隨著樓市調(diào)控的進一步深入，“商改住”也正進入調(diào)控的范圍。
繼2010年5月北京禁止酒店類項目分層、分套(間)銷售后,北京市住建委近日又發(fā)布了《關(guān)于加強已建成非住宅項目房屋分割登記管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》）,要求已建成的非住宅項目禁止擅自分割。業(yè)內(nèi)人士認為，此政策堵住了“商改住”的出路，對開發(fā)商的心理產(chǎn)生了不小的影響。
分割散售再度收緊 據(jù)悉，根據(jù)《通知》規(guī)定,所謂已經(jīng)建成的非住宅項目,包括商業(yè)、辦公、配套、公建、配套公建、非配套公建、綜合樓等，這些非住宅項目應(yīng)嚴格按規(guī)劃批準的房屋設(shè)計用途進行經(jīng)營和使用,禁止擅自分割。而如果確實必須改變房屋平面布局的,也應(yīng)在不改變房屋規(guī)劃設(shè)計用途的前提下,由具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位重新出具設(shè)計施工圖紙,并報施工圖審查機構(gòu)按照規(guī)定進行審核。房屋分割涉及公用部位的,還應(yīng)征得利害關(guān)系業(yè)主的一致同意。
據(jù)了解，由于近兩年住宅市場的火爆，商業(yè)地產(chǎn)相對低迷，商業(yè)土地成本低廉，不少開發(fā)商鋌而走險，將非住宅項目分割成住宅散售，因此也獲利頗豐。不過，“商改住”居住起來弊端重重，隨著調(diào)控的深入，“商改住”產(chǎn)品也進入調(diào)控范圍。
早在去年5月，北京市住建委已發(fā)布《關(guān)于加強酒店類項目銷售管理有關(guān)問題的通知》，要求酒店類立項的項目不得擅自改變項目用地性質(zhì)和規(guī)劃用途經(jīng)營使用，未經(jīng)批準不得擅自分割轉(zhuǎn)讓。而且該文件還明確了在2010年5月31日后通過出讓方式取得國有土地使用權(quán)的酒店類項目一律不得分層、分套（間）出售。
業(yè)內(nèi)認為，此次《通知》是對去年5月叫停酒店改住宅后的延續(xù)，當(dāng)時政府就表態(tài)繼酒店后會對商業(yè)、綜合用地等項目改住宅采取規(guī)范措施。酒店項目僅是商改住的一個類別，此次新政調(diào)控范圍擴大到了所有非住宅立項的項目，可謂全面“阻擊”。
“商改住”出路被堵 據(jù)悉，該政策出臺時間為2010年11月8日，從2010年12月1日起正式實施。在記者采訪過程中，不少開發(fā)商表示都在等市住建委出臺進一步的執(zhí)行細則，這一個月都處在政策消化和觀望期。
一位北京國企開發(fā)商向記者表示，“商改住”如果要分割出售，產(chǎn)品在建設(shè)前就上報北京市住建委，項目的建設(shè)方案獲批，基本完成單位的分割，按照分割單元進行預(yù)售，建成后按規(guī)劃獲得分割后的房產(chǎn)證，手續(xù)上應(yīng)該沒有什么問題。而且市場上大部分“商改住”的項目，都會在規(guī)劃建設(shè)之初就完成分割，這個政策影響的是建成以后取得產(chǎn)權(quán)證的房屋想要再改變規(guī)劃分割出售。
中國房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰認為，新通知卡死了“商改住”的出路?！氨热缫恍┥虉?，原來立項時是商業(yè)，建成后開發(fā)商首先拿到大產(chǎn)權(quán)證，如果想"商改住"，就要分割成很多間房子當(dāng)住宅賣，這時就必須要進行測繪，而測繪則是辦理產(chǎn)權(quán)證的必須條件。這個環(huán)節(jié)卡死了，已經(jīng)建成的非住宅項目還想當(dāng)住宅賣，就沒了出路?！?
