投資少 泉州多為分布式長租公寓

7月18日，由泉州城建集團打造的“城建·青年公寓”首批150套長租公寓產(chǎn)品正式投入市場，來泉就業(yè)創(chuàng)業(yè)的青年人才可實現(xiàn)“拎包入住”。這是泉州市首個采用裝配式內(nèi)裝技術(shù)進行室內(nèi)精裝項目。

近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，長租公寓投資市場也逐漸繁盛。自2015年始，國家大力推動住房租賃市場發(fā)展；2016年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》的出臺，為房屋租賃市場提供規(guī)范指導(dǎo)，2017年也有政策給予租賃企業(yè)稅收和土地等優(yōu)惠。

有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然長租公寓的市場體量很大，但并不是所有投資者都能有資格分食這塊蛋糕。房地產(chǎn)領(lǐng)域作為標準的重資產(chǎn)投入領(lǐng)域，所需要的資金量極為巨大。也因此，長租公寓主要發(fā)展出了兩種類型：一種是集中式長租公寓，一種為分布式長租公寓。

集中式長租公寓是指企業(yè)對獨棟商業(yè)樓或其中數(shù)層進行統(tǒng)一包租改造，或房地產(chǎn)商自建公寓，運行類似于酒店的管理系統(tǒng)，有相對完善的服務(wù)和安全保障。雖然前期投入資金較大，但較易形成規(guī)模效應(yīng)，注入品牌理念，較有市場前景。比如鯉城區(qū)中駿商城的方隅公寓、石獅市的龍湖冠寓。

至于分布式長租公寓，即企業(yè)或房地產(chǎn)中介從不同的房主獲取房源，并進行改造出租。這種房源較為自由分散，能為租客提供更多選擇空間，滿足其多樣化裝修需求；但商家難以進行標準化改造，管理成本較高。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，泉州更多的是分布式長租公寓，經(jīng)營者多為中小房屋租賃企業(yè)甚至個人。

依托寫字樓 多為安置房改造而來

記者在租賃網(wǎng)站上搜索發(fā)現(xiàn)，泉州長租公寓多分布在豐澤區(qū)的安置房小區(qū)，其中又以浦西萬達附近為主。“這一帶寫字樓多，白領(lǐng)多，安置房也多，而且安置房租金便宜。”長期從事房產(chǎn)中介的陳女士介紹，許多房東有多套房子，就出租給一些公司經(jīng)營長租公寓，有的則自己裝修經(jīng)營。

記者了解到，某公寓管理公司泉州分公司在御殿花園小區(qū)交房時，就與御殿花園和周邊的草埕花園等小區(qū)簽約租房。僅御殿花園小區(qū)，該公司就租下幾十套房屋，統(tǒng)一將套房改造成單間，用于出租。該公司在浦西商圈周邊多個安置房小區(qū)都有簽約租房，總計1000多間。

長租公寓配套比較好，能夠滿足青年對生活品質(zhì)的要求。

問題

不規(guī)范發(fā)展帶來諸多隱憂

長租公寓火熱的同時，也帶來了不少問題。違法改造或不科學裝修的長租房具有嚴重的安全隱患，引發(fā)了不少糾紛。各地與此有關(guān)的新聞時有見諸報端。本月17日，“新華視點”就曝光了北京上海一些租客反映自如公寓存在質(zhì)量問題。

記者走訪泉州不少長租公寓發(fā)現(xiàn)，不少業(yè)主單位為了利益，私自進行不規(guī)范改造，在御殿花園、天怡花苑小區(qū)等都存在“房中房”的改造現(xiàn)象。

為更多獲利違規(guī)改造分隔套房

御殿花園位于泉州市區(qū)田安大橋北側(cè)附近，小區(qū)許多套房都被改造成長租公寓。在3號樓一套長租公寓內(nèi)，原本相連的客廳、餐廳被隔成兩間，客廳陽臺還多了個衛(wèi)生間。一番改造之后，原本100多平方米的兩房兩廳，變成了四間相對獨立的單身公寓。

