“你現(xiàn)在輕松了，房子還沒(méi)過(guò)戶就賺了100 萬(wàn)了”，這是最近朋友總拿來(lái)調(diào)侃我的話題。我所在的城市，就是在剛剛過(guò)去的 2015 年以超過(guò) 1.4 萬(wàn)億的總成交金額成為全球最大房地產(chǎn)市場(chǎng)的上海。

　　過(guò)去一年，在我的身邊，總不乏這樣的神話。

　　中環(huán)、內(nèi)環(huán)的三房，年初買進(jìn)，正常手續(xù)走完正式過(guò)戶時(shí)已漲 100-200 萬(wàn)的不在少數(shù)。我并沒(méi)有那么幸運(yùn)，趕在瘋狂的年尾買票上船，以略低于市場(chǎng)的價(jià)格買進(jìn)一套中環(huán)的大三房，春節(jié)一過(guò)，年前觀望待售的房主紛紛調(diào)高售價(jià)，我的房 子就出現(xiàn)了文首你所看到的未過(guò)戶即賺百萬(wàn)的 " 假象 "。

　　作為一名城市普通中產(chǎn)，我置身于這樣的市場(chǎng)，從渾然不覺(jué)，到觀望，再到憤然、焦灼，繼而決斷，基本代表了過(guò)去一年這個(gè)城市置換客們完整的心路歷程。但即便到了現(xiàn)在，我們也未能言是該慶幸，還是沖動(dòng)。

　　跳價(jià)百萬(wàn)的二手房市場(chǎng)

　　在下定決心要置換一套主城區(qū)的學(xué)區(qū)三房后，我需要賣掉現(xiàn)有外環(huán)線外郊區(qū)的兩房，一是根據(jù)上海的限購(gòu)政策，非本地戶籍已婚夫婦名下只能有一套住房；二是我需要以這一套的房款去充首付，我就是傳說(shuō)中的置換客。

　　在創(chuàng)造了 7678 億元二手房成交金額的 2015 年上海市場(chǎng)，像我這樣的置換客不在少數(shù)。雖然在部分房主眼中，僅握百萬(wàn)以內(nèi)現(xiàn)金，再準(zhǔn)備通過(guò)賣出和買進(jìn)來(lái)實(shí)現(xiàn)郊區(qū)跳到市區(qū)的置換型買家，是他們最不歡迎的 " 下家 "，是沒(méi)有議價(jià)權(quán)的。

　　我給自己能力范圍內(nèi)設(shè)定的目標(biāo)是 700 萬(wàn)以內(nèi)的次新房，單價(jià) 5 萬(wàn)左右。這樣的預(yù)算若是 2015 年初，在上海內(nèi)環(huán)核心區(qū)域也是有找的。但到了 11 月，上海中心城區(qū)的房?jī)r(jià)在 "330" 新政后逐月攀升，我被擠出內(nèi)環(huán)，實(shí)事求是地開(kāi)始在中環(huán)尋找目標(biāo)。

　　多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2015 年上海一手住宅平均成交價(jià)格漲幅接近了 18%，二手住宅成交均價(jià)上漲 21.5%，但從中心城區(qū)來(lái)看，這個(gè)數(shù)據(jù)明顯還是 " 被平均 " 的。

　　直到 11 月底開(kāi)始看房后，才知道市場(chǎng)已超乎我所學(xué)所想。我所瞄準(zhǔn)的區(qū)域，11 月尚有 600-700 萬(wàn)的次新大三房可看，到了 12 月，700 萬(wàn)以下已再難覓，再到春節(jié)前的 1 月，基本都在 750 萬(wàn)以上了。

　　這些都是掛牌價(jià)，我曾天真的以為 700 萬(wàn)的買賣怎么也有個(gè) 50 萬(wàn)左右議價(jià)空間，后來(lái)才知道市區(qū)已成 " 賣方市場(chǎng) "，誠(chéng)心出售的議價(jià)空間不是沒(méi)有，10 萬(wàn)左右，不急于出售的不跳價(jià)已是良心。

　　在每個(gè)周末疲于看房的奔波中，從熱情高漲到焦灼難安，從考慮一周再談判到當(dāng)場(chǎng)議價(jià)，我的生活就是一個(gè)大寫的焦慮。

　　這期間，我有三次準(zhǔn)備談價(jià)確定的念頭。第一次的房主是對(duì)上海老夫婦，子女已經(jīng)移居海外，準(zhǔn)備賣房養(yǎng)老。他在上月已漲價(jià) 30 萬(wàn)，但是給我的議價(jià)空間只有 5 萬(wàn)，后來(lái)又關(guān)門惜售，準(zhǔn)備年后再漲。

　　第二次是一位港籍業(yè)主，她準(zhǔn)備賣房去美國(guó)置業(yè)，掛出的價(jià)格略低于周邊市場(chǎng)價(jià)，但條件是一個(gè)月內(nèi) 730 萬(wàn)全款付清，作罷。

　　第三次徹底刷新我的認(rèn)識(shí)?？捶亢笞屩薪榧s好業(yè)主下周末敲定，業(yè)主說(shuō)現(xiàn)在漲價(jià) 50 萬(wàn)才賣，還有好幾個(gè)人在排隊(duì)。又過(guò)了一周，系統(tǒng)顯示此房漲價(jià) 100 萬(wàn)。

　　朋友安慰說(shuō)，現(xiàn)在這一周一個(gè)價(jià)，你又是置換，整個(gè)周期長(zhǎng)達(dá)半年，也許還未過(guò)戶，就已經(jīng)漲了百萬(wàn)，而且大家都不愿持有現(xiàn)金，換作你你賣嗎？

　　這樣的市場(chǎng)，沒(méi)有人心態(tài)是好的。

　　面粉貴過(guò)面包的土地市場(chǎng)

　　上海房?jī)r(jià)為什么在 2015 年突漲，而且漲勢(shì)超過(guò)業(yè)主、超過(guò)開(kāi)發(fā)商、超過(guò)每一個(gè)自認(rèn)為了解這個(gè)行業(yè)的人的意料。

　　這其中，政策松動(dòng)后的補(bǔ)漲效應(yīng)是一方面，另一方面是需求被激發(fā)后，市場(chǎng)氣氛致大部分有需求和能力的人急于買票上船，還有一些中介的推波助瀾因素。但大體來(lái)看，大部分還是實(shí)打?qū)嵉男枨?，這與 2009 年那波炒房潮還是有別。

　　也就是說(shuō)，2015 年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)是提前透支了很多需求的。

　　去年 10 月，上海高層也曾對(duì)房?jī)r(jià)喊話。稱上海房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，如果不堅(jiān)持調(diào)控，會(huì)削弱城市競(jìng)爭(zhēng)力。

　　今年 1 月，上海有關(guān)部門也召開(kāi)了一個(gè)內(nèi)部研討會(huì)，也給出了防范房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的定調(diào)。

　　但隨后接二連三的“地王”又刷新了大家的認(rèn)識(shí)。

　　往往是一塊地剛拍出，周邊的二手房已聞風(fēng)漲價(jià)。人們紛紛假設(shè)開(kāi)發(fā)商不會(huì)虧錢，那么面粉已經(jīng)貴過(guò)面包，按土地成交價(jià)，要賣單價(jià) 5 萬(wàn)才能保本，再加上若干年開(kāi)發(fā)和利潤(rùn)，可是周邊的二手房才 3 萬(wàn)。