1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長效機(jī)制的通知》（下稱《通知》）。
《通知》發(fā)布后，《證券日報(bào)》記者先后采訪了包括國有大行、股份制銀行、城商行等在內(nèi)的10余家商業(yè)銀行。其中，一家股份制銀行總行人士表示，在《通知》正式下發(fā)前，就已經(jīng)在進(jìn)行首套住房個(gè)人住房貸款利率動(dòng)態(tài)調(diào)整。也有城商行個(gè)貸相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該行總部所在地區(qū)房價(jià)比較“堅(jiān)挺”，沒有觸發(fā)調(diào)整房貸利率的條件。另有多家銀行分行人士表示，暫時(shí)還沒有收到總行的進(jìn)一步通知。
銀行按揭貸款
投放量或加大
《通知》提出，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個(gè)月為評(píng)估期，對當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估。對于評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。
“這是在前期‘階段性調(diào)整差別化住房信貸政策’基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善個(gè)人住房貸款利率長效化、市場化調(diào)整機(jī)制，預(yù)計(jì)將對促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展發(fā)揮積極作用。”一家股份制銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人對《證券日報(bào)》記者表示，商業(yè)銀行將在該長效機(jī)制下，不斷優(yōu)化服務(wù)能力，提升服務(wù)水平，積極支持廣大消費(fèi)者合理住房信貸需求。
另一家股份制銀行武漢分行信貸部相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示，“對銀行而言，一方面，《通知》出臺(tái)后，銀行按揭貸款的投放量應(yīng)該會(huì)加大，另一方面，前期承擔(dān)更高房貸利率的客戶可能也會(huì)選擇提前償還貸款，導(dǎo)致存量按揭規(guī)模下降。”
多家銀行分行負(fù)責(zé)人對記者表示，目前正在等待總行進(jìn)一步通知，后續(xù)會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)卣吆颓闆r進(jìn)行靈活調(diào)整。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，此次政策繼續(xù)提及房價(jià)疲軟城市的標(biāo)準(zhǔn)，即新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局全國70城房價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)，當(dāng)前符合標(biāo)準(zhǔn)的城市共38個(gè)。
《通知》還提到，對于采取階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的城市，如果后續(xù)評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，應(yīng)自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。
石家莊市某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司銷售經(jīng)理告訴記者，“自2022年9月底，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，明確符合條件的城市政府可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限后，石家莊市首套住房貸款利率已降至3.8%（利率執(zhí)行截至2022年12月31日），期待后續(xù)有更多利好政策出臺(tái)。”
預(yù)計(jì)多數(shù)銀行
將按房貸利率下限執(zhí)行
從對購房者的影響來看，一家股份制銀行重客部相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示，房貸利率持續(xù)走低利好消費(fèi)者，也會(huì)帶動(dòng)新房銷售。例如，同樣100萬元貸款30年等額本息，6%利率的月供要近6000元，3.85%利率的月供僅約4700元。
“值得注意的是，首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制調(diào)整的是首套房貸利率下限，而不是首套房貸利率，具體房貸利率仍由銀行與客戶商定。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼對記者表示，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場較為低迷、居民住房消費(fèi)需求不振的情況下，預(yù)計(jì)多數(shù)銀行將按照房貸利率下限執(zhí)行。未來一段時(shí)間，首套房貸利率下限或在3.5%至4.1%之間。
目前，我國個(gè)人住房貸款分為商業(yè)性個(gè)人住房貸款和個(gè)人住房公積金貸款兩類。其中，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率采用“三層定價(jià)機(jī)制”：一是全國層面，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定全國層面的貸款利率政策下限；二是地方層面，各城市政府在全國層面的政策底線基礎(chǔ)上，按照“因城施策”原則確定當(dāng)?shù)厣虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限；三是商業(yè)銀行層面，商業(yè)銀行綜合考慮資金成本、信用風(fēng)險(xiǎn)等因素，與借款人協(xié)商確定具體利率水平。
光大銀行金融市場部分析師周茂華對《證券日報(bào)》記者表示，此次建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，使各地更為靈活地根據(jù)市場情況調(diào)整房貸利率，有效支持住房剛需，促進(jìn)相關(guān)地區(qū)樓市需求釋放。“對于符合條件的地區(qū)，銀行房貸利率調(diào)整靈活性加大，有利于促進(jìn)區(qū)域樓市供需趨于平衡。銀行調(diào)節(jié)房貸利率時(shí)需綜合考慮收益、風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)等。”
