臺(tái)海網(wǎng)7月28日訊（海峽導(dǎo)報(bào)記者 陳捷/文 楊希/漫畫(huà)） 《住房租賃條例》將于9月15日起正式施行。這是我國(guó)首部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)，旨在規(guī)范住房租賃活動(dòng)，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，穩(wěn)定租賃關(guān)系，促進(jìn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，推動(dòng)租購(gòu)并舉住房制度的建立。
這部條例有哪些亮點(diǎn)？條例實(shí)施前后有哪些區(qū)別？將會(huì)如何影響房東和租客的權(quán)益？房東有哪些最易踩雷點(diǎn)？發(fā)生糾紛怎么解決？
近日，導(dǎo)報(bào)記者帶著市民關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題，采訪了廈門的房東和租客，并邀請(qǐng)本報(bào)“律師來(lái)了”團(tuán)隊(duì)為讀者解疑釋惑，詳解維權(quán)“租房10問(wèn)”。
1問(wèn)：出租房屋需要強(qiáng)制備案嗎？
前后對(duì)比：此前備案多為自愿，且流程繁瑣；新規(guī)明確備案義務(wù)，線上辦理更便捷，還賦予承租人備案權(quán)，強(qiáng)化了對(duì)租賃關(guān)系的法律保護(hù)。
福建典格律師事務(wù)所林毅彬律師表示，出租人需做好三項(xiàng)核心事項(xiàng)：一是向承租人出示身份證明、房屋權(quán)屬證明等合法出租材料，配合查詢房屋信息；二是核驗(yàn)承租人身份證明；三是在簽約后3個(gè)工作日內(nèi)通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)備案，若出租人未備案，承租人可自行備案，且備案全程免費(fèi)。
房東王先生坦言：“以前覺(jué)得簽了合同就行，現(xiàn)在看來(lái)得趕緊線上備案了。”租客李女士則覺(jué)得備案能更安心：“萬(wàn)一房東一房多租，備案記錄就是最好的憑證。”
2問(wèn)：出租人和承租人有哪些新的權(quán)利義務(wù)？
前后對(duì)比：此前權(quán)責(zé)多依賴合同約定，易生糾紛；新規(guī)以法律形式明確雙方權(quán)責(zé)，如出租人進(jìn)入房屋需提前通知、押金扣減有明確邊界，減少了模糊地帶。
福建黎安律師事務(wù)所主任林黎暉律師梳理了雙方的權(quán)責(zé)變化。出租人需保證房屋符合建筑、消防標(biāo)準(zhǔn)，不得出租非居住空間，實(shí)名簽約并備案，不得擅自進(jìn)入租賃住房，規(guī)范押金收取與退還，解除合同需留合理騰退時(shí)間。承租人則要配合身份核驗(yàn)，合理使用房屋，不擅自改結(jié)構(gòu)，遵守物業(yè)規(guī)約。
租客小張最關(guān)注押金問(wèn)題，他說(shuō)：“之前退租時(shí)房東總以各種理由扣押金，新規(guī)明確了扣減情形，心里更有底了。”
3問(wèn)：住房租賃企業(yè)如何規(guī)范？
前后對(duì)比：以往部分住房租賃企業(yè)無(wú)資質(zhì)經(jīng)營(yíng)、資金管理混亂；新規(guī)從資質(zhì)、信息備案、資金監(jiān)管多維度規(guī)范，尤其監(jiān)管賬戶堵住了“資金池”風(fēng)險(xiǎn)漏洞。
林黎暉律師指出，住房租賃企業(yè)需具備相應(yīng)資質(zhì)，領(lǐng)證后30日內(nèi)向房產(chǎn)部門報(bào)備開(kāi)業(yè)信息，發(fā)布房源信息要真實(shí)一致，建立租賃檔案，從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的必須設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，租金押金通過(guò)該賬戶收付。
廈門某住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，已按新規(guī)調(diào)整流程，“監(jiān)管賬戶雖然增加了財(cái)務(wù)成本，但能讓租客更信任我們，長(zhǎng)期來(lái)看是好事”。租客小林曾遭遇過(guò)企業(yè)拖延退押金，“有了監(jiān)管賬戶，資金安全更有保障，不怕企業(yè)卷款跑路了”。
4問(wèn)：中介機(jī)構(gòu)有哪些約束？
前后對(duì)比：此前中介亂象頻發(fā)，如虛假房源、代收資金挪用；新規(guī)明確各環(huán)節(jié)義務(wù)，加大處罰力度，倒逼中介規(guī)范經(jīng)營(yíng)。
林毅彬律師介紹，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)需備案從業(yè)人員，不得讓其同時(shí)在多機(jī)構(gòu)任職；發(fā)布房源前要核驗(yàn)信息、實(shí)地看房，禁止為違規(guī)住房提供服務(wù)，不得代收租金押金，要明碼標(biāo)價(jià)并協(xié)助辦理合同備案。
北京觀韜中茂（廈門）律師事務(wù)所合伙人許煒律師說(shuō)，新規(guī)明確規(guī)定：住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（房產(chǎn)中介）禁止為違規(guī)房源提供居間，嚴(yán)禁代收租金、押金。中介需建立房源合規(guī)審查清單，否則面臨最高10萬(wàn)元罰款。“以前中介為了成交，對(duì)隔斷房、非居住空間出租睜一只眼閉一只眼，新規(guī)讓他們不敢再這么做了。”租客小吳說(shuō)。
