臺(tái)海網(wǎng)12月22日訊（海峽導(dǎo)報(bào)記者 陳捷 曾藝軒 通訊員 湖法/文 陶小莫/漫畫）簽了買房協(xié)議，付了58萬元購(gòu)房款，卻遲遲未等來交房。最終，購(gòu)房者楊女士等來了案涉房屋“未經(jīng)商品房預(yù)售許可”，不具備辦理產(chǎn)權(quán)登記條件，根本無法轉(zhuǎn)讓的噩耗。
近日，湖里法院開庭審理并宣判了這樣一起房屋買賣合同糾紛案。
未取得預(yù)售許可證就售房，購(gòu)房合同是否無效？對(duì)此，法官說，沒有取得預(yù)售許可證，開發(fā)商是不能銷售商品房的。
據(jù)悉，本案被告房產(chǎn)公司在湖里區(qū)法院有多個(gè)系列案件，涉及多位購(gòu)房者利益，社會(huì)影響較大。法官提醒，市民購(gòu)房時(shí)要注重開發(fā)商的銷售資格，必要時(shí)應(yīng)保存證據(jù)，運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的權(quán)益。
事件 簽了協(xié)議付了錢，卻遲遲不見交房
楊女士一共向被告公司購(gòu)買了兩套房子。為此，楊女士與被告房地產(chǎn)營(yíng)銷公司（以下簡(jiǎn)稱房產(chǎn)公司）簽訂了兩份《房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，合同載明該公司已取得某公寓使用權(quán)，楊女士對(duì)該項(xiàng)目有充分了解，受讓該公寓其中兩套房屋，房屋使用年限為70年，簽訂協(xié)議同時(shí)一次性付清總房款，該公司應(yīng)于2014年6月30日前將房屋交付楊女士使用等相關(guān)事項(xiàng)。
同日，楊女士向該公司的法定代表人葉某轉(zhuǎn)賬并支付了兩套房屋的購(gòu)房款合計(jì)58萬余元。
然而，公司在收取款項(xiàng)后，一直未向楊女士交付房屋。
楊女士一怒之下，將該公司及法人告上法庭，請(qǐng)求法院判決確認(rèn)協(xié)議無效，并讓被告返還購(gòu)房款。
爭(zhēng)議 未取得預(yù)售許可證，合同是否無效？
據(jù)楊女士起訴稱，她后來才知道，案涉房屋未經(jīng)商品房預(yù)售許可，而且不具備辦理產(chǎn)權(quán)登記條件，根本無法轉(zhuǎn)讓。
因此，楊女士認(rèn)為，之前簽訂的兩份《房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》依法無效，該公司應(yīng)當(dāng)返還已經(jīng)支付的兩套房屋的購(gòu)房款及相應(yīng)利息。被告葉某是實(shí)際收款人，作為該公司的法定代表人，其濫用公司法人獨(dú)立地位，存在與公司財(cái)產(chǎn)混同的情形，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
對(duì)此，被告公司答辯稱，該公司通過正當(dāng)合法合理的手續(xù)受讓了案涉房屋的使用權(quán)，有權(quán)依法予以處置；此前該公司也將該事實(shí)向楊女士披露，她是在明確清楚的情況下簽署協(xié)議的?，F(xiàn)在，雙方的問題是交房問題，而非合同效力及退款問題。交房事宜因政策等客觀原因推遲，非被告公司主觀過錯(cuò)造成。案涉合同是使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和交易，不屬于城市房地產(chǎn)等管理法律法規(guī)調(diào)整的范疇，雙方之間的交易不以取得預(yù)售許可證等為前提。
被告葉某則答辯說，她與楊女士沒有合同關(guān)系，所收款項(xiàng)系由公司授權(quán)，屬于公司行為，與個(gè)人無關(guān)；而且葉某作為公司的法定代表人，只是履行職務(wù)行為，不應(yīng)承擔(dān)合同責(zé)任。
判決 雙方均有過錯(cuò) 各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任
湖里法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案是“名為使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)為買賣”。公司與楊女士之間簽訂的案涉合同約定的內(nèi)容實(shí)際為房屋買賣，雙方訂立的案涉合同名為《房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，實(shí)為對(duì)案涉房屋進(jìn)行預(yù)售的房屋買賣合同。出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。公司作為出賣人未取得案涉房屋的商品房預(yù)售許可證明，故案涉合同依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效；公司基于無效房屋買賣合同收取的款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)予以返還。
法院認(rèn)為，結(jié)合本案證據(jù)，楊女士簽訂案涉合同時(shí)應(yīng)當(dāng)知道案涉房產(chǎn)尚未取得商品房預(yù)售許可證明，雙方對(duì)案涉合同無效均有過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，楊女士主張公司支付利息，沒有法律依據(jù)，不應(yīng)予以支持。
此外，楊女士提交的證據(jù)不足以證明葉某濫用公司法人獨(dú)立地位和股東有限責(zé)任嚴(yán)重?fù)p害公司債權(quán)人利益，故其主張葉某與公司共同返還購(gòu)房款，不應(yīng)予以支持。
因此，近日湖里法院作出一審判決，認(rèn)定原告楊女士與被告公司簽訂的兩份《房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無效，被告公司應(yīng)返還楊女士購(gòu)房款58萬余元。
