近日，易居研究院發(fā)布《2016年中國35城房地產(chǎn)短周期風(fēng)險識別系統(tǒng)》報告。報告指出，未來一年(2016年下半年至2017年上半年)南昌、廣州、鄭州、杭州、寧波潛力機(jī)會最大，呼和浩特、?？?、太原、蘭州、長春風(fēng)險最大。

　　需要說明的是，這里的風(fēng)險度數(shù)值僅僅代表35城之間的相對比較概念，并非意味著排名第一的呼和浩特具有百分百的風(fēng)險，也并不代表排名最后的南昌沒有任何風(fēng)險。

　　一、風(fēng)險識別系統(tǒng)指標(biāo)體系

　　(一)市場需求分析

　　從整體排名上看，35城之間的住房需求潛力分化比較明顯。排名第一的烏魯木齊，人口面、經(jīng)濟(jì)面、財富面皆比較強(qiáng)。排名第二的深圳，主要得益于外來人口占比高、小學(xué)生入學(xué)規(guī)模增長快、創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)指數(shù)高。寧波主要受2015年在校大學(xué)生的異動大增的拉動，存在高估現(xiàn)象。貴陽GDP增速、人均收入增速、小學(xué)生增速比較明顯。排名倒數(shù)第一的大連，主要是經(jīng)濟(jì)增速、創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、收入增幅太弱。排名倒數(shù)第二的呼和浩特，收入增速、小學(xué)生增速、創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)較弱。排名倒數(shù)第三的長春，人口增速、經(jīng)濟(jì)增速、創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)、收入增速、皆較弱，突出反映了東北地區(qū)現(xiàn)狀。

　　(二)市場供應(yīng)分析

　　從綜合排名看，蘭州、太原、?？谂琶羁壳?，顯示這些城市供應(yīng)壓力有所加大，其中蘭州主要是土地成交量增幅明顯，太原則是商品住宅庫存及新開工量增幅較高，海口則是近幾年企業(yè)購地量增加明顯，房屋新開工量也快速上升。石家莊、沈陽、大連排名較為靠后，沈陽和大連主要是受制于經(jīng)濟(jì)環(huán)境，市場需求不足，樓市去化壓力大導(dǎo)致近幾年土地供應(yīng)有所放緩，石家莊則是近幾年土地供應(yīng)明顯減少。因此，預(yù)計這些城市，今年乃至明年的樓盤供應(yīng)量都將明顯少于前幾年。

　　(三)市場供求分析

　　從綜合排名來看，呼和浩特、?？凇豸斈君R排名最靠前，此類城市供大于求的情況比較突出，2016年房價難以強(qiáng)勢。南京、合肥、南昌排名較為靠后，主要是此類城市供應(yīng)規(guī)模不算太大，市場去化能力相對較強(qiáng)。供求基本平衡，當(dāng)然也有部分城市供不應(yīng)求，2016年房價比較強(qiáng)勢。

　　(四)房價偏離分析

　　偏離度綜合排名靠前的城市，如深圳、上海、廈門，尤其是深圳和上海在2015年成為全國樓市龍頭，率先反彈，房地產(chǎn)市場熱度較高。但是我們認(rèn)為在未來一年(2016年下半年-2017年上半年)，由于承載了過大的上漲壓力，三市樓市可能出現(xiàn)高位盤整、甚至略有下跌的走勢，尤其是深圳，2016第二季度深圳樓市已經(jīng)出現(xiàn)成交量下滑的跡象，未來一年，房價很可能出現(xiàn)回調(diào)。

　　偏離度綜合排名靠后的城市，如烏魯木齊、西寧和沈陽三地，在2015年全國樓市復(fù)蘇的背景下，房價水平進(jìn)一步走低，甚至明顯低于歷史合理值，這類地區(qū)的房價沒有大跌空間了。但是這類地區(qū)房地產(chǎn)市場供大于求，未來一年，仍需繼續(xù)去庫存，房價大漲的可能性很小，很可能跟隨全國房地產(chǎn)市場大勢走出穩(wěn)中有升的態(tài)勢。

　　二、風(fēng)險評價結(jié)果

　　綜合得分排名前五位的城市：呼和浩特、?？凇⑻?、蘭州、長春。這幾個城市的共同點(diǎn)在于供求失衡，市場供應(yīng)明顯大于需求，預(yù)計未來一年這類城市整體復(fù)蘇會較為緩慢，如何有效地刺激需求，消化市場庫存，將成為這幾個城市共同面對的樓市重要任務(wù)。

　　綜合得分排名后五位的城市：南昌、廣州、鄭州、杭州、寧波。這幾個城市除了廣州外，其余均為二線城市。這幾個城市的共同點(diǎn)在于市場需求較旺盛，供應(yīng)規(guī)模和壓力相對較小。