臺(tái)海網(wǎng)7月22日訊（海峽導(dǎo)報(bào)記者 余健平）7月18日，廣州推出“租售同權(quán)”政策后，該話題被持續(xù)熱議。緊接著，昨日住建部等九部委宣布：大中城市要加快發(fā)展住房租賃市場，并且將廈門等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。
廈門市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，廈門市開展住房租賃試點(diǎn)工作的實(shí)施方案正在研究完善。那么，廈門有可能跟進(jìn)廣州，推進(jìn)“租售同權(quán)”政策嗎？若果真跟進(jìn)，又將對廈門樓市產(chǎn)生什么影響？
盡管具體政策尚未出臺(tái)，但有業(yè)者表示，“租售同權(quán)”看起來很美，但操作起來困難重重。若真想達(dá)到“同權(quán)”目的，還需先解決戶籍差異、人口與房子掛鉤、教育資源不均等問題。至于“租售同權(quán)”能否抑制房價(jià)過快上漲，同樣有待觀察。
熱點(diǎn)1
租房也能上名校？
廈門早有類似政策 但前提條件要求多多
廈門成為首批開展住房租賃試點(diǎn)單位之后，是否會(huì)效仿廣州推出“租售同權(quán)”政策，是市民關(guān)注的一大熱點(diǎn)。
對于廣州發(fā)布的“租售同權(quán)”政策，有人解讀為：租房也可上名校。其實(shí)細(xì)讀可以發(fā)現(xiàn)，該政策是建立在“符合條件”的基礎(chǔ)之上的。
具體要求包括：具有廣州本市戶籍的適齡兒童、少年，人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生，符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女。此外，承租人要符合本地?zé)o房、租房有備案兩個(gè)條件。在此情況下，廣州教育部門有責(zé)任為這三類承租者子女安排義務(wù)教育學(xué)校，且可以是政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校。
簡單說，符合上述條件的租房者子女在廣州都會(huì)有書讀，但不保證一定上片區(qū)學(xué)校，而是統(tǒng)籌安排。
其實(shí)，廈門早就有類似政策了。目前廈門實(shí)行的政策為：戶籍人口中，只要父母是無房戶，住的是公租房，符合兩一致的，片區(qū)學(xué)校一般會(huì)接收，如果接收不了，統(tǒng)籌到其它公辦學(xué)校。或者只要學(xué)位允許，即使是集體戶、掛靠戶，片區(qū)也會(huì)接收；如果接收不了，再統(tǒng)籌到其它公辦學(xué)校。適齡兒童的父親和母親確系無房產(chǎn)，父親（母親）租住片區(qū)房屋的，所租住的房屋應(yīng)為家庭唯一居住地，適齡兒童及其父親（母親）還應(yīng)在片區(qū)實(shí)際居住一年以上，并持有合法有效的房屋租賃手續(xù)。
顯然，想要靠租房上名校不大容易，因?yàn)閮?yōu)秀的教育資源相當(dāng)稀缺，學(xué)區(qū)房源有限，學(xué)位也有限。而且還要是廈門本市戶籍，非本市戶籍仍要參加積分入學(xué)。
“廈門戶籍的，多數(shù)已擁有房子，相比非廈門戶籍人員，已經(jīng)贏在了起跑線上。非本市戶籍靠積分入學(xué)，需要時(shí)間，和自有房子的自然無法在同一起跑線上競爭。”廈門房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)長、高鵬房產(chǎn)總經(jīng)理傅強(qiáng)表示，優(yōu)秀的教育資源很稀缺，想要靠“租售同權(quán)”改變現(xiàn)狀，實(shí)際上很難。“除非先解決戶籍問題，否則，租房的人依然不能解決孩子教育問題。”
廈門均和評估董事長王崎也認(rèn)為，“租售同權(quán)”看起來很美，但操作起來困難重重。除去自有學(xué)區(qū)房的家庭使用掉的學(xué)位名額，留給租房人的學(xué)位本來就少得可憐，那些不是廈門戶籍的，想靠積分入學(xué)太難，等到積夠分?jǐn)?shù)，恐怕孩子也長大了。
熱點(diǎn)2
將拉低廈門房價(jià)？
有助催熱租房市場 但學(xué)區(qū)房會(huì)更受追捧
優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺，學(xué)區(qū)房價(jià)格一路高漲，也帶動(dòng)了熱點(diǎn)城市的房價(jià)水平。那么，如果廈門果真實(shí)行“租售同權(quán)”政策，是否會(huì)造成學(xué)區(qū)房降價(jià)，以及眾人盼望的“房價(jià)迎來拐點(diǎn)”呢？
