臺(tái)海網(wǎng)8月2日訊（海峽導(dǎo)報(bào)記者 陳捷 吳舒遠(yuǎn) 見(jiàn)習(xí)記者 朱海鑫 通訊員 湖法/文 楊希/漫畫(huà)）花費(fèi)近百萬(wàn)元買(mǎi)房，卻遭遇“惡意租約”，房子19年內(nèi)不能使用？為此，購(gòu)房人王先生將原房東和“租戶”告上法庭，請(qǐng)求法院判決認(rèn)定“惡意租約”無(wú)效。
近日，湖里區(qū)法院開(kāi)庭審理了這樣一起因“19年租約”引發(fā)的官司。讓我們來(lái)看看，法院是怎么判的。
事件 花近百萬(wàn)元買(mǎi)房卻遭遇“惡意租約”
這套引發(fā)官司的房產(chǎn)位于廈門(mén)市湖里區(qū)，建筑面積135平方米，該房屋原房東是老張。2017年10月11日，原房東老張與購(gòu)房人王先生簽訂一份《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定老張以960000元的價(jià)格將房屋出售給王先生，購(gòu)房款由吳某代付。雙方同意將房屋抵押給吳某并辦理抵押登記。三天后，吳某向老張轉(zhuǎn)賬支付20筆款項(xiàng)總計(jì)960000元。2017年12月13日，房屋所有權(quán)人變更為王先生，該房屋由王先生對(duì)外出租并收取租金。
然而，在2017年11月14日，也就是雙方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》之后，房屋所有權(quán)人變更之前，老張又與一家電子商務(wù)公司（下簡(jiǎn)稱(chēng)“電子公司”）簽訂了一份《廈門(mén)市房屋租賃合同》。該合同約定，租約期限為19年，租金為每月3497元。而且，老張還與電子公司在廈門(mén)市不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理了備案登記。
實(shí)際上，電子公司在支付了300000元租金之后，未再支付剩余租金，而電子公司在簽訂《廈門(mén)市租賃合同》前，并未到房屋內(nèi)查看過(guò)現(xiàn)場(chǎng)，簽訂合同后也并未實(shí)際占有使用該房屋。
此前，雙方已經(jīng)打過(guò)官司了。當(dāng)時(shí)，電子公司以王先生為被告將其告上法庭，提起房屋租賃合同糾紛訴訟，請(qǐng)求法院判令王先生繼續(xù)履行電子公司與老張簽訂的《廈門(mén)市房屋租賃合同》。法院早在2018年11月就對(duì)該案作出判決，認(rèn)定電子公司沒(méi)有按照合同約定履行支付全部租金的義務(wù)，也不愿意繼續(xù)履行支付剩余租金的義務(wù)，其要求王先生繼續(xù)履行合同沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，遂判決駁回電子公司的訴訟請(qǐng)求。該判決已發(fā)生法律效力。
爭(zhēng)議 “19年租約”，究竟有沒(méi)有法律效力？
近日，雙方再一次鬧上法庭。這一次，王先生成了原告。他起訴請(qǐng)求：法院判令確認(rèn)電子公司與老張于2017年11月14日簽訂的《廈門(mén)市房屋租賃合同》無(wú)效，并判令電子公司與老張立即撤銷(xiāo)上述《廈門(mén)市房屋租賃合同》的租賃備案登記手續(xù)。
不久前，湖里區(qū)法院開(kāi)庭審理了這起案件。老張出售房屋后，又與他人簽訂長(zhǎng)達(dá)19年的房屋租賃合同將房屋出租給他人，該《房屋租賃合同》是否有效？該不該撤銷(xiāo)？這些問(wèn)題，成為法庭爭(zhēng)議焦點(diǎn)。法庭之上，原告和被告各執(zhí)一詞，展開(kāi)了激烈爭(zhēng)辯。
購(gòu)房人王先生認(rèn)為，現(xiàn)在自己是訟爭(zhēng)房屋的合法所有權(quán)人，而電子公司與老張之間就訟爭(zhēng)房屋簽訂的《廈門(mén)市房屋租賃合同》及相關(guān)的租賃備案登記手續(xù)已嚴(yán)重?fù)p害自己的合法利益，構(gòu)成惡意串通，且是雙方虛假行為。因此，該合同應(yīng)當(dāng)無(wú)效。