在不遠處的寶洲街天怡花苑小區(qū)，記者發(fā)現(xiàn)也有不少套房改成“房中房”，原本寬敞明亮的大廳變成了一條狹窄昏暗的過道。記者看到，其中一套房內(nèi)，原本的室內(nèi)墻壁都被打掉了，取而代之用實心磚新砌了5個隔間，每個隔間都帶有一小間衛(wèi)生室。房子里的地板上橫七豎八地鋪設(shè)了眾多水管和線管，過道的墻壁上有一個大的水表箱，裝著五個水表。

在華大街道華城小區(qū)里，記者在6號樓的一戶120平方米的房子里，也發(fā)現(xiàn)了這種情況。房子被分隔成5間房，墻上安裝著5個電表，洗衣機和廚房都是公用。記者撥打了房東電話求租，他表示自己專門做長租公寓，手上有好幾套房子“隔間”，“現(xiàn)在空出一間，生意很火，要的話要早預(yù)定。”

早在2011年，住建部就出臺《商品房屋租賃管理辦法》，對市場中將房屋分拆、隔斷的群租行為明令禁止。這種采取“隔斷”以實現(xiàn)租金最大化的行為，容易帶來各種隱患，給市民生活和部門監(jiān)管帶來種種難題。

“套房整套出租不好租，獲利空間小，改造后單間分租獲利才多。”做長租公寓的莊先生向記者算了筆賬，一套146平方米的房子房租2900元，加上物業(yè)費就要3000元。如果整套轉(zhuǎn)租也就3500元。如果改造成單身公寓一間間租出去，一間能租1000多元，五間就有五六千元的收入。

莊先生介紹，目前在浦西商圈周邊各小區(qū)內(nèi)，和業(yè)主簽約租房，進行裝修當“二房東”的公寓運營公司還有不少，也有其他住戶或者業(yè)主私自改造套房。這些單身公寓的租價均在800元至1500元不等，每套改造隔間都有不少利潤。

安全隱患大物業(yè)管理問題也不少

違規(guī)改造，必然帶來不少的問題。去年年底，本報就曾對天怡花苑小區(qū)存在的違規(guī)改造行為進行了曝光，當時豐澤區(qū)住建局立即責令業(yè)主單位進行了整改。

“違規(guī)改造帶來了建筑安全、消防問題、噪音擾民等問題。”走訪中，御殿花園小區(qū)業(yè)主劉女士向記者反映，她經(jīng)常聽到居民在抱怨長租公寓改造帶來的問題。她說，改造期間噪聲擾民，影響居民作息生活；多人同住時胡亂插電，易造成電壓負荷過大；管道的不規(guī)范鋪設(shè)也會產(chǎn)生房屋漏水的問題。

此外，小區(qū)租戶多，也容易給小區(qū)管理帶來許多問題。

記者走訪中發(fā)現(xiàn)，浦西不少安置房小區(qū)里改造套房，每天工人隨意進進出出。

“小區(qū)人員混雜，也不知道哪個是業(yè)主，哪個是租戶，大部分租戶都是沒有登記的。長租公寓多了，管理起來難度也大。”幾位在樓下聊天的阿婆告訴記者。

“自從一些長租公寓投入使用以來，小區(qū)垃圾增多，垃圾箱供不應(yīng)求。進入夏天來，如果打掃不及時，味道就很大，居民意見多。”一名小區(qū)物業(yè)管理人員介紹，這還只是其中一個問題。租客增加，也會帶來公共停車位的不足，導(dǎo)致業(yè)主停車難。種種問題，就容易導(dǎo)致業(yè)主與租客出現(xiàn)糾紛，影響小區(qū)和諧。

長租公寓多為合租

整治

嚴查違建和違規(guī)裝修

近日，由夢想歸谷公司負責裝修的御殿花園4棟203室，陽臺私設(shè)衛(wèi)生間，墻上面鏡等配套設(shè)施已安裝一半，被相關(guān)部門的執(zhí)法人員當場用鐵錘破除。

