記者昨日從南京市物價局獲悉，目前南京市政府正在研究限購令細則。而此前被指責(zé)過于寬松的南京房價備案制度也將補充進更嚴厲的條款，不僅包括開發(fā)商備案價必須與開盤價一致，還將限制高價樓盤集中上市，這些條款將與南京新的限購細則一并出臺。

　　新政一 備案什么價就賣什么價　不準“備高售低”鉆空子

　　“高價備案、低價售樓”，在去年10月份南京房價“3個月禁漲”辦法出臺之后，一直成為業(yè)內(nèi)共知的逃避政策約束的辦法。為改變這一現(xiàn)狀，南京市擬出臺規(guī)定，要求開發(fā)商的備案價必須與開盤銷售現(xiàn)場的價格一致，開盤當日有優(yōu)惠折扣的也必須在備案中一并標明。

　　新政：備案價必須與開盤銷價一致

　　在此輪將出臺的新調(diào)控政策中，就有一項規(guī)定直指開發(fā)商“備高售低”、鉆政策空子的行為。南京市物價局相關(guān)人士告訴記者，針對開發(fā)商在備案價格上玩的花樣，物價部門的工作思路是，將進一步加強商品住房價格管理，推行開盤銷售與申報價格一致并在銷售現(xiàn)場標示的制度。

　　“之前確實出現(xiàn)過，有的樓盤在我們這兒備1萬，開盤時卻賣8千的情況，這之后他如果想漲價，只要不超過1萬，政策上我們就沒法約束他。但新政策出臺后就不行了，我們不僅要求開發(fā)商備1萬就得賣1萬，而且開盤的優(yōu)惠政策也必須在備案時一并注明，并向購房者公示，比如備案1萬元，從幾月幾日到幾月幾日優(yōu)惠97折，時間、折扣都必須標明，”這位人士說：“這樣規(guī)定之后，政府對開發(fā)商的定價行為監(jiān)控將更為有力。”目前，南京市房管局有一套房價備案軟件系統(tǒng)，當開發(fā)商如實將價格備案后，3個月內(nèi)如果想漲價，新價格就無法進入系統(tǒng)保存，開發(fā)商將失去漲價權(quán)，一旦違規(guī)漲價即可查處。

　　現(xiàn)狀：有的樓盤備案價比銷價高近萬元

　　去年10月，南京市物價局、南京市住建委就樓市“3個月禁漲”出臺細則，規(guī)定開發(fā)商銷售期房、現(xiàn)房、車庫均須遵守調(diào)價周期不得低于3個月。

　　由于對備案價格沒有具體約束，記者發(fā)現(xiàn)，有些開發(fā)商在禁漲令出臺后很快就找到了打擦邊球的辦法。就在去年10月下旬，禁漲令出臺后沒幾天，江北一家新盤開盤，網(wǎng)上房地產(chǎn)的顯示的“報官價”最低一套單價8297元/m2，最高一套單價達到9080元/m2，整體均價為8600元/m2。但開盤前夕，其對外的公開報價是均價8100元/m2，實際成交均價則在7800元/m2，最終成交單價與之前的備案價相差800元。更有甚者，某樓盤開盤時實際售價從13000元/m2-18000元/m2不等，但售樓處現(xiàn)場公布的銷控表上，所有房源的單價都以“2”字打頭，最高的單價達到了28000多元，售樓小姐表示這些都是備案的價格。

　　一來一去相差近萬元，“再怎么漲也不會漲到備案價以上”，備案制度也一度被指責(zé)過于寬松，對開發(fā)商的行為約束顯得蒼白無力。

　　新政二 高價樓盤不得集中上市 防止購房人恐慌，助推房價上漲

　　房價的上漲其實很大程度上取決于購房人的心理預(yù)期，大家都一哄而上去買房，開發(fā)商自然將頭昂得高高的：“我賣得再貴，也有人買賬”。相反，如果購房人理性消費，開發(fā)商就會發(fā)慌。如果一段時間內(nèi)，大量高檔樓盤集中上市，在市場上就容易造成“漲價”預(yù)期，助推房價。

　　新政：南京擬限制高價樓盤集中上市

　　南京市物價局相關(guān)人士透露，為落實全市商品房價格調(diào)控目標，南京市正在研究商品房申報價格“限時限量”控制辦法。什么叫“限時限量”?通俗點說，就是同一個時間段限制高檔樓盤集中上市量。

　　其實，高價樓盤集中上市這樣的情況在南京并不鮮見。前年年底，大城東板塊千套左右純新住宅房源集中上市，加上地鐵2號線的號召力，多家樓盤均出現(xiàn)了排隊搶號的現(xiàn)象，造成當月每平方米單價就上漲了幾百元?！昂游饕患覙潜P開盤了，半天就被搶光了!”這樣的消息往往像一記重磅炸彈，在準購房者的心里造成房價上漲的預(yù)期。

　　“我們現(xiàn)在準備做的就是，給每個月樓市量價上指標，不允許高價樓盤在一個月內(nèi)或者短時間中集中上市，造成短時間內(nèi)成交價大幅上升，加重購房者漲價的心理預(yù)期?！痹撊耸窟@樣告訴記者。

　　疑問：什么樣的樓盤算是高價樓盤?

