——房地產(chǎn)成資金“避風(fēng)港”。仲量聯(lián)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近幾年，一些二線城市低端制造業(yè)外遷，大量產(chǎn)業(yè)資本出于保值增值的目的涌入樓市，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為財(cái)富避風(fēng)港。“實(shí)體產(chǎn)業(yè)下滑和房地產(chǎn)上漲之間的反差特別大。”

　　東莞一家電子元器件企業(yè)老板告訴記者，從去年開(kāi)始，公司經(jīng)營(yíng)壓力增大、資金經(jīng)常周轉(zhuǎn)不開(kāi)，他索性縮減規(guī)模，將部分資金投資深圳房產(chǎn)；今年深圳收緊限購(gòu)后，他又將資金轉(zhuǎn)投至惠州、珠海等城市。

　　——開(kāi)發(fā)商互相坐莊解套。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商輪流坐莊、通過(guò)制造新“地王”解套舊“地王”也是造成地價(jià)節(jié)節(jié)上漲的重要原因。上海泗涇地王誕生后，最亢奮的莫過(guò)于在周邊有在售項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商。廈門(mén)國(guó)貿(mào)、龍湖、金地等房企紛紛以“地王”為噱頭促銷(xiāo)提價(jià)。

　　除開(kāi)發(fā)商相互“抬轎”外，開(kāi)發(fā)商偶爾也“自己坐莊”。去年，華潤(rùn)華發(fā)聯(lián)合體、陽(yáng)光城集團(tuán)均在上海先后兩次刷新自己創(chuàng)造的區(qū)域“地王”紀(jì)錄。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在同一區(qū)域接連拿地、刷新樓面價(jià)紀(jì)錄是房企降低拿地風(fēng)險(xiǎn)的“好辦法”。“土地本身的增值及房?jī)r(jià)的上漲均為‘地王’后面幾批房源的入市銷(xiāo)售盈利奠定了基礎(chǔ)。”一位開(kāi)發(fā)商表示，“只有拿不到的地，沒(méi)有解不了的套”。

　　高杠桿拿地存隱患，土地財(cái)政依賴亟待改變

　　開(kāi)發(fā)商拿地的錢(qián)從哪來(lái)？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，瘋狂拿地背后既有資本市場(chǎng)輸血的“功勞”，也有低成本投資資金的幫助。剛剛在北京昌平豪擲62億元拿地的招商蛇口，去年吸收合并招商地產(chǎn)上市，募集資金118億元，基本上全部投入公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目；旭輝財(cái)報(bào)顯示，2016年1月，該公司完成境內(nèi)私募債發(fā)行人民幣20億元，利率不足5%；泰禾集團(tuán)去年以57億元連奪深圳兩宗地塊，刷新當(dāng)年全國(guó)單價(jià)“地王”紀(jì)錄，財(cái)報(bào)顯示，其公司資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到79.85%。

　　在房地產(chǎn)企業(yè)利用金融市場(chǎng)不斷加杠桿拿地的背后，是整個(gè)行業(yè)負(fù)債的攀升。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2015年百?gòu)?qiáng)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率繼續(xù)上行，均值達(dá)到75.4%，較2014年上升1.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，房企高負(fù)債、高杠桿存在違約隱患。“一家房企旗下的一個(gè)項(xiàng)目出問(wèn)題，可能會(huì)出現(xiàn)連鎖反應(yīng)，很多金融機(jī)構(gòu)要求提前兌付將導(dǎo)致多家房企資金鏈斷裂。”

　　土地市場(chǎng)“瘋狂盛宴”背后，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加杠桿與地方政府土地財(cái)政的互相支撐。中國(guó)建設(shè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃志凌認(rèn)為，一些地方政府提高基準(zhǔn)地價(jià)，有的漲幅超過(guò)一倍，這說(shuō)明其并未擺脫土地財(cái)政依賴，依然坐享土地增值收益。

　　上海財(cái)大教授陳杰認(rèn)為，目前不少地方債務(wù)都依賴賣(mài)地收入來(lái)償還，而土地也大多抵押給銀行。一旦土地市場(chǎng)遇冷，政府賣(mài)地收入將大幅下降，土地抵押的債務(wù)將出現(xiàn)壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

　　“‘地王’集中出現(xiàn)，將加劇地方的土地依賴癥，放大財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛建議，熱點(diǎn)城市要把握土地供應(yīng)節(jié)奏，合理調(diào)節(jié)土地價(jià)格，穩(wěn)定房企長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期，避免頻現(xiàn)“地王”。（新華社“新華視點(diǎn)”記者鄭鈞天、楊毅沉、董建國(guó)）