(shù)據(jù)。
從新房數(shù)據(jù)看，2月一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同；二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)；三線城市新房?jī)r(jià)格則環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.3%。
“這是2021年9月以來(lái)首次三類(lèi)城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比均上漲的現(xiàn)象。這也說(shuō)明，隨著全國(guó)性和地方的政策利好，各地房?jī)r(jià)普遍都在走出下跌的區(qū)間，當(dāng)前各地房?jī)r(jià)趨穩(wěn)向好動(dòng)力更強(qiáng)。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出。
從二手房數(shù)據(jù)看，2月一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)；二線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為上漲0.1%；三線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比由上月下降0.4%轉(zhuǎn)為持平。
“二手房?jī)r(jià)格指數(shù)也是在持續(xù)下跌18個(gè)月的基礎(chǔ)上首次轉(zhuǎn)漲，近期一些城市二手房交易非常好，甚至反彈勢(shì)頭超過(guò)當(dāng)?shù)氐囊皇址拷灰仔星椤?rdquo;嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，二手房限價(jià)政策取消、優(yōu)質(zhì)房源積極入市、二手房帶看到簽約的周期壓縮等，都會(huì)使得房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量增加。
值得關(guān)注的是，相比于早已呈現(xiàn)出暖意的一、二線城市，2月三線城市房?jī)r(jià)也表現(xiàn)出止跌甚至轉(zhuǎn)漲的動(dòng)作。貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰認(rèn)為，目前三線城市房?jī)r(jià)也已筑底，表明我國(guó)房地產(chǎn)在前進(jìn)中過(guò)程中面臨的困難和風(fēng)險(xiǎn)是可以有效化解的。
另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月15日公布的數(shù)據(jù)，1-2月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降3.6%，較去年全年收窄20.7個(gè)百分點(diǎn)，降幅收窄明顯。58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，綜合來(lái)看，本次總體回暖的基調(diào)已經(jīng)明確，政策的確定性增強(qiáng)，市場(chǎng)的信心正不斷增強(qiáng)。
2023年2月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)。 截圖自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)
改善需求入場(chǎng)，二手房表現(xiàn)強(qiáng)勁
相比于新房市場(chǎng)，2月二手房市場(chǎng)的亮色更足，熱點(diǎn)城市的二手房市場(chǎng)已然呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)。
“核心一二線城市的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅超過(guò)新房?jī)r(jià)格，改善房源作用較大，如上海、成都、合肥等城市144平米以上住房二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅在1%以上。”劉麗杰表示。
“結(jié)合線上平臺(tái)數(shù)據(jù)看，中小戶型的二手房掛牌量增加，在架時(shí)長(zhǎng)減少，這類(lèi)前置性數(shù)據(jù)指標(biāo)充分體現(xiàn)出換房需求出現(xiàn)了明顯抬頭。”張波認(rèn)為，市場(chǎng)在二月明顯呈現(xiàn)出改善先行的態(tài)勢(shì)，一二手房同步啟動(dòng)，二手量升推動(dòng)改善需求換房達(dá)成。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜同時(shí)提到，今年以來(lái)，新房市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏明顯慢于銷(xiāo)售端，部分熱點(diǎn)城市受供給不足影響，因此新房成交規(guī)模增長(zhǎng)并不明顯。
“1-2月份市場(chǎng)的復(fù)蘇是前期積壓的購(gòu)房需求補(bǔ)償性釋放，這其中大量的交易是改善性換房，短時(shí)交易量比較高并不意味著市場(chǎng)進(jìn)入了快速升溫階段。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)也指出，當(dāng)前二手房市場(chǎng)復(fù)蘇強(qiáng)于新房市場(chǎng)。
他認(rèn)為，目前二手房掛牌量數(shù)量比較多，消費(fèi)者可以選擇的房源非常充裕，并不是供不應(yīng)求的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)普遍性大幅上漲。積壓的需求快速釋放后，預(yù)計(jì)3月市場(chǎng)修復(fù)勢(shì)頭較2月有所減弱，這也是修復(fù)過(guò)程中的正常振蕩。
2023年2月70個(gè)大中城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)。 截圖自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)
市場(chǎng)尚未企穩(wěn)，分化仍需警惕
2月市場(chǎng)復(fù)蘇的原因是多方面的，許小樂(lè)舉例，保交樓、保民生、保穩(wěn)定等各項(xiàng)政策舉措有力地保障了購(gòu)房人的合法權(quán)益，房企的合理性融資也得到了改善，各地因城施策調(diào)整優(yōu)化政策降低了購(gòu)房成本，提高了消費(fèi)者信心。
需要注意的是，市場(chǎng)的各項(xiàng)前瞻性預(yù)期指標(biāo)盡管有恢復(fù)，但還都在一個(gè)相對(duì)較低的位置，價(jià)格變動(dòng)也相對(duì)平穩(wěn)。業(yè)內(nèi)分析普遍認(rèn)為，今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)更多表現(xiàn)為熱點(diǎn)城市市場(chǎng)的修復(fù)，全國(guó)市場(chǎng)尚未企穩(wěn)。
張波指出，雖然熱點(diǎn)城市的復(fù)蘇已經(jīng)明確，但部分弱二線和三線的市場(chǎng)仍面臨壓力，尤其是大連、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春所在的東北區(qū)域新房房?jī)r(jià)，依然呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。“核心原因還是市場(chǎng)基本面修復(fù)慢，行業(yè)和購(gòu)房者信心恢復(fù)慢，尤其是房企拿地層面逐步偏向高能級(jí)城。”
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言，需要重視的是，由于剛需動(dòng)力有限和改善循環(huán)不暢，當(dāng)前的需求修復(fù)或者說(shuō)“小陽(yáng)春”，周期可能比較短，更需要重視需求的“斷層”和供需不匹配。
“未來(lái)的政策若繼續(xù)短期化、碎片化在需求端發(fā)力，比如熱點(diǎn)城市退出限購(gòu)或放松杠桿限制，邊際效應(yīng)是有限的，激活的只能是高收入人群的購(gòu)買(mǎi)力。”李宇嘉認(rèn)為，需要將需求主力，即新市民、年輕人、無(wú)房戶和換房者，以較低門(mén)檻納入到商品經(jīng)濟(jì)和商品房市場(chǎng)，創(chuàng)造出新增需求，從而帶動(dòng)和盤(pán)活存量需求。(中新財(cái)經(jīng)記者：左宇坤)