雖然影響的是已建成的“商改住”項目，但對于開發(fā)商的心理也有不小的影響。
“以后做商改住項目的政策風(fēng)險進一步加大，商業(yè)項目的趨勢是以自持、整租、整層或整棟整售為主，考驗的是開發(fā)商的資金實力”,一位開發(fā)商表示。
市場追訪
在售項目未受影響
“通知出臺后我們很重視，不明白我們在賣的項目會不會有影響”，亦莊區(qū)域一位開發(fā)商告訴記者，同行也普遍不太清楚，由于很多公司年底事情都非常多，現(xiàn)在只好按兵不動，等市住建委的通知。據(jù)了解，由于亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的定位，亦莊核心區(qū)中住宅用地極少，目前該區(qū)域市場在售項目土地性質(zhì)大多為商業(yè)、工業(yè)用地。
上述開發(fā)商承認，很多購房者也不太清楚新出臺的政策，在購買中很少有詢問的顧客。
昨日，記者以購房者的身份致電位于海淀阜石路的西山國際城項目，咨詢“禁止已建成非住宅擅自分割”是否會對購買商住樓有影響，西山國際城項目銷售人員表示，不知道新出了商住樓方面的政策，只了解去年5月出過一個對商改住的限制，保證項目不會受到影響，購房者能得到獨立房本。據(jù)悉，西山國際城項目為40年產(chǎn)權(quán)的LOFT項目。
昨日，記者還致電大興一商業(yè)立項50年產(chǎn)權(quán)的項目，該項目負責(zé)人告訴記者，項目是在政策出臺前獲批建設(shè)、銷售，能保證購房人拿到獨立產(chǎn)權(quán)證，對于已經(jīng)獲批的項目沒有什么影響。
待建項目審批難度加大 據(jù)悉，《通知》從去年12月1日已開始實施，而去年5月31日以后拿地的酒店類項目也早已禁止散售?！吧谈淖 钡亩囗椣拗普咭殉雠_，這對于待批待建項目也產(chǎn)生不小影響。
據(jù)一位剛申請下預(yù)售證的非住宅項目開發(fā)商告訴記者，項目一直在調(diào)整規(guī)劃，所以預(yù)售證拖延了很久才拿下來。本來項目想要做LOFT，但是現(xiàn)在商住樓LOFT項目基本不批，最終只能建平層的小戶型。
此前由于有層高等因素的限制，住宅立項的項目做LOFT可行性不大，現(xiàn)在即使是商業(yè)立項的項目，要想利用層高優(yōu)勢做LOFT產(chǎn)品也很困難，“商改住”的審批難度明顯加大。
該開發(fā)商表示，雖然此次《通知》規(guī)范的是已建成非住宅“商改住”的行為，但也成為一種風(fēng)向標，以后“商改住”的審批將會越來越嚴格。
前景
開發(fā)商拿商業(yè)地將更謹慎
北京一位國企開發(fā)商向記者表示，從酒店立項項目禁止散售，到已建成非住宅禁止擅自分割，都體現(xiàn)出政策對“商改住”項目從嚴管理，鼓勵自持。目前北京幾個大的商業(yè)項目，如中服地塊、大望京地塊等，都要求開發(fā)商自持。而自持商業(yè)對開發(fā)商資金實力要求高，如果不能賣，只有大開發(fā)商才會有實力和管理能力去拿商業(yè)地塊。
此前，有不少開發(fā)商避開熱門住宅地塊的競爭，通過拿商業(yè)地塊做LOFT產(chǎn)品將商業(yè)當(dāng)住宅賣也能賺得盆滿缽滿?，F(xiàn)在拿商業(yè)地塊做住宅則要考慮政策風(fēng)險，還要考慮想要做的產(chǎn)品是否能成功獲批等。商業(yè)地塊一直出讓冷淡，如果不能改成住宅賣掉則會更冷淡。
而一位大興的開發(fā)商則表示，商住樓也是市場需要的一種產(chǎn)品，商住樓能注冊企業(yè)、能辦公也能居住，對于中小企業(yè)是不錯的選擇，這種產(chǎn)品不可能完全消失，市場繼續(xù)有需求，開發(fā)商也會繼續(xù)拿地做這種產(chǎn)品。但在拿地上，肯定更多考慮滿足辦公居住需求條件，而不單純是怎么將商業(yè)樓改成住宅樓。
北京在售的部分“商改住”項目
（單位：元/平方米）
樓盤名稱 位置 均價
合生世界村 亦莊馬駒橋1號橋南500米 20000
三元國際公寓 朝陽區(qū)霞光里66號院 37000
西山國際城 海淀阜石路69號 33000
中弘北京像素 朝陽區(qū)五里橋 23000-28000
首開石榴派 豐臺石榴莊小區(qū)東北角 loft30150
金科巴登假日 昌平小湯山療養(yǎng)院東門對面 16000起
首城雙景 朝陽區(qū)廣渠路36號 38800
連線建委
已分割在售項目不受影響
“通知對商業(yè)項目已有的分割不會產(chǎn)生影響，這是一個進一步規(guī)范市場的政策。”該負責(zé)人表示，已取得預(yù)售證的在售項目不在本次規(guī)范的范圍之內(nèi)。他舉例：“比如商業(yè)項目原本一層整售給了銀行，后者想分割小塊再出售，現(xiàn)在就會受到限制”。
本版采寫/本報記者 袁玥 自曾暉
