商辦向住宅用途轉(zhuǎn)型

　　廈門(mén)市場(chǎng)已有先行案例

　　目前廈門(mén)商辦市場(chǎng)處境尷尬，去庫(kù)存該如何破冰？業(yè)內(nèi)人士建議，采取用途轉(zhuǎn)型或運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型，商辦市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)新機(jī)遇。龍湖春江酈城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人胡浩說(shuō):“對(duì)于交通便利的商業(yè)或辦公，可轉(zhuǎn)向住宅用途出售、出租。”

　　記者了解到，廈門(mén)已經(jīng)有幾個(gè)項(xiàng)目獲得用途轉(zhuǎn)型紅利。位于中山路的南中廣場(chǎng)商鋪，多年來(lái)空置率較高。去年年底轉(zhuǎn)型升級(jí)后，其推出精裝復(fù)式旅居公寓，單價(jià)僅3萬(wàn)元/平方米左右，銷(xiāo)售狀況轉(zhuǎn)好。

　　另外，寫(xiě)字樓改成酒店出租的，也不在少數(shù)。記者走訪發(fā)現(xiàn)，湖里萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓大部分委托酒店運(yùn)營(yíng)管理。一般都是42平方米標(biāo)準(zhǔn)戶型，改成標(biāo)間或大床房出租，平常日租金300元左右，同時(shí)提供月租，根據(jù)裝修、設(shè)施等差異，月租在5500—8500元/月。

　　商場(chǎng)需運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型

　　做出特色才能突圍

　　廈門(mén)君尚廣場(chǎng)、華潤(rùn)萬(wàn)象城、建發(fā)灣悅城、特房波特曼財(cái)富中心、廈門(mén)國(guó)貿(mào)商城、寶龍一城……據(jù)統(tǒng)計(jì)，廈門(mén)兩年內(nèi)將有近20個(gè)新商場(chǎng)開(kāi)業(yè)，未來(lái)也將形成近30個(gè)商場(chǎng)共存的局面，對(duì)于常住人口不足400萬(wàn)的廈門(mén)而言是過(guò)剩的。

　　寶龍一城總經(jīng)理李震表示:“廈門(mén)的商業(yè)氛圍比北京、上海差十年，廈門(mén)人品位已經(jīng)達(dá)到了，但缺乏好的商業(yè)理念引導(dǎo)。”胡浩也建議:“可從運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型上下工夫，打造出特色。”

　　而中華城就是運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型的成功案例。兩年前，該項(xiàng)目開(kāi)始從內(nèi)部裝修、業(yè)態(tài)、品牌、活動(dòng)等進(jìn)行全面轉(zhuǎn)型，尤其引入許多福建首家餐飲品牌，吸引了大量客流。

　　很多商場(chǎng)已意識(shí)到轉(zhuǎn)型的必要性，并開(kāi)始采取行動(dòng)。據(jù)戴德梁行研究統(tǒng)計(jì)，2014年下半年起，中山路、蓮坂火車(chē)站商圈內(nèi)多個(gè)商業(yè)體陸續(xù)進(jìn)入改造，目前均已改造完成，將以更新的面貌、更全的品牌面世，同時(shí)島外商圈也相繼啟動(dòng)品牌調(diào)整。

　　【專家聲音】

　　投資商辦市場(chǎng)

　　消費(fèi)者最看重投資回報(bào)

　　廈門(mén)世聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理 梁豐

　　利好政策的出臺(tái)，說(shuō)明政府為解決目前問(wèn)題給出了方向和指導(dǎo)思路，也一定會(huì)引導(dǎo)一部分住宅投資客流入商辦市場(chǎng)。作為消費(fèi)者而言，投資商辦市場(chǎng)最重要的考慮因素一定是投資回報(bào)。不管是自用還是出租，他們關(guān)心的是項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)是否成功，關(guān)心你怎么養(yǎng)，從這個(gè)意義上講，商辦物業(yè)的價(jià)格或者信貸等因素不足以完全影響銷(xiāo)售，至少不是最重要的因素。

　　【機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)】

　　寫(xiě)字樓租金平穩(wěn)

　　得益于城市建設(shè)等因素

　　第一太平戴維斯

　　截至2015年底，廈門(mén)寫(xiě)字樓市場(chǎng)總庫(kù)存是352萬(wàn)平方米，2016年還有123萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)預(yù)期會(huì)入市，屆時(shí)整個(gè)廈門(mén)寫(xiě)字樓市場(chǎng)會(huì)推高到475萬(wàn)平方米。這個(gè)體量已經(jīng)基本和廣州深圳這樣的一線城市持平，而廈門(mén)的人口只有廣深的1/3左右。

　　廈門(mén)的寫(xiě)字樓庫(kù)存高企一定程度是由于2010年、2011年大量項(xiàng)目的集中入市，而由于當(dāng)時(shí)整個(gè)城市的基礎(chǔ)建設(shè)和交通配套還不夠完善，吸納量不足。去年廈門(mén)寫(xiě)字樓市場(chǎng)吸納情況良好，但甲級(jí)寫(xiě)字樓整體市場(chǎng)空置率仍然保持在20%以上。從當(dāng)前廈門(mén)甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金和售價(jià)走勢(shì)來(lái)看，其市場(chǎng)趨勢(shì)依舊比較平穩(wěn)，這可能得益于廈門(mén)政府近期不遺余力的城市建設(shè)、交通建設(shè)以及自貿(mào)區(qū)紅利和郵輪母港等利好因素。

　　近期住宅供應(yīng)存量已經(jīng)逐漸告急，上半年同安和翔安拍出的兩塊高價(jià)住宅用地很大程度上是由于這個(gè)原因。在當(dāng)前時(shí)期，如果能合理配合“商改住”這樣的政策，即會(huì)解決廈門(mén)商辦市場(chǎng)庫(kù)存高企的困境，又能彌補(bǔ)住宅市場(chǎng)供應(yīng)的不足，無(wú)疑會(huì)造成一種雙贏的局面。