電子公司則認(rèn)為，該《房屋租賃合同》有效。首先，購(gòu)房人王先生通過(guò)讓與擔(dān)保方式取得訟爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記，其并非訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人，其無(wú)權(quán)提起本案訴訟。其次，電子公司與老張之間簽訂的《廈門(mén)市房屋租賃合同》合法有效，王先生主張無(wú)效沒(méi)有法律依據(jù)。
法院審理后發(fā)現(xiàn)，案外人許某與電子公司在簽訂《房屋租賃合同》前，均未到標(biāo)的房屋查看過(guò)現(xiàn)場(chǎng)，簽訂合同后均未實(shí)際占有使用標(biāo)的房屋。
判決 構(gòu)成虛假行為，“惡意租約”無(wú)效！
湖里法院審理后認(rèn)為，老張與電子公司簽訂《廈門(mén)市房屋租賃合同》構(gòu)成雙方虛假行為具有高度可能性。首先，在房屋租賃的實(shí)踐中，關(guān)于租金支付的慣常作法一般是以季度或者一整年為付款周期，極少存在一次性支付19年租金的做法，老張與電子公司關(guān)于租金支付的約定極不合理，電子公司就此無(wú)法作出合理解釋?zhuān)蠌堃参醋麝愂觥?/p>
其次，電子公司作為商事主體，對(duì)市場(chǎng)交易應(yīng)當(dāng)具備起碼的審慎，其在向老張承租訟爭(zhēng)房屋并需一次性支付19年租金899916元的情況下，所簽訂的租賃合同主要條款缺乏、權(quán)利義務(wù)安排十分隨意，明顯不符合商事交易要求。
第三，電子公司簽訂《廈門(mén)市房屋租賃合同》的真實(shí)目的如果是要取得訟爭(zhēng)房屋的承租權(quán)并實(shí)際占有使用該房屋，必然會(huì)根據(jù)自己的實(shí)際需要對(duì)租賃物進(jìn)行查看，以明確租賃物是否符合預(yù)期，然而，電子公司在簽訂《廈門(mén)市房屋租賃合同》前，未曾查看過(guò)訟爭(zhēng)房屋，簽訂合同后也未實(shí)際占有房屋，該行為明顯與需要承租房屋的承租人的一般做法相悖。
第四，電子公司在之前以王先生為被告提起的房屋租賃合同糾紛訴訟中，在主張繼續(xù)履行《廈門(mén)市房屋租賃合同》的同時(shí)，卻又表示未支付的租金不愿支付給王先生，未支付租金的部分對(duì)應(yīng)的租期不再履行，該行為表明其并無(wú)真實(shí)租賃房屋的迫切和需求。
而且，電子公司存在與多人簽訂房屋租賃合同的情形，且交易模式與其和老張簽訂的《廈門(mén)市房屋租賃合同》十分相似，均未到標(biāo)的房屋進(jìn)行過(guò)查看，也未實(shí)際占有使用標(biāo)的房屋。
因此，法院認(rèn)定《廈門(mén)市房屋租賃合同》并非老張與電子公司的真實(shí)意思表示，屬于該二人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。
近日，湖里法院作出一審判決，認(rèn)定老張與電子公司簽訂的《廈門(mén)市房屋租賃合同》無(wú)效，被告應(yīng)涂消上述租賃合同的備案登記。
律師說(shuō)法
買(mǎi)房遭遇“長(zhǎng)期租約”，該怎么辦？
福建典格律師事務(wù)所陳奇斌律師：如果是合法有效的“善意租約”，根據(jù)買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則，新房主需要繼續(xù)履行“善意租約”，租約的相關(guān)權(quán)利義務(wù)（包括收取租金權(quán)利）轉(zhuǎn)移給新房主。當(dāng)然新房主也可以和租戶協(xié)商解除合同，給予相應(yīng)的補(bǔ)償。
如果是“惡意租約”，比如簽訂合同時(shí)間是房產(chǎn)被查封后才出租的、租金與市場(chǎng)價(jià)相差甚遠(yuǎn)、租賃合同主體有利害關(guān)系等，特別是法拍房有超過(guò)20年租期的租約往往是惡意租約，新房主可以收集證據(jù)后起訴要求確認(rèn)租約無(wú)效、騰退房屋并支付房屋占用費(fèi)等。同時(shí)，根據(jù)合同法規(guī)定，租期不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。
