記者 賀 俊
見習(xí)記者 陳 瀟
房企股權(quán)再融資緊鑼密鼓進(jìn)行中。截至5月19日，據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計，年內(nèi)已有11家房企收到交易所定增相關(guān)問詢函，對于不同的房企，問詢重點(diǎn)不一，但普遍要求房企說明募投項(xiàng)目的必要性。
不同房企被問詢重點(diǎn)
有所區(qū)別
具體來看，交易所對不同房企問詢的重點(diǎn)也有所區(qū)別。對于募資主要用于收購、并購的房企，交易所問詢函的側(cè)重點(diǎn)為收購資產(chǎn)的具體情況、資產(chǎn)評估的合理性以及是否符合相關(guān)管理辦法等。
以定增涉及重組并購的招商蛇口為例，交易所要求補(bǔ)充披露標(biāo)的資產(chǎn)主要經(jīng)營區(qū)域的園區(qū)開發(fā)情況、所處物流倉儲行業(yè)主要企業(yè)及市場份額、市場供求狀況及近年來市場變化趨勢等；結(jié)合標(biāo)的資產(chǎn)報告期內(nèi)經(jīng)營情況、核心土地使用權(quán)未來開發(fā)前景、上市公司經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略、對標(biāo)的資產(chǎn)的控制情況及權(quán)益份額等，補(bǔ)充披露本次交易的背景及必要性。此外還包括部分資產(chǎn)未采用收益法或剩余法評估的合理性，進(jìn)一步論述業(yè)績承諾方案是否有利于保護(hù)上市公司及中小股東利益等。
對于部分存在債務(wù)違約的房企，交易所則更為關(guān)注其償債能力以及募資必要性等。以某出險房企為例，交易所提出需要披露的事項(xiàng)或問題，包括“三道紅線”等財務(wù)指標(biāo)是否處于合理區(qū)間，債券評級情況，違約債務(wù)是否與債權(quán)人達(dá)成債務(wù)展期協(xié)議或債務(wù)重組方案；結(jié)合在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目情況，說明募集資金投向募投項(xiàng)目的原因及必要性，募投項(xiàng)目是否計提存貨跌價準(zhǔn)備等。
此外，對于發(fā)行人控股股東參與認(rèn)購的，交易所普遍要求，對認(rèn)購資金來源是否為自有資金以及前后六個月是否存在減持計劃等進(jìn)行承諾和披露。
“放開房企股權(quán)融資是‘第三支箭’的重要舉措，對房企募資用途也提出了明確規(guī)定，可以用來補(bǔ)充流動資金、償還債務(wù)等，但不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。”巨豐投顧高級投資顧問張麗潔對《證券日報》記者表示，交易所問詢也是為了審查房企自身的資質(zhì)，核查融資用途，保證融資安全。
募投項(xiàng)目
普遍為保交樓項(xiàng)目
在交易所嚴(yán)格的審核下，對于問詢函中的問題，房企以及保薦機(jī)構(gòu)等均進(jìn)行了詳細(xì)回復(fù)。對于募投項(xiàng)目的必要性問題，房企也普遍表示均屬于“保交樓、穩(wěn)民生”項(xiàng)目。
以某頭部房企為例，對于募集資金投向的14個開發(fā)項(xiàng)目，其保薦機(jī)構(gòu)表示均屬于普通住宅，銷售對象均為剛需型或者剛改型客戶，其中2個項(xiàng)目涉及租賃住房，由地方房產(chǎn)主管部門指定單位按照確定價格回購專項(xiàng)用于租賃住房，公司不參與后續(xù)運(yùn)營。上述項(xiàng)目均已于2022年12月底前開工建設(shè)，預(yù)售情況良好，后續(xù)將根據(jù)協(xié)議約定及項(xiàng)目銷售等情況開展施工及交付，滿足“保交樓、穩(wěn)民生”的政策要求。
“募集資金的投入有利于緩解工程建設(shè)的資金壓力，確保按期交付，增加普通住宅供給，滿足區(qū)域市場普通住宅的需求，并提供拆遷安置建設(shè)、租賃住房供給等，屬于‘保交樓、穩(wěn)民生’相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目或經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造、舊城改造拆遷安置住房建設(shè)。”上述頭部房企稱。
對于募投必要性，中南建設(shè)回復(fù)稱，擬投向公司處于建設(shè)銷售過程中的兩大項(xiàng)目，該等項(xiàng)目定位為首次置業(yè)及改善型普通住宅產(chǎn)品，項(xiàng)目涉及的國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等資質(zhì)文件均已齊備，項(xiàng)目周邊商業(yè)、教育配套完善，地理區(qū)位具備優(yōu)勢，收益前景良好，是公司“保交樓、穩(wěn)民生”的重要工程，符合國家的政策導(dǎo)向。
“交易所問詢主要是為了判斷定增的合理性和必要性。要深入了解發(fā)行人情況及融資合理性，切實(shí)支持真正需要資金且符合要求企業(yè)。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對《證券日報》記者表示，“股權(quán)融資通道打開，有利于房企優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、改善資產(chǎn)負(fù)債表狀況、增強(qiáng)資本實(shí)力。同時，有助于防范和化解房企風(fēng)險，提振行業(yè)信心，增強(qiáng)行業(yè)發(fā)展預(yù)期。”
同策研究院研究經(jīng)理陳舒對《證券日報》記者表示，放開股權(quán)融資為房企提供了更多元的融資渠道，能夠借助市場化的手段推動部分出險房企資產(chǎn)重組。