某中介門店店長(zhǎng)說(shuō)，該店已組織員工學(xué)習(xí)新規(guī)，“合規(guī)是底線，不然可能面臨2萬(wàn)到10萬(wàn)元罰款”。
5問(wèn)：押金退還問(wèn)題如何解決？
前后對(duì)比：此前租賃糾紛大部分是押金糾紛，多因約定不清；新規(guī)從收取、保管到返還全流程規(guī)范，尤其是監(jiān)管賬戶的引入，大幅降低了押金風(fēng)險(xiǎn)。
許煒律師指出，新規(guī)將押金規(guī)則法定化。自然人出租人需在合同中明確押金數(shù)額、返還時(shí)間及扣減情形，無(wú)正當(dāng)理由不得扣減；住房租賃企業(yè)的押金需通過(guò)監(jiān)管賬戶收付；經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)禁止代收押金，違者將被重罰。
租客小陳說(shuō)：“朋友之前被經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代收的押金坑過(guò)，新規(guī)禁止這種行為，能少走很多彎路。”
6問(wèn)：租客擅自改結(jié)構(gòu)，房東如何維權(quán)？
前后對(duì)比：此前維權(quán)依賴合同，舉證難、執(zhí)行難；新規(guī)明確侵權(quán)行為的處理途徑，賦予房東更清晰的維權(quán)依據(jù)。
林黎暉律師指出，若租客擅自改結(jié)構(gòu)做直播間等，房東可要求停止行為、恢復(fù)原狀，拒不改正的可解除合同并要求賠償，協(xié)商不成可通過(guò)調(diào)解、仲裁或訴訟解決。
例如，房東劉先生曾遭遇二房東打隔斷分租，“以前只能私下協(xié)商，現(xiàn)在有法規(guī)撐腰，維權(quán)更有底氣了”。租客小黃表示會(huì)更注意房屋使用規(guī)范，“畢竟違約成本提高了，不敢隨便改動(dòng)”。
7問(wèn)：房屋維修責(zé)任，誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？
前后對(duì)比：此前維修責(zé)任約定模糊易起糾紛；新規(guī)明確出租人對(duì)房屋安全的保障義務(wù)，非人為損壞由房東擔(dān)責(zé)。
林黎暉律師說(shuō)，非人為損壞的維修責(zé)任由出租人承擔(dān)，承租人先行維修的可追償或折抵房租。
房東鄭女士覺(jué)得責(zé)任更明確了，“以前租客總把維修責(zé)任推給我，現(xiàn)在按規(guī)定來(lái)，省得爭(zhēng)論”。租客小周曾因漏水和房東扯皮，“新規(guī)讓責(zé)任劃分更清楚，不用再為維修費(fèi)糾結(jié)”。
8問(wèn)：出租人最易踩雷的行為有哪些？
前后對(duì)比：此前違規(guī)成本低，部分房東心存僥幸；新規(guī)明確各類違規(guī)行為的處罰，如非居住空間出租最高罰1萬(wàn)元，信用懲戒全覆蓋，倒逼房東合規(guī)。
林黎暉律師提醒，出租人需警惕七大雷區(qū)：出租不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋、未備案、漏驗(yàn)租客身份、擅自進(jìn)入房屋、違規(guī)扣押金、暴力逼退租客、未報(bào)告違法犯罪行為?！稐l例》規(guī)定，廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、過(guò)道、地下儲(chǔ)藏室、車庫(kù)等非居住空間不得單獨(dú)出租用于居住。
房東吳先生表示，會(huì)格外注意非居住空間出租，“以前把非居住空間隔成房間租出去，現(xiàn)在知道這可能被罰1萬(wàn)元，趕緊整改”。
9問(wèn)：如何防止“二房東卷款跑路 ”？
前后對(duì)比：此前“二房東”挪用租金押金頻發(fā)；新規(guī)通過(guò)監(jiān)管賬戶將資金與企業(yè)自有資金隔離，從源頭遏制卷款跑路風(fēng)險(xiǎn)。
林毅彬律師表示，新規(guī)要求轉(zhuǎn)租超5套的自然人按企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立監(jiān)管賬戶，住房租賃企業(yè)轉(zhuǎn)租需通過(guò)監(jiān)管賬戶收付資金，實(shí)現(xiàn) “資金流隔離”。曾被“二房東”騙租的租客小鄭覺(jué)得很實(shí)用，“資金進(jìn)監(jiān)管賬戶，二房東想卷款都難”。從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的張先生已著手辦理監(jiān)管賬戶，“雖然麻煩點(diǎn)，但能贏得租客信任，長(zhǎng)遠(yuǎn)看劃算”。
10問(wèn)：發(fā)生租賃糾紛該如何解決？
前后對(duì)比：此前糾紛解決途徑單一，耗時(shí)長(zhǎng)；新規(guī)整合多種解決方式，為當(dāng)事人提供更靈活的選擇，降低維權(quán)成本。
許煒律師介紹，糾紛可通過(guò)協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟解決，新規(guī)構(gòu)建了多元化化解體系。
房東和租客均表示，多渠道的解決途徑能節(jié)省時(shí)間和精力。“以前鬧到法院費(fèi)時(shí)費(fèi)力，現(xiàn)在可以先找調(diào)解機(jī)構(gòu)，效率更高。”房東李先生說(shuō)。