“在擁有優(yōu)秀教育資源的城市推行‘租售同權(quán)’，意味著原本就已稀缺的學(xué)位，將面臨政策帶來的更大需求，最后可能要靠抽簽入學(xué)，這也不是個(gè)好辦法。”王崎認(rèn)為，若在廈門推行“租售同權(quán)”，會(huì)讓學(xué)區(qū)房更加熱門，租金也會(huì)隨之上漲。“一旦它的回報(bào)率高了，也就表明它的投資價(jià)值在提升。所以，盼望‘租售同權(quán)’能拉低學(xué)區(qū)房價(jià)格，并不現(xiàn)實(shí)。”
另外，若真的推行該政策，是否會(huì)造成買房預(yù)期下降，導(dǎo)致房價(jià)下跌呢？“理論上是會(huì)有一定影響，但這和具體細(xì)則關(guān)系很大。”王崎舉例，租房者的流動(dòng)性較大，受房東買賣房子等因素影響，很多家庭并不會(huì)在同一間屋子租很多年，那么，若是靠積分入學(xué)，隨著住址變動(dòng)，積分或許也會(huì)受影響。具體的政策不同，租房人遷徙的自由度也會(huì)受到影響。但根本原因仍是因?yàn)榉孔永壛撕芏喔＠粌H擁有簡單的居住功能，當(dāng)房子的所有權(quán)與教育等公共服務(wù)進(jìn)行緊密捆綁，大家寧可高位接盤，也不選擇租房。
而傅強(qiáng)認(rèn)為，大城市房價(jià)高企，不是所有人都買得起房子，能推行“租售同權(quán)”，會(huì)降低部分城市人的購房熱情，有利于穩(wěn)定房價(jià)，且能夠盤活存量房源，發(fā)揮出租賃價(jià)值。同時(shí)，也能起到去化商辦樓的效果，商辦樓在租賃市場上的回報(bào)會(huì)相應(yīng)提高。另外，“租售同權(quán)”還能增強(qiáng)人口流動(dòng)性，吸引人才進(jìn)入城市，提升城市活力。
對此說法，王崎的看法有所不同。王崎認(rèn)為，若廈門跟進(jìn)“租售同權(quán)”，有助于帶熱租房市場，但未必會(huì)導(dǎo)致商辦樓改變性質(zhì)進(jìn)入租賃市場。“商辦樓地價(jià)低，位置好，如果改造后變?yōu)榫哂凶≌瑢傩缘姆慨a(chǎn)來出租，對純住宅開發(fā)商來說不公平。其次，商辦樓的水電物業(yè)費(fèi)較高，如果改變性質(zhì)后仍維持同一個(gè)價(jià)格，對擁有出租房的居民來說，也不公平。”
在吸引人才方面，王崎表示，要解決人才房的教育資源問題，才能讓人才愿意留下來，安居樂業(yè)。“所以問題又回到了原點(diǎn)，想要真的實(shí)現(xiàn)‘租售同權(quán)’，還是要從改善教育資源入手。”
王崎建議，可以將優(yōu)秀的師資連鎖化，比如，多所中學(xué)共享資源，或者改變優(yōu)秀師資集中化的現(xiàn)狀，以及將各校老師分配到好的學(xué)校進(jìn)行深造、互相取經(jīng)學(xué)習(xí)。
后市猜想
租房用地供應(yīng)增加 長租公寓成熱點(diǎn)
盡管廈門的具體實(shí)施方案還未出臺(tái)，但業(yè)內(nèi)人士對廈門即將出臺(tái)的政策也做出了大膽的預(yù)測。
“估計(jì)在接下來的廈門土地拍賣中，租賃住房用地的比例將大大增加，在拍賣中‘競自持率’也將成為一大趨勢，從而大大增加租賃住房的供應(yīng)量。”相關(guān)業(yè)者預(yù)測。
在這方面，上海起到了示范作用。7月7日，上海推出了浦東和嘉定的兩幅土地，規(guī)定只租不售。此外，北京、深圳等一線城市也已先后出臺(tái)加快租賃住房發(fā)展的相關(guān)政策，且政策的強(qiáng)度、執(zhí)行力度均超越以往，顯示出了各地推行“租購并舉”的決心。
在業(yè)內(nèi)人士看來，“租購并舉”顯然比“租售同權(quán)”靠譜得多，而且通過發(fā)展住房租賃市場，也將對穩(wěn)定房價(jià)起到一定作用。據(jù)廈門市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年末廈門常住人口為392萬人，流入人口占五成以上，按一定比例的人口租房算，廈門的租房市場已達(dá)百億級。
其實(shí)，已有不少企業(yè)提前布局。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前中國長租公寓品牌超500家，包括萬科、遠(yuǎn)洋、龍湖、金地、碧桂園等知名房企都已涉足這一市場。在廈門，萬科泊寓、龍湖冠寓、中行信托投資的魔方公寓都在布局長租公寓市場，就連廈門市土地開發(fā)總公司旗下的地豐，也在去年打造了地豐公寓。“龍湖的目標(biāo)是在三年內(nèi)在廈門推出5萬間長租公寓。”龍湖冠寓運(yùn)營負(fù)責(zé)人劉健透露。
地豐公寓品牌也已提前在長租公寓專業(yè)化管理上做了充足準(zhǔn)備。“未來我們想做的事，不僅是為在廈的外來人提供舒適的租賃房，還要為行業(yè)做管理服務(wù)輸出。”地豐公寓負(fù)責(zé)人鄧永敏表示。“長租公寓市場空間很大，一家獨(dú)大不大可能，早期更多的是打磨產(chǎn)品，做好服務(wù)。我們還希望能積極輔助政府工作，與政府保障性住房形成差異化補(bǔ)充。”萬科泊寓廈門總經(jīng)理吳迪說。
