業(yè)內(nèi)聲音

　　“閩八條”新政延續(xù)了寬松基調(diào)，首先響應(yīng)央行降低購房首付的政策調(diào)整，明確提出首套商貸首付最低20%、二套房首付最低30%的舉措。但考慮到目前廈門樓市去剛需化成為新常態(tài)，高單價高總價高門檻才是購房者面臨的核心問題，首付比例的下調(diào)無法顯著激活購房需求。只是對于具備購買實力的改善型購房者來說，撬動房產(chǎn)的資金杠桿降低了。

　　另外，圍繞“去庫存”這一主題，新政提出了多個指導(dǎo)性意見，包括各個地方政府收購庫存商品房作為公租房，房地產(chǎn)企業(yè)將庫存商品房轉(zhuǎn)化為企業(yè)總部、眾創(chuàng)空間等其他產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，允許符合標(biāo)準(zhǔn)的未開發(fā)非住宅用地變更土地用途等，都是切實可行的實施方案。對于廈門樓市而言，住宅產(chǎn)品庫存結(jié)構(gòu)較為健康，存量將近320萬平方米，去化周期為11個月，是市場良性運行的合理區(qū)間，因此受新政影響不大。相較之下，廈門的商辦類項目面臨較大的庫存壓力。在產(chǎn)品用途轉(zhuǎn)化或土地性質(zhì)變更上操作空間較大，將更多地得益于新政利好。

　　同時，庫存動態(tài)月報和風(fēng)險防控制度建立以及各地庫存情況定期上報并排名，使市場進一步透明化和風(fēng)險把控都將有據(jù)可依。

　　商辦類項目更多得益于新政

　　這次“閩八條”新政涉及很多方面內(nèi)容，傳遞了政策面持續(xù)寬松的積極信號，主要目的是通過各類措施達(dá)到有效去化存量的目的。不過，由于目前廈門商品住宅的庫存壓力較小，新政對于漳州、龍巖等存量壓力較大的三四線城市而言影響會更大。

　　在優(yōu)化開發(fā)用地供應(yīng)中，“閩八條”新政提出2015年12月31日前簽訂土地出讓合同、未構(gòu)成閑置土地，且已全部繳清土地出讓金的商業(yè)辦公用地，可轉(zhuǎn)型為商品住宅用地。這條指導(dǎo)性意見可謂是新政的一大亮點。近年來，由于廈門島外出讓的商辦用地較多，商業(yè)、SOHO類產(chǎn)品呈現(xiàn)一定的去化壓力。如果此條措施能落地廈門，既可以緩解住宅土地供應(yīng)緊張的壓力，又能減輕商業(yè)辦公的庫存壓力，可謂一舉兩得。

　　不過，由于廈門新政細(xì)則還未具體出臺，“閩八條”的最終落地執(zhí)行成效還有待時間檢驗。從近期樓市表現(xiàn)看，2月份適逢傳統(tǒng)春節(jié)假期，大多數(shù)項目仍處于蓄客期，成交數(shù)據(jù)稍顯平淡。加上去年第四季度開發(fā)商集中推盤及購房入戶政策的刺激造成部分消費力的提前透支，上半年廈門樓市需要一段緩沖期，預(yù)計下半年會出現(xiàn)不錯的行情。

　　新政對三四線城市影響更大

　　克而瑞廈門機構(gòu)分析師

　　歐磊

　　廈門唐氏地產(chǎn)常務(wù)副總經(jīng)理

　　陳耿杰