“沒有防水位置增設(shè)衛(wèi)生間屬違規(guī)，墻體又砌在樓板上，會影響建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。”豐澤區(qū)住建局相關(guān)執(zhí)法人員介紹，該局開出整改通知單，要求15日內(nèi)整改完畢。

《中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令(第6號)》第八條指出：出租住房的，應(yīng)當以原設(shè)計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標準。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。

同時，每個房屋出租人都要將出租房屋依法備案并按照規(guī)定登記承租人的基本信息，否則將依法受到處罰。按照《治安管理處罰法》第五十七條規(guī)定，房屋出租人將房屋出租給無身份證件的人居住，或不按規(guī)定登記承租人姓名、身份證件種類和號碼的，處200元以上500元以下罰款。

對于長租公寓亂象，豐澤區(qū)住建局相關(guān)工作人員表示，目前，法律法規(guī)對房屋室內(nèi)裝修的隔間沒有具體要求，但有明確“不得改變或增設(shè)衛(wèi)生間空間”，他們?yōu)榇艘捕啻握匍_協(xié)調(diào)會，嚴格要求各“二房東”及業(yè)主合法裝修，包括夢想歸谷在內(nèi)的多家公寓管理公司都參與會議。部門已經(jīng)嚴格要求物業(yè)與小區(qū)業(yè)主、裝修公司簽訂三方協(xié)議，一旦發(fā)現(xiàn)違反相關(guān)規(guī)定，物業(yè)可以及時責令整改，直至采取措施使其停工，包括停水停電，禁止裝修材料及施工人員進場。如果業(yè)主拒不配合，他們將啟動行政處罰程序。

據(jù)悉，此前在豐澤區(qū)政府的牽頭下，浦西片區(qū)成立緊急處理中隊，由泉秀街道作為責任單位，專門處理違建和違規(guī)裝修。如有回潮，住建部門將聯(lián)合城管執(zhí)法部門做進一步處置，如果違規(guī)裝修房屋的業(yè)主拒不配合，今后房屋辦理產(chǎn)權(quán)證將不予通過。

引導(dǎo)

發(fā)力住房租賃市場“補短板”

本月18日，中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布2019年中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點入圍城市名單，共計16個城市。

根據(jù)官方今年年初發(fā)布的方案，中央財政將對確定的示范城市給予獎補資金支持，用于多渠道籌集租賃住房房源、建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺等與住房租賃市場發(fā)展相關(guān)的支出，示范城市可以自主確定資金使用方案。

國內(nèi)知名財經(jīng)媒體分析稱，發(fā)展租賃市場，除了增加租賃房源供應(yīng)外，存量房源的整合也有賴于各類市場主體積極參與，一些企業(yè)運營的長租公寓就是其中之一。

租賃試點財政支持政策的出臺，有利于各類社會資本加快進入此類市場。

提醒

謹防二手房東帶來的糾紛

在長租公寓的發(fā)展中，二手房東經(jīng)濟糾紛一直存在。國內(nèi)一些長租公寓投資方“爆倉”跑路，租客房東齊受傷，留下一地雞毛，引人深思。

“租客查找房源信息時，要盡量通過大型品牌中介機構(gòu)或政府搭建的房屋租賃公共服務(wù)平臺等正規(guī)渠道。”長期從事房產(chǎn)中介的陳女士介紹，明顯過低的租金或零傭金，不是圈套就是房源有問題，租客應(yīng)該多留點心眼。畢業(yè)生在租房前最好先比較一下鄰近房屋的市場租金水平，明顯低于市場租金的房源信息需提高警惕。

同時，租房時要確認出租人是否為房東本人，還要注意查看房東是否與屬地派出所簽訂了治安責任保證書，并進行實地查看，不要租住存在違規(guī)改造嫌疑或有安全隱患的房屋。

如遇上糾紛，可撥打當?shù)厥忻穹?wù)熱線，或向房屋所在地的公安機關(guān)等相關(guān)部門投訴舉報，也可通過調(diào)解、仲裁、訴訟等手段，依法維護自身合法權(quán)益。