據(jù)了解，早在2002年，廈門即出臺實施了《廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定》。不過，該規(guī)定設(shè)立了免除監(jiān)管的條款，包括：具有國家房地產(chǎn)開發(fā)二級以上（含二級）資質(zhì)；前一年度被評為市級以上“重合同，守信用”單位或銀行信用“AAA級”單位；自有資金達該項目投資額50%。

　　“最多只有5%的項目納入了監(jiān)管?！睆B門市國土房產(chǎn)局相關(guān)負責人透露，實踐證明，上述免監(jiān)管條款存在較大的弊端，給開發(fā)企業(yè)留下了一定的操作空間，原有部分管理規(guī)定已經(jīng)不適用，有必要進一步修改。

　　修改后的《實施細則》總體思路是：“全監(jiān)管，全程監(jiān)管，全額監(jiān)管”。即取消了上述的免除監(jiān)管條款，所有商品房項目都納入監(jiān)管。每個項目從申請預(yù)售許可證開始，直至項目辦理完竣工預(yù)收報備手續(xù)，全過程都進行監(jiān)管。

　　具體程序是，預(yù)售資金全額進入專用賬戶，由交易登記中心作為監(jiān)管機構(gòu)，通過交易登記中心、開戶銀行、預(yù)售人三方訂立監(jiān)管協(xié)議，共同管理商品房預(yù)售資金的存取。

預(yù)售資金只能?？顚Ｓ?/STRONG>

　　《實施細則》規(guī)定，監(jiān)管額度內(nèi)的預(yù)售資金只能用于購買項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項目建設(shè)的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用。

　　而專用賬戶內(nèi)資金超過監(jiān)管額度的部分，預(yù)售人可向登記機構(gòu)申請支取，優(yōu)先用于項目工程建設(shè)和償還開發(fā)貸款。

　　此外，商品房預(yù)售資金專用賬戶的設(shè)立，應(yīng)在申請商品房預(yù)售許可證前申請辦理。但專用賬戶可以根據(jù)實際情況進行變更或新增。

　　據(jù)了解，目前該項業(yè)務(wù)均在廈門市行政服務(wù)中心一樓市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心窗口受理。受條件局限，島外其它工作站目前暫時無法收件。

精裝房裝修費用也納入監(jiān)管

　　值得一提的是，從今年開始，廈門市全面推行精裝修房。所以，為確保項目裝修交付使用，預(yù)售資金包含的裝修費用也納入單獨監(jiān)管。《實施細則》規(guī)定，預(yù)售資金包含裝修費用的項目（裝修一次到位），預(yù)售人已收取的裝修費用應(yīng)在監(jiān)管協(xié)議中約定納入監(jiān)管。而具體提取的裝修費用標準在協(xié)議中約定，主要由開發(fā)企業(yè)申報?！皬膶嶋H看，裝修款在房價中的占比還是比較大的，已經(jīng)接近于建安成本。”廈門市國土房產(chǎn)局相關(guān)負責人表示，考慮到裝修時間比較短，正常也就三五個月，所以裝修完成后開發(fā)商才能提取。

專家解讀

對管理不規(guī)范房企造成更大資金壓力

　　預(yù)售款納入監(jiān)管，是否對原本就資金緊張的房產(chǎn)企業(yè)帶來更大的壓力？對此，廈門市國土房產(chǎn)局相關(guān)負責人表示，預(yù)售監(jiān)管對實力不夠或管理較不規(guī)范的房企會有一定影響，但對于正規(guī)房企，影響不會太大，因為“全額監(jiān)管”并非“全部監(jiān)管”，一字之差體現(xiàn)了監(jiān)管的靈活性。

　　“廈門房產(chǎn)的溢價率都比較高?！痹撠撠熑私忉屨f，此次監(jiān)管的原則是，確定監(jiān)管額度，額度內(nèi)憑單支取，額度外自由使用。

　　據(jù)了解，《實施細則》僅僅對確保工程建設(shè)的費用予以重點監(jiān)管（即預(yù)售資金監(jiān)管額度），其余資金經(jīng)批準后預(yù)售人可自由支取使用。這種資金監(jiān)管模式，既能確保工程竣工驗收，又能減少資金沉淀，降低企業(yè)資金成本。其中，預(yù)售資金監(jiān)管額度由登記機構(gòu)按照預(yù)售項目工程總造價及風(fēng)險金（工程總造價的20%）核定。