簽了超期的租賃合同，租金向誰要？

《民法典》正式實施后閩侯法院判令該縣首例涉及超期轉租效力案

臺海網(wǎng)4月14日訊 據(jù)福建日報報道   轉租合同超過了原本租賃合同剩余規(guī)定的期限，房屋產(chǎn)權人在長時間未收到租金的情況下，將“二房東”告上法庭，并要求補齊租金，且按民間借貸上限支付滯納金。近日，閩侯縣人民法院宣判了一起房屋租賃合同糾紛案件，判令雙方解除合同，黃某向吳某支付拖欠的租金23855元并參照民間借貸利率上限標準支付滯納金，吳某可沒收黃某押金5000元。

2019年7月1日，吳某與黃某簽訂《商鋪租賃合同》，將其坐落于閩侯縣的某商業(yè)店面租給黃某，合同約定租賃期限3年，自2019年7月1日至2022年6月30日止。合同簽訂后，吳某如約將商鋪交付給黃某使用。后經(jīng)吳某同意，黃某委托案外人張某將案涉店面進行轉租。

2020年7月13日張某代黃某與第三人何某簽訂了《商鋪租賃合同》（以下簡稱轉租合同），對租賃期限、免租裝修期、租金及支付方式等進行了約定，其中，租賃期限為3年，自2020年7月15日起至2023年7月15日止。后因黃某拖欠租金累計超過30天，吳某將黃某訴至閩侯法院，請求判令雙方解除合同，并要求黃某向其支付拖欠的租金并支付滯納金，另要求沒收押金5000元。

經(jīng)閩侯法院審理查明，吳某與黃某簽訂的《商鋪租賃合同》系當事人真實意思表示，且內容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應當認定合法有效。轉租合同取得了吳某的同意，轉租合同同樣合法有效，但轉租合同中期限超過原租賃合同剩余租期的部分，對吳某不具有法律約束力。

根據(jù)《商鋪租賃合同》的約定，黃某拖欠租金累計超過30天，吳某有權依約解除合同，并要求黃某承擔違約責任。庭審中，經(jīng)吳某與第三人何某確認，2020年10月15日之后的租金，由何某直接向吳某支付，故在計算黃某欠付租金時該部分金額應予扣減。根據(jù)《民法典》第716條規(guī)定，在出租人同意的情況下，承租人可以將租賃物進行轉租，但由于承租人的轉租行為依附于原租賃合同，承租人經(jīng)出租人同意將租賃物進行轉租的，仍應受原租賃合同關于租賃期限的限制。同時，《民法典》第717條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意將租賃物轉租給第三人，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力”，即租賃期限屆滿時出租人可行使租賃物取回權。

為此，閩侯法院判令雙方解除合同，黃某向吳某支付拖欠的租金23855元并參照民間借貸利率上限標準支付滯納金，吳某可沒收黃某押金5000元。

閩侯法院有關人士指出，《民法典》相關規(guī)定總體更有利于第三人的權利保障，彰顯了《民法典》合同篇鼓勵交易的精神。轉租比直租在客觀上更容易發(fā)生糾紛，實踐中擅自轉租、超期轉租等情況屢見不鮮，即社會存在“二房東”現(xiàn)象。這位人士建議，租戶租房時應選擇正規(guī)的租房渠道，盡量選擇由房東（產(chǎn)權人）直接出租的房子，如果是轉租的房子，可要求查看產(chǎn)權證原件，認清產(chǎn)權人，查看承租人與出租人的租賃合同，尤其是注意該租賃合同有無同意轉租、租賃時間等限制性條款，降低糾紛發(fā)生的概率。（福建日報記者 何祖謀 海峽都市報記者 陳晉）