低價(jià)賣房，阿玲與阿敏簽訂的第一份買賣合同無效，就當(dāng)撤銷。那么，第一個(gè)購房人阿敏與第二個(gè)購房人阿珍簽的第二份買賣合同能否撤銷？

　　對(duì)此，法院判決指出，第一份買賣合同應(yīng)當(dāng)撤銷，被撤銷的合同自始沒有法律約束力，因此，阿敏此后將案涉房屋賣給阿珍的行為屬于無權(quán)處分。但是，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，無權(quán)處分并不影響合同的效力。阿敏將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給阿珍的行為雖構(gòu)成無權(quán)處分，但阿珍受讓案涉房屋符合《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》關(guān)于善意取得制度的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定案外人阿珍已經(jīng)取得案涉房屋的所有權(quán)。所以，阿敏與阿珍簽訂第二份買賣合同無需撤銷。也就是說，阿珍可以保留這套房產(chǎn)。

　　因此，近日湖里法院作出一審判決，撤銷阿玲與阿敏簽訂的《存量房買賣合同》，駁回黃女士的其他訴訟請(qǐng)求。

法官說法

“善意取得”如何認(rèn)定？

　　法官說，本案中，判定阿珍受讓案涉房屋符合《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》關(guān)于善意取得制度的規(guī)定，主要基于以下幾點(diǎn)：

　　首先，案涉房屋在阿敏與阿珍簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議》時(shí)，權(quán)屬登記在阿敏名下，具有相應(yīng)的公信力，阿敏以自己的名義對(duì)案涉房屋實(shí)施了無權(quán)處分。

　　其次，并無證據(jù)證明阿珍在受讓案涉房屋時(shí)，主觀上知道阿敏構(gòu)成無權(quán)處分，而且無證據(jù)證明阿珍對(duì)不知無權(quán)處分存在重大過失，所以應(yīng)當(dāng)推定阿珍受讓案涉房屋之時(shí)為“善意”。

　　第三，根據(jù)《房產(chǎn)買賣協(xié)議》約定，阿珍以263萬元對(duì)價(jià)受讓案涉房屋，此后阿珍實(shí)際支付了262萬元，黃女士對(duì)該價(jià)格與市場(chǎng)交易價(jià)格相當(dāng)?shù)氖聦?shí)不持異議，該對(duì)價(jià)并不存在“明顯不合理低價(jià)”的情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定阿珍是以合理的對(duì)價(jià)取得案涉房屋。

　　第四，根據(jù)阿珍提供的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記證書證明，案涉房屋已變更登記到阿珍名下。

　　法官提醒說，因阿玲阿敏二人惡意竄通，損害了黃女士的合法利益，黃女士可另行向阿敏主張損害賠償責(zé)任。

律師說法

惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，該拿什么來治？

“遭遇惡意轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，應(yīng)及時(shí)行使撤銷權(quán)。”福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝律師說，債權(quán)人一旦得知債務(wù)人存在惡意轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)、有可能損害其債權(quán)實(shí)現(xiàn)的行為，一定要積極行使，以免錯(cuò)過時(shí)機(jī)，使損失無可挽回。同時(shí)，債權(quán)人如發(fā)現(xiàn)債務(wù)人有轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的行為，應(yīng)立即采取公證、律師見證、拍攝視頻、向相關(guān)知情人取證等多種方式，將債務(wù)人惡意轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的行為證據(jù)化，以免錯(cuò)失良機(jī)。

　　林敏輝還說，撤銷權(quán)的行使需符合下列條件：1、撤銷權(quán)的行使期間為知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年。2、債務(wù)人主觀上具有惡意，即以逃避債務(wù)承擔(dān)為目的，實(shí)施了放棄到期債權(quán)或者無償轉(zhuǎn)讓或明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的行為。3、債務(wù)人的行為對(duì)債權(quán)人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)造成了損害。4、受讓人具有主觀惡意，即明知其受讓債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)將使債權(quán)人的利益造成損害。

相關(guān)案例

“老賴”低價(jià)賣房法院判決撤銷

“老賴”為躲債虛假轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，法院判決撤銷合同“物歸原主”。此前，湖里區(qū)法院審結(jié)了這樣一起案件，最終，法院判決認(rèn)定惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、低價(jià)賣房的合同無效。

　　經(jīng)查，此前林某為一家公司向銀行貸款4880萬元提供擔(dān)保。因該公司未按期還款，銀行向法院起訴。不久后，法院作出判決。根據(jù)法院生效判決，林某應(yīng)在約定擔(dān)保限額內(nèi)，對(duì)公司尚欠借款本金4700萬余元承擔(dān)連帶清償責(zé)任，還要承擔(dān)相應(yīng)的利息、罰息、律師費(fèi)。

　　判決生效后，銀行向法院申請(qǐng)執(zhí)行。銀行調(diào)查林某財(cái)產(chǎn)，發(fā)現(xiàn)他于2016年1月14日將名下位于湖里區(qū)一套房產(chǎn)（建筑面積190.5平方米），以320萬元成交價(jià)轉(zhuǎn)讓給周某，周某將房屋設(shè)定抵押權(quán)，抵押擔(dān)保債權(quán)金額為500萬元。這一成交價(jià)，比當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值低了900多萬元。

　　銀行認(rèn)為，林某以明顯不合理低價(jià)轉(zhuǎn)讓房屋，意在逃避債務(wù)，嚴(yán)重侵犯銀行合法權(quán)益，因此向湖里法院提起訴訟，請(qǐng)求判決撤銷林周二人簽訂的《存量房買賣合同》，要求將房屋恢復(fù)登記至林某名下。

　　湖里法院審理查明，林某和周某系兒女親家。

　　根據(jù)銀行申請(qǐng)，法院委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估案涉房屋在2016年1月14日的市場(chǎng)價(jià)值，據(jù)評(píng)估意見，房屋當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值為1307.38萬元。

　　湖里法院經(jīng)審理認(rèn)為，林某周某之間并無買賣房屋的真實(shí)意思，二者之間不存在真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系，雙方是“假借房屋買賣合同的形式無償轉(zhuǎn)讓案涉房屋”。林某無償轉(zhuǎn)讓案涉房屋的行為可能危及銀行的利益，有害于債權(quán)實(shí)現(xiàn)，銀行請(qǐng)求撤銷《存量房買賣合同》有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予支持，周某應(yīng)當(dāng)將案涉房屋恢復(fù)登記至林某名下。

　　最終，湖里法院作出一審判決，撤銷林某周某簽訂的《存量房買賣合同》，并要求林某、周某將案涉房屋權(quán)屬恢復(fù)登記至林某名下；若無法恢復(fù)登記，周某應(yīng)當(dāng)以該房屋的現(xiàn)值折價(jià)補(bǔ)償林某。此外，法院判決還要求，林某要賠償銀行在本案訴訟支出的鑒定費(fèi)、評(píng)估費(fèi)和財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)合計(jì)6萬多元。