臺(tái)海網(wǎng)12月18日訊（海峽導(dǎo)報(bào)記者 陳捷 通訊員 廈法宣/文 陶小莫/漫畫）老婆簽字賣房收錢，老公卻聲稱“不知情”，拒不配合過戶。這種情況，賣房合同有效嗎？賣出去的房子，能不能討回來？遭悔約的購(gòu)房者，又該如何維權(quán)索賠？
近日，導(dǎo)報(bào)記者從廈門中院和各區(qū)法院了解到，最近因“配偶不知情”引發(fā)的購(gòu)房糾紛不少，其中很多都是夫妻一方單獨(dú)與購(gòu)房人簽訂賣房合同，事后，配偶以“不知情”為由起訴，主張賣房合同無效，要討回出售的房產(chǎn)。
法官提醒說，如果夫妻當(dāng)中的一方瞞著配偶擅自出賣房屋，在配偶對(duì)房屋買賣協(xié)議不予追認(rèn)的情況下，該協(xié)議對(duì)不知情的配偶不具有法律約束力。這種情況下，購(gòu)房人主張繼續(xù)履行合同辦理過戶，通常無法得到法院支持。不過，購(gòu)房人可以另行向房產(chǎn)出售人主張賠償。
案例1 瞞著老公賣房，她被判賠50萬
老婆瞞著老公賣房，老公不予以追認(rèn)，拒絕配合辦理過戶，劉女士為此付出了巨大的代價(jià)。近日，廈門中院開庭審理了這樣一起購(gòu)房糾紛，最終判決要求賣房人劉女士賠償50萬元給購(gòu)房人李先生。
據(jù)悉，此前雙方已經(jīng)打過一場(chǎng)官司，第一場(chǎng)官司，是劉女士的丈夫王先生起訴，聲稱他對(duì)妻子的賣房行為“不知情”，主張妻子瞞著他簽訂的賣房合同無效。當(dāng)時(shí)，法院判決支持了王先生的訴求，認(rèn)定其妻子劉女士沒有代理權(quán)而以丈夫王先生名義訂立的無效合同，對(duì)王先生不發(fā)生效力。
最近，雙方又打了第二場(chǎng)官司，這次是購(gòu)房人李先生狀告賣房的劉女士，要求她賠償損失。
經(jīng)查，2016年3月5日，劉女士通過中介介紹，以其配偶王先生（甲方）名義與購(gòu)房人李先生（乙方）簽訂了一份《房產(chǎn)買賣居間協(xié)議書》，根據(jù)協(xié)議約定，乙方向甲方購(gòu)買位于思明區(qū)的訟爭(zhēng)房屋，建筑面積為129.16平方米，成交總價(jià)為406萬元。當(dāng)時(shí)，劉女士以王先生代理人名義簽署了該協(xié)議。
合同簽訂當(dāng)日，劉女士還簽署了一份《產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人未到場(chǎng)聲明》，聲明上述合同由劉女士代表配偶王先生簽訂，同時(shí)其本人保證該房產(chǎn)沒有其他共有權(quán)人，并保證產(chǎn)權(quán)人對(duì)上述合同進(jìn)行簽字確認(rèn)或向買方及居間方提供關(guān)于出售上述房產(chǎn)的公證委托書。如果因產(chǎn)權(quán)人未在合同上簽字造成了上述合同無效或撤銷，劉女士將向買方承擔(dān)相當(dāng)于定金數(shù)額（人民幣50萬元及裝修費(fèi)用）的損害賠償金。
合同簽訂后，李先生已依約支付了定金20萬元。不過，后來因王先生并未追認(rèn)訟爭(zhēng)房產(chǎn)協(xié)議，劉女士通過轉(zhuǎn)賬方式將前述20萬元定金轉(zhuǎn)賬退還李先生。
近日，買房不成的李先生將劉女士告上法庭，要求劉女士根據(jù)約定承擔(dān)締約過失責(zé)任，向李先生支付損害賠償金50萬元。
面對(duì)李先生起訴的巨額索賠，被告人劉女士答辯說，丈夫王先生之所以拒絕追認(rèn)，根本原因在于該協(xié)議顯失公平。劉女士對(duì)合同無效并不存在任何過錯(cuò)。所以，李先生主張賠償，沒有法律依據(jù)。
經(jīng)審理，思明區(qū)法院作出一審判決，要求被告劉女士向原告李先生賠償50萬元。
一審宣判后，劉女士不服判決向廈門中院提起上訴。近日，中院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。
法官說法
未能實(shí)現(xiàn)承諾賣方應(yīng)當(dāng)賠償
法官分析說，本案中，劉女士未經(jīng)訟爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)人王先生授權(quán)，仍然以丈夫王先生名義賣房，并訂立訟爭(zhēng)房產(chǎn)協(xié)議。該賣房協(xié)議未經(jīng)王先生追認(rèn)，所以對(duì)王先生不發(fā)生效力，依法應(yīng)由簽協(xié)議的劉女士承擔(dān)責(zé)任。
本案劉女士系完全民事行為能力人，其簽訂的《產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人未到場(chǎng)聲明》對(duì)協(xié)議如果未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人追認(rèn)而致使無效的責(zé)任進(jìn)行了明確約定，是其真實(shí)意思表示，理應(yīng)對(duì)劉女士具有約束力。
現(xiàn)在，因劉女士在該聲明中所作承諾未能實(shí)現(xiàn)，所以買受人請(qǐng)求劉女士承擔(dān)相當(dāng)于定金數(shù)額（人民幣50萬元及裝修費(fèi)用）的損害賠償金的條件具備，買受人有權(quán)據(jù)此主張損害賠償。
