松綁意義在于中期維穩(wěn)托底

　　政策端方面，從 2016到2017 年開始的調(diào)控陸逐出臺，在限購、限貸、限價、限售等從緊政策下，過分燃熱的市場已趨平穩(wěn)，政策繼續(xù)從緊的壓力相對較輕。

　　12 月 19 日，菏澤和廣州出臺文件，分別針對住房和商服物業(yè)的二手交易進(jìn)行松綁。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)測，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)漲幅明顯回落，房地產(chǎn)調(diào)控政策也到了調(diào)整階段。全國房地產(chǎn)市場的政策底部已經(jīng)出現(xiàn)，未來大幅度全面寬松可能性不大，但各種微調(diào)將頻繁出現(xiàn)。

　　安信國際最新的房地產(chǎn)行業(yè)深度分析中表示，加上在外圍市場波動及中美貿(mào)易緊張的不明朗因素下，“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)” 很大機會成為政府新一年的目標(biāo)，期會放松信貸、扶持樓市及加大基建投資等。假若政策放松，一、二線城市需求較為堅實，銷售增長回復(fù)將較為明顯。

　　國泰君安證券研究所認(rèn)為，除去政策本身的影響，當(dāng)前出臺的政策的背景、和意義更值得關(guān)注。廣州政策的新老劃斷措施，屬于合理性措施。菏澤政策的背景是因為限售導(dǎo)致供需失衡、進(jìn)而引發(fā)房價上漲、再因為需要調(diào)控房價、并因此取消限售，從前面的分析來看，此邏輯為短周期邏輯，因為，當(dāng)前政策的意義在于中期的維穩(wěn)托底，而非短期的房價上行。

　　國泰君安證券研究所表示，考慮到此為因城施策進(jìn)入到放松周期的第一個城市，具備一定的示范效應(yīng)，但是否會出現(xiàn)觸及到關(guān)鍵領(lǐng)域的政策出臺，還需進(jìn)一步觀察，如取消限購限貸、降低首付比例等政策。

　　另外一個方面，2018 銀根從緊，國內(nèi)貸款增速下降。截至 2018 年第三季末，全國房地產(chǎn)貸款余額為 37.5 萬億元，環(huán)比增長 4.7%，增速反復(fù)回落。個人住房貸款余額為 24.97 萬億元，環(huán)比增長 4.3%，增速較上半年微升 0.2 個百分點，但比 2017 年同期下降 1 個百分點。房地產(chǎn)貸款增速維持平穩(wěn)，并未大幅放量。

　　安信國際認(rèn)為，受宏觀調(diào)控政策所制，房地產(chǎn)資金流入被限制，目前對房地產(chǎn)市場，政府依然保持著較緊的政策環(huán)境，但在經(jīng)濟(jì)及國際貿(mào)易等不明朗因素下，從緊政策有望放松。