　　不過，什么樣的樓盤是高價樓盤?是單價超過1萬5還是總價超過200萬?如果樓盤準備下個月就要上市了，指標用完了是不是就一定得等到再過一個月才能上市?物價部門這位人士告訴記者，涉及到這些細則規(guī)定還要看南京市政府制定的一季度商品房價格調(diào)控目標，屆時根據(jù)調(diào)控目標再作規(guī)定，目前還沒有更詳細說法。

　　至于商品房價格調(diào)控目標，該負責(zé)人坦言，這也是根據(jù)中央口徑將由市政府下達指標，具體是會限制房價的漲幅還是會限制房價不能超過多少錢，都還沒有定論。本報記者 石小磊

　　業(yè)內(nèi)談

　　樓盤“如實備案”是記狠招

　　也有人擔(dān)心：如果賣不掉也不能降價嗎

　　“不好意思，我們對此不予評論?！痹谀暇╅_發(fā)了兩家高檔樓盤的外地知名房企負責(zé)人昨天在電話里對記者表示，房價信息是開發(fā)企業(yè)的“核心”，也是最重要的情報，而且會隨著市場變化而產(chǎn)生波動。該人士說，通常開發(fā)商還會雇人去“刺探”周邊房產(chǎn)項目的價格，如果南京真的考慮出臺這項政策，這項“工作”可以省掉了?！爱吘惯@是政府的調(diào)控思路，備什么價賣什么價究竟怎么操作，有沒有效果，我個人無法評論?！?/P>

　　在采訪中，多位長期在一線“耕耘”的開發(fā)商也都認為，如實備案確實是一記狠招，如此一來，政府對價格監(jiān)控將更加方便，不過，這樣操作有可能帶來的“后果”也值得思考。南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進會秘書長張輝表示，對于買房人來說，的確可以看到透明的價格信息，連折扣也能在網(wǎng)上查到，但是備什么價賣什么價限制了開發(fā)商根據(jù)市場調(diào)節(jié)價格的主動權(quán)。

　　“如果我房子賣不掉，怎么辦?價格降不得，難道政府收購嗎?”張輝表示，還有一個副作用是，如果某一片區(qū)只有兩三家樓盤，全都以相對較高的價格備案，對買房人來說，看到政府核準的價格，漲也漲不了，跌又跌不下去，這到底是買還是不買呢? 馬祚波

　　■新聞延伸

　　如果開發(fā)商不配合 南京可能出臺更嚴厲政策

　　記者了解到，剛剛出臺的“京十五條”規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在新開盤項目銷售前，將項目的土地成本、建安成本和銷售價格等報送住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案，經(jīng)稅務(wù)部門核定，對定價過高、預(yù)計增值額過大的房地產(chǎn)開發(fā)項目提高土地增值稅預(yù)征率，具體辦法由稅務(wù)部門會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定公布。盡管目前北京方面對于“定價過高”、“預(yù)計增值額過大”也還沒有定量參照值，但政府的這一態(tài)度也讓人們看到了北京調(diào)控房價的決心。

　　受“京十五條”的影響，南京會不會也采取對開發(fā)商出狠招?相關(guān)人士透露，南京市物價局已經(jīng)考慮到了這一方法。畢竟，在金融危機之前，南京對房價的管理就采取的成本審核、利潤限制的辦法。不過，在此輪即將出臺的調(diào)控政策里，估計還不會涉及到這一層次。

　　“我們在對開發(fā)商進行申報價格備案時，也會參考樓盤周邊的實際成交房價，如果開發(fā)商的備案價格高得離譜，我們會采取約談的方案，勸導(dǎo)開發(fā)商理性定價，從目前的情況看，大多數(shù)開發(fā)商還比較配合，也取得了一定效果。”物價部門表示：“當然，下一步政策出臺到哪一步還要看開發(fā)商的配合程度，如果企業(yè)執(zhí)意賣高價，不排除出臺類似北京這樣的更嚴厲的政策對開發(fā)商定價行為加以約束。”石小磊