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不滿物業(yè)漲價(jià) 業(yè)主狀告物業(yè)
前天，維多利亞小區(qū)物業(yè)公司向?qū)?bào)記者提供了一份判決書。這一場官司，也是物業(yè)費(fèi)糾紛，不過并非物業(yè)狀告業(yè)主，而是業(yè)主狀告物業(yè)“多收物業(yè)費(fèi)”。最終，這一場官司以物業(yè)勝訴告終。
判決書顯示，2014年7月，維多利亞小區(qū)業(yè)主謝先生以物業(yè)公司違規(guī)多收取其物業(yè)費(fèi)為由，將物業(yè)公司告上法院。
原告訴稱，被告從當(dāng)年3月起，擅自將物業(yè)費(fèi)從每平方米1.2元上調(diào)至1.9元，僅經(jīng)過發(fā)改局備案，未進(jìn)行合同變更，收費(fèi)不合法，應(yīng)當(dāng)退回四個(gè)月來多收取的389.2元。
被告物業(yè)則辯稱，調(diào)整經(jīng)過“雙過半”調(diào)查，并到發(fā)改局備案，調(diào)價(jià)合法有效。
此案歷經(jīng)兩審。最終，廈門中院終審判物業(yè)公司勝訴。判決認(rèn)為，物業(yè)公司調(diào)整后的收費(fèi)經(jīng)過有關(guān)行政機(jī)關(guān)備案通過，調(diào)整后的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)亦經(jīng)過公告，其調(diào)價(jià)行為應(yīng)認(rèn)定合法。法律并未對調(diào)價(jià)前的事前公示程序作出明確規(guī)定。雖然物業(yè)公司提交的公示照片不能直接反映調(diào)價(jià)行為經(jīng)過征詢業(yè)主提價(jià)的程序，但相關(guān)機(jī)關(guān)審核后出具了備案證明，同時(shí)還將備案證明在小區(qū)進(jìn)行了公示，足以表明有關(guān)事項(xiàng)已取得雙過半業(yè)主的同意。而且，現(xiàn)大多數(shù)業(yè)主均按調(diào)價(jià)后的標(biāo)準(zhǔn)來繳納物業(yè)費(fèi)。
因此，法院終審判決駁回謝先生的訴訟請求。
專家說法
漲價(jià)要公示 還要“雙過半”
廈門大學(xué)法學(xué)院黃健雄教授認(rèn)為，如果小區(qū)已經(jīng)成立業(yè)主大會(huì)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主大會(huì)和物業(yè)公司自行協(xié)商制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
如果前期物業(yè)服務(wù)合同期滿但未成立業(yè)主大會(huì)的，則必須經(jīng)過雙過半業(yè)主同意，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在公布的指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)重新約定。合同履行期間，物業(yè)服務(wù)成本發(fā)生較大變動(dòng)，如要調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置就物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)情況進(jìn)行公示，并經(jīng)占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主（雙過半業(yè)主）同意。
因此，調(diào)漲物業(yè)費(fèi)須以修改合同方式進(jìn)行，如果沒有經(jīng)過這一程序，即使獲得發(fā)改委備案，也是無效的。如果合同無效，收取滯納金就沒有依據(jù)了。
律師說法
服務(wù)有瑕疵 收費(fèi)要“降價(jià)”
最近，廈門法院受理了多起業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的官司。其中，不少業(yè)主因不滿物業(yè)公司的管理服務(wù)，所以拒絕交物業(yè)費(fèi)。
對此，廈門資深律師林敏輝認(rèn)為，當(dāng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與合同約定差別明顯時(shí)，業(yè)主可以要求減少物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。也就是說，當(dāng)物業(yè)服務(wù)有瑕疵時(shí)，業(yè)主請求降低物業(yè)費(fèi)用，應(yīng)予支持。
最高人民法院相關(guān)的司法解釋規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了服務(wù)，但未達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，法院應(yīng)根據(jù)具體案情酌情減少業(yè)主欠交的物業(yè)費(fèi)。
林敏輝提醒說，遇到類似物業(yè)糾紛，業(yè)主可以選舉合格的業(yè)主委員會(huì)，通過業(yè)委會(huì)解決。如果業(yè)主委員會(huì)協(xié)商不成的，只要過半數(shù)的業(yè)主同意，可以解聘物業(yè)公司并另行選聘新物業(yè)公